手把手买二手楼 如何有效把价格压到最低
发布 : 2019-4-11 来源 : 明报置业频道
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大多伦多地区高房价的压力下，不少患有「新房癌」的购买群体无奈「痊愈」，将目光投向二手房市场。
关于二手房该怎么选、这中间应该注意什么、如何有效的把价格压到最低等，今天我们这一篇文章，帮你把关于二手房的方方面面都一次梳理清楚！
二手房有哪些优势？
为什么要购买二手房？每个人的出发点各不相同，可能是位置，可能是学校，也可能是因为便宜。
但在我们看来，二手房相比新房有得天独厚的两个优势：
第一，所见即所得。这几年新房问题频出，各地交房即维权甚至成了常态。 「买房范冰冰，交房罗玉凤」成了维权业主的口头禅。二手房相比新房，看到什么就是什么，所见即所得，不会出现买的时候承诺各种好，交房全都缩水或玩消失。
其次，买新房可能要等周围配套慢慢建设完成再投入使用，二手房一般都是已经成熟运营的片区，商业繁华与否、交通便捷与否，配套的学校招没招生，都能看在眼里，自行判断。
第二，无需等待。除了个别有租约的二手房外，几乎所有二手房买了就能直接入住。
二手房普遍都带有原房主的装修，不管精装也好，简装也罢，不讲究的大扫除完就能拎包即住，省下装修的时间和钱，毕竟如果是新房，即便是现房，哪怕精装修——除味散味的时间，挑家具家电和等送货的时间，怎么着也要几个月。更不用说尚未封顶的期房。
总之，二手房说白了就是享受了原房主的时间成本，还可能低价购得，因此得到了不少刚需人群的青睐。
怎样去挑选二手房
投资客纷纷撤手的二手房，给当下刚需人群一个淘房的好机会。那么怎么去挑选二手房就成了关键。
首先，挑选靠谱的经纪。
现在二手房源大多挂于地产局房网站上，如何挑选靠谱的地产经纪需要花功夫甄别。一看资质、二看规模、三看经纪本身的专业度，可以在网上搜索到以往用户对该经纪的服务评价，有空也可以去实体门店看工作人员的服务态度和专业能力。
当然如果你没有时间精力去甄别，选择大的经纪公司比如专业地产品牌系列。你可能会说，这些牌子也出过问题啊，但我们一直强调概率问题，大品牌出错的概率一定是远低于你门前三五个人，开几个月就消失的小公司。
其次，把握好三大硬指标。
地段、配套、户型这三个选房重要指标不可忽视。二手房最重要的地段以及该片区的配套是否成熟，网上搜罗资料之后可以实地勘查看周围交通是否便利、商业是否繁华，小区环境如何，房屋朝向等等一系列的问题，是否和网上说的一样。
再者，看开发商品牌、物业服务、邻居。
一般来说不论新房还是二手房，大品牌的开发商一定是优选。因为他们资金雄厚、有丰富的开发经验，对于自己小区的物业，要求也会高很多。在对于未知要求不是特别高的时候。务必一定要搞清楚，要买房子的小区物业是什么水平。
好的物业不只会影响未来生活，和房子的保值升值也有直接关系。所以在小区里多和已经入住的热心大妈邻居打听居住体验，物业态度好不好、处理问题积极不积极、电梯是否经常停运等等。
最后：仔细检查房屋情况。
一般来说房主为了出手都会把房子夸上天，甚至会刻意美化不少东西。但你要头脑冷静，不然以后维修都是一大笔钱！
厨房、卫生间、阳台等隐蔽工程最需要注意，看橱柜洗手池等有水路的地方接口是否有渗漏的问题。如果你要改造最好先找房东要户型图，搞清楚承重墙和非承重墙的位置和再结合实际进行对比，确定是否满足自己的改造需求。
