集资按揭投资疑窦重重 120华裔恐损失900万元(组图)
发布 : 2017-4-24 来源 : 明报新闻网
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所有这些集资按揭投资者都是透过夏其骢(Dominic Ha),签约予Black Bear Homes的集资按揭项目。(CBC)
Margaret Wong 投资了四个Black Bear Homes集资按揭的项目,共20万元。(CBC)
【明报专讯】加拿大广播公司新闻部(CBC News)的侦查报道发现,超过120 名大多伦多地区的华裔投资者,被一名可信任人士招揽,投资集资按揭(syndicated mortgage) ;资金其后被贷款予另一名有诈骗前科的男子,可能合共损失接近900万元。
退休人士Margaret Wong是其中一名投资者。她投资了四个集资按揭项目,合共20万元。她表示,所有投资金额现已化为乌有,她将要卖屋以清还其信用透支贷款(line of credit)。
她说:「(我们的)信任被利用,我们害怕再相信任何人。」
数年前,Margaret Wong出席一个由教友及注册按揭代理夏其骢(Dominic Ha)举行的投资讲座。她表示,透过PowerPoint幻灯片投射演讲,夏氏展现了一个「非常美好的前景」:一个有百分之十二利息的短期贷款项目。
有关贷款实为一个集资按揭的一部分;借款人不向银行而透过多于一个的私人贷款人,筹集资金投资物业。是次项目的借款人为位于安省伊利堡(Fort Erie)的发展商 Black Bear Homes;其大部分的项目涉及在伊利湖(Lake Erie)社区水晶拳唡(Crystal Beach)翻新或兴建独立房屋和镇屋。
诈骗审查师认为:「这是公开诈骗」
据特许诈骗审查师Bill Vasiliou称,集资按揭其实可以是正当的、合法的投资,以助发展物业;但同时亦可被利用,从中诈骗。
一般而言,每名集资按揭贷款的投资者,会借出少于物业价值的款项,使其可透过出售物业归本。但是,由夏氏招揽的投资项目,投资者合共借出的金额却多很多。
Bill Vasiliou在审视一份合约时,向加拿大广播公司的记者表示:「他们所登记的按揭为30万元,但物业价值为7万元;保障在哪?」
在审视过Black Bear 公司的集资按揭合约、分类帐簿以及投资者的经历后,Bill Vasiliou向加拿大广播公司新闻部表示,他的意见是:「这是公开诈骗。」
Bill Vasiliou认为:「这些合约……他们(投资者)被骗了。这些合约歪曲了事实,以乐观语调,向投资者销售谎言。」
加拿大广播公司新闻部曾邀约Black Bear Homes接受访问,就Bill Vasiliou对有关投资项目之观点作回应;不过,遭该公司拒绝。
Black Bear Homes代表Gary Fraser透过电邮,向加拿大广播公司新闻部表示,他对一名专家认为其公司的投资项目是诈骗,感到怀疑。
根据大部分投资者的说法,他们原先期望这些投资可以赚取比银行更好的利息。
夏其骢(Dominic Ha)告诉Margaret Wong,以及其他如Kwanny Lam的投资者,集资按揭是安全和有保障的;但是,安省金融证券委员会(Financial Securities Commission of Ontario)则认为此类投资属高风险。
投资了5万元的Kwanny Lam表示:「Dominic 说不用担心。他说有百分百的保障,毋须担心;可以取回投资。这是他对我的承诺。」
按揭代理可获百分之十佣金
根据投资者签署的合约,每一个由夏氏经手的集资按揭,他都可获得百分之十的金额,作为其「启动按揭、转介、管理及顾间的费用。」
一项30万元的集资按揭,夏氏可获得3万元的佣金。
监管机构安省金融证券委员会有关宣传集资按揭的要求列明,按揭经纪「必须确保集资按揭投资的投资者明白潜在风险」;同时,单单是合约上的签名并不足以「充分证明客户得到有关投资及风险的足够资讯。」
Bill Vasiliou说,他不认为夏氏达到指定的标准。「他应该正确地解释文件。」Bill Vasiliou向加拿大广播公司新闻部表示:「就好像任何财经顾问了解他们的客户一样:『其个人承担风险的能力如何?』」
夏氏透过电邮拒绝我们提出的采访要求,而当加拿大广播公司的记者找到他,上前采访时,他再度拒绝接受访问,并驾车离去。
其后,加拿大广播公司新闻部收到夏氏律师的书面声明称:「他已同时根据法律及按揭经纪的披露要求,清楚告知每名投资者并向其披露所有资讯。」同时,声明亦表示「关于私人按揭投资市场常规,法律有严格规则和规定,而夏先生亦贯彻跟随。」
(注:此为英文原文翻译,若英文版本与中文版本倘出现任何不一致时,概以英文版本为准。)
CBC News later received a statement from Ha's lawyer that read: "He has clearly informed and disclosed to each investor all the information that both the law and the mortgage broker require him to disclose." It also said that "there are strict rules and regulations in law regarding the practice in the private mortgage investment market, and Mr. Ha has followed them thoroughly."
根据加拿大广播公司新闻部取得的物业纪录,超过120 名投资者仍然未收回他们的投资本金。Kwanny Lam原本应该在2014年9月收回投资金额,至今仍在等候。
「我每月都收到支票,完全没有想过(有问题)。」Alexander Wong说。「我以为一切妥当,但其后,我们发现支票被退回,才发现有问题。」
Alexander Wong与夏氏是朋友,相识接近30年。他投资了三个项目,合共16万元。他表示,他签署投资合约前没有细阅,因为他信任他的朋友。但是,当最初的贷款到期,而他再没有收到每月利息,他才开始产生疑问。
www.cbc.ca/news/canada/toronto/syndicated-mortages-1.4078124