如果装修较差，或者不满足实际使用需求，在查验室内的同时就要计算房子的翻修或砸掉重装的成本，计算和其他直接就可能住的房子哪个更值得。
要知道，已经装修的房子，需要恢复毛坯重装，比毛坯房直接装还要贵。
如何才能有效砍价
砍价是个大学问，方法有很多，我们简单的说几个。
最基础的肯定是直接从户型和室内情况，看基本原房主的装修水平如何，有毛病不满意的，直接就是杀价的借口，业主夸自己房子哪里好，你就要表现的对那里不关心。
实地踩盘了解房屋优缺点，和卖方见面之前，自己就去二手房小区所在的楼盘进行实地考察。无论是室内还是外部，发现实际和描述有一点偏颇，就可以适当作为在双方谈判过程中卖家的筹码。
表现出房子的优点自己也知道，但实际不一定利用的上，也就说不要表达出对优点的热衷，但又表示想买这套房子，这是能砍下价格的第一个基本。
再进阶的就是呼朋唤友了，的的确确看上了一套房子，但这套房子其实并不算抢手，有可谈空间，但业主却高高在上不愿意降价，此时此刻喊上亲戚朋友换个经纪继续找房主砍价，直接往多了砍，把房子往差的贬低。给业主心理暗示——你给的价格已经不低了，卖给你最合适，不然以后可能卖的更低。
不论选择那种房子，买二手房都不会像新房那样彻底简单，多跑几家经纪，和经纪搞好关系，详尽的了解清楚该片区二手房的价格区间。
网上查清开发商、承建单位等分别是哪家，什么时候建的，有没有爆料过该小区房屋的质量、产权等问题。打听房主卖房的原因，顺便去问问同片区其他在售的二手房卖房原因，看看有没有共同点。
知己知彼，百战不殆。见面谈价时任凭卖主吹嘘、中介煽动也能胸有成竹。
最重要的，打好心理战。二手房砍价归根究底就是一场买卖双方的心理博弈，一定要站得先机，主动控场。
在已经做了实地考察、信息全面搜集的情况下，把握好卖房者的情况和心态：年轻就谈工作、孩子等年轻人的话题，年长就尊重关心拍拍马屁；急于出手的，就以没有足够资金，还有其他便宜小区做备胎等为由砍价；更换改善的，就适当讲讲房子的缺点弊端，说以后还得自己来承受维修等等。
总之一定要审时度势，不能一股脑的为了砍价狠批房子这不好那不好，也不能不顾周边市场行情砍的太狠，进退之间的分寸，需要强大的心理来把握。
二手房买卖需要哪些流程
一切都看妥了，怎么买才是关键。没有买过房的人一定不知房屋过户其实是一项复杂繁重的工程。我给大家简单梳理了一下：
第一步：调查产权。业内又称「查册」，根据卖方提供合法的证件可以检查房地产的权属人、面积、结构、有否违章、有否被抵押、仔细检查是否与网上出售写的一致。
第二步：交订金。如果该房还在按揭中，请交订金至第三方手中，一般定金为房价的5%左右，为了防止涨价后卖方反悔，可以提前签订高额违约金条款。
第三步：赎楼。赎楼又称赎契，是卖方因为没有还完按揭需要操作的流程。赎契主要有3种操作方式：卖家用买方的首付款来付清剩余贷款、转按揭、向银行申请抵押贷款来还清剩余房贷。
第四步：付首付。二手房的贷款首付比例和新房略有不同。一般而言，首套房5%-20%首付，第二套房20%以上，各地执行不一样的比例。具体还要看该房所在区域政策。
第五步：签订合同。签订合同要三方（买、卖、经纪）在场，确保原户口会在规定时间内迁出、如有租户要先解约等，有共有产权人，要确定全部签约，以免有产权人不知情不同意等情况。
第六步：办理按揭。做贷款申请，需要买卖双方都到银行。提前确认好需要贷款的额度，如达不到预期还需要支付更多首付。银行审核通过后获得银行同贷书、签署贷款合同
第七步：过户。买卖双方在经纪及房产律师协助下做产权变更登记，交易材料移送到相关市政部门，买方凭此领取房屋所有权证。
在多伦多地产市场紧俏的当下，如何把握和选好二手房至关重要，希望本文的一些观点能够帮助大家挑选，让大家都能买到心仪的二手房！
关于二手房该怎么选、这中间应该注意什么、如何有效的把价格压到最低等，今天我们这一篇文章，帮你把关于二手房的方方面面都一次梳理清楚！
二手房有哪些优势？
为什么要购买二手房？每个人的出发点各不相同，可能是位置，可能是学校，也可能是因为便宜。
但在我们看来，二手房相比新房有得天独厚的两个优势：
第一，所见即所得。这几年新房问题频出，各地交房即维权甚至成了常态。 「买房范冰冰，交房罗玉凤」成了维权业主的口头禅。二手房相比新房，看到什么就是什么，所见即所得，不会出现买的时候承诺各种好，交房全都缩水或玩消失。
其次，买新房可能要等周围配套慢慢建设完成再投入使用，二手房一般都是已经成熟运营的片区，商业繁华与否、交通便捷与否，配套的学校招没招生，都能看在眼里，自行判断。
第二，无需等待。除了个别有租约的二手房外，几乎所有二手房买了就能直接入住。
二手房普遍都带有原房主的装修，不管精装也好，简装也罢，不讲究的大扫除完就能拎包即住，省下装修的时间和钱，毕竟如果是新房，即便是现房，哪怕精装修——除味散味的时间，挑家具家电和等送货的时间，怎么着也要几个月。更不用说尚未封顶的期房。
总之，二手房说白了就是享受了原房主的时间成本，还可能低价购得，因此得到了不少刚需人群的青睐。
怎样去挑选二手房
投资客纷纷撤手的二手房，给当下刚需人群一个淘房的好机会。那么怎么去挑选二手房就成了关键。
首先，挑选靠谱的经纪。
现在二手房源大多挂于地产局房网站上，如何挑选靠谱的地产经纪需要花功夫甄别。一看资质、二看规模、三看经纪本身的专业度，可以在网上搜索到以往用户对该经纪的服务评价，有空也可以去实体门店看工作人员的服务态度和专业能力。
当然如果你没有时间精力去甄别，选择大的经纪公司比如专业地产品牌系列。你可能会说，这些牌子也出过问题啊，但我们一直强调概率问题，大品牌出错的概率一定是远低于你门前三五个人，开几个月就消失的小公司。
其次，把握好三大硬指标。
地段、配套、户型这三个选房重要指标不可忽视。二手房最重要的地段以及该片区的配套是否成熟，网上搜罗资料之后可以实地勘查看周围交通是否便利、商业是否繁华，小区环境如何，房屋朝向等等一系列的问题，是否和网上说的一样。
再者，看开发商品牌、物业服务、邻居。
一般来说不论新房还是二手房，大品牌的开发商一定是优选。因为他们资金雄厚、有丰富的开发经验，对于自己小区的物业，要求也会高很多。在对于未知要求不是特别高的时候。务必一定要搞清楚，要买房子的小区物业是什么水平。
好的物业不只会影响未来生活，和房子的保值升值也有直接关系。所以在小区里多和已经入住的热心大妈邻居打听居住体验，物业态度好不好、处理问题积极不积极、电梯是否经常停运等等。
最后：仔细检查房屋情况。
一般来说房主为了出手都会把房子夸上天，甚至会刻意美化不少东西。但你要头脑冷静，不然以后维修都是一大笔钱！
厨房、卫生间、阳台等隐蔽工程最需要注意，看橱柜洗手池等有水路的地方接口是否有渗漏的问题。如果你要改造最好先找房东要户型图，搞清楚承重墙和非承重墙的位置和再结合实际进行对比，确定是否满足自己的改造需求。
如果装修较差，或者不满足实际使用需求，在查验室内的同时就要计算房子的翻修或砸掉重装的成本，计算和其他直接就可能住的房子哪个更值得。
要知道，已经装修的房子，需要恢复毛坯重装，比毛坯房直接装还要贵。
如何才能有效砍价
砍价是个大学问，方法有很多，我们简单的说几个。
最基础的肯定是直接从户型和室内情况，看基本原房主的装修水平如何，有毛病不满意的，直接就是杀价的借口，业主夸自己房子哪里好，你就要表现的对那里不关心。
实地踩盘了解房屋优缺点，和卖方见面之前，自己就去二手房小区所在的楼盘进行实地考察。无论是室内还是外部，发现实际和描述有一点偏颇，就可以适当作为在双方谈判过程中卖家的筹码。
表现出房子的优点自己也知道，但实际不一定利用的上，也就说不要表达出对优点的热衷，但又表示想买这套房子，这是能砍下价格的第一个基本。
再进阶的就是呼朋唤友了，的的确确看上了一套房子，但这套房子其实并不算抢手，有可谈空间，但业主却高高在上不愿意降价，此时此刻喊上亲戚朋友换个经纪继续找房主砍价，直接往多了砍，把房子往差的贬低。给业主心理暗示——你给的价格已经不低了，卖给你最合适，不然以后可能卖的更低。
不论选择那种房子，买二手房都不会像新房那样彻底简单，多跑几家经纪，和经纪搞好关系，详尽的了解清楚该片区二手房的价格区间。
网上查清开发商、承建单位等分别是哪家，什么时候建的，有没有爆料过该小区房屋的质量、产权等问题。打听房主卖房的原因，顺便去问问同片区其他在售的二手房卖房原因，看看有没有共同点。
知己知彼，百战不殆。见面谈价时任凭卖主吹嘘、中介煽动也能胸有成竹。
最重要的，打好心理战。二手房砍价归根究底就是一场买卖双方的心理博弈，一定要站得先机，主动控场。
在已经做了实地考察、信息全面搜集的情况下，把握好卖房者的情况和心态：年轻就谈工作、孩子等年轻人的话题，年长就尊重关心拍拍马屁；急于出手的，就以没有足够资金，还有其他便宜小区做备胎等为由砍价；更换改善的，就适当讲讲房子的缺点弊端，说以后还得自己来承受维修等等。
总之一定要审时度势，不能一股脑的为了砍价狠批房子这不好那不好，也不能不顾周边市场行情砍的太狠，进退之间的分寸，需要强大的心理来把握。
二手房买卖需要哪些流程
一切都看妥了，怎么买才是关键。没有买过房的人一定不知房屋过户其实是一项复杂繁重的工程。我给大家简单梳理了一下：
第一步：调查产权。业内又称「查册」，根据卖方提供合法的证件可以检查房地产的权属人、面积、结构、有否违章、有否被抵押、仔细检查是否与网上出售写的一致。
第二步：交订金。如果该房还在按揭中，请交订金至第三方手中，一般定金为房价的5%左右，为了防止涨价后卖方反悔，可以提前签订高额违约金条款。
第三步：赎楼。赎楼又称赎契，是卖方因为没有还完按揭需要操作的流程。赎契主要有3种操作方式：卖家用买方的首付款来付清剩余贷款、转按揭、向银行申请抵押贷款来还清剩余房贷。
第四步：付首付。二手房的贷款首付比例和新房略有不同。一般而言，首套房5%-20%首付，第二套房20%以上，各地执行不一样的比例。具体还要看该房所在区域政策。
第五步：签订合同。签订合同要三方（买、卖、经纪）在场，确保原户口会在规定时间内迁出、如有租户要先解约等，有共有产权人，要确定全部签约，以免有产权人不知情不同意等情况。
第六步：办理按揭。做贷款申请，需要买卖双方都到银行。提前确认好需要贷款的额度，如达不到预期还需要支付更多首付。银行审核通过后获得银行同贷书、签署贷款合同
第七步：过户。买卖双方在经纪及房产律师协助下做产权变更登记，交易材料移送到相关市政部门，买方凭此领取房屋所有权证。
在多伦多地产市场紧俏的当下，如何把握和选好二手房至关重要，希望本文的一些观点能够帮助大家挑选，让大家都能买到心仪的二手房！