时事议题：政府支援圆置业梦？(组图)
发布 : 2021-4-15 来源 : 明报新闻网
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本研社发现2019年，纳米单位占一手住宅单位落成量12.9%，代表每8个新建单位就有一个是纳米单位。图为位于红磡的纳米楼，单位面积194尺，甫踏入大门旁边就是开放式厨房，客厅面积逾100方尺，月租于2019年逾万元。
位于石硖尾的大坑西?（图）将重建，由市建局与香港平民屋宇有限公司合作，预计重建后能提供约3300个单位，较重建前的1600多出逾倍，当中将会提供约2000个「首置」单位。
居屋自2011年复建以来，申请竞争激烈，2020年度??u售共7047伙，房委会收到23.6万份居屋申请，整体超额认购逾30倍。
．2019年按居所租住权划分的住户数目（以年中计算）（图）
．收入杠杆比率*（图）
．1997至2019年自置居所户主特徵及变化（图）
■置业难衍生问题
1. 纳米楼涌现
楼价屡创新高，变相??u高「上车」门槛，较便宜的纳米单位应运而生。本土研究社将面积小于260平方尺单位视作纳米盘统计，发现2010至2019年间共有8550个纳米单位??u出市场。在2019年，纳米单位占一手住宅单位落成量12.9%，代表每8个新建单位就有一个是纳米单位。
本研社成员陈剑青表示，分析该8550个纳米单位图则发现，95%设开放式厨房、89%不设睡房、70%采没窗口的黑厕设计等。另一成员姚政希认为黑厕较难保持乾爽，环境潮滤x??诱发气管疾病；陈剑青表示参考外国研究报告，居住环境挤迫对健康及心理有潜在影响。
不少人以置业保值或投资，但纳米楼「抗跌力」较低，疫情期间市场不时录得二手纳米楼蚀让个案。香港中文大学经济学系副教授庄太量表示，偏远如新界纳米楼楼价抗跌力较低，而纳米楼业主普遍资金实力较弱，面对租盘竞争，可能会将单位以更低价租出。
2. 贫富差距扩大
香港置业于2020年11月收集376份网上问卷，39.6%受访者购买物业主要用途是「楼换楼」、34.3%为首次置业，26.1%表示用以投资。据立?x??秘书处的报告，自置单位是富裕家庭的重要财富来源，本港有三分之二业主已于2016年完成偿还按揭贷款，故有更强购买力添置额外单位供家人使用或投资。受楼价及租金高昂影响，已有物业的家庭更易透过物业投资协助下一代积累财富；反之未有物业、租住私人物业的家庭则需应付日渐昂贵的租金，更难储蓄，长远加深跨代贫富差距。
此外，不少年轻人需「靠父干」买楼。金融管理局2017年提及，有些年轻置业者的资金来自父母物业再按揭或加按，这类家庭抵御收入冲击的能力较弱。香港浸会大学财务及决策学系副教授麦萃才表示，「靠父干上车」风险在于一旦经济恶化，年轻人若财困，父母难再提供支援。
■政府置业支援与困难
在楼价高昂下，政府为协助市民置业??u行一系列的置业支援，然而这些支援面临不少的挑战。
居屋申请竞争激烈
居屋计划目的为超过公屋入息上限、但未能负担私人楼宇的市民提供自置居所。自2011年复建以来，居屋申请竞争激烈，动辄超额数十倍。2020年度??u售的4个居屋屋苑共7047伙，房委会收到23.6万份居屋申请，整体超额认购逾30倍。2020年房委会将居屋绿白表分配单位比例由5比5调整至4比6，亦上调居屋白表入息限额。民主党尹兆坚指出，居屋入息限额上调，令更多人有可能买楼，但新??u售的启翔苑平均尺价偏高，担心基层于经济环境欠佳下「接火棒」。他亦欢迎绿白表比例调整至4比6，因过去白表超额申请严重，认为当局有聆听民间诉求。
白居二??u出后居屋价?
房委会为促进资助房屋流转，2017年起恒常化白表居屋第二市场计划（白居二），让白表申请者也可申请购买未补地价二手居屋。白居二初时订定每年2500个名额，2019年增至3000个，2020年增至4500个。香港公开大学政策研究中心「居屋公开价格指数」显示，由2013年白居二??u行起至2020年6月，未补价二手居屋价格升幅达116%，远超私人楼宇同期约51%升幅。
本土研究社成员姚政希认为，大部分抽不到居屋的申请者会涌向白居二市场，令卖家增加提价本钱；另一成员陈剑青认为政府近年增加白居二名额，却未相应收紧这批居屋转售限制，导致炒风蔓延。公大人文社会科学院助理教授马耀宗指出，市民转售未补价居屋后，所获金额更易让他们投入私人物业市场，爬上置业阶梯。
绿置居滞销
绿置居为公屋租户及即将获编配公屋者提供定价比传统居屋低的自置居所。绿置居是由新建成的公屋单位改划为出售单位，2020年??u出的3710个绿置居单位于12月完成拣楼程序后共卖剩523个，是房委会自2014年复售资助房屋以来首次卖剩。房委会委员、公屋联会总干事招国伟表示，受疫情、经济下滑等影响，不少申请者缺席拣楼，加上该期绿置居细单位所占比例高，对家庭申请者欠缺吸引力，致该期销情持续欠佳。
《明报》分析房委会数据，发现未来5年兴建的甲类（1至2人）及乙类（2至3人）的细单位，占整体公屋落成量52%，较过去5年占41%有明显升幅，招国伟表示若细单位不断增加，未来若转为绿置居，滞销可能成为常态，建议房委会为绿置居申请者设计合适及特定的单位。
首置楼被指愈建愈贵
首置楼计划透过出售私营房屋用地与发展商合作等方式，兴建并出售较市值低的房屋，为不符合申请居屋资格、又未能负担私营房屋的较高收入者提供首次置业选择。先导计划由市区重建局??u出马头围道焕然懿居，收到逾2万份申请，超额认购约45倍，以市价六二折定价，实用面积尺价介乎11692至13969元。
政府于2020年公开招标出售观塘安达臣道一幅首置楼用地，由长实投得，楼面地价每尺4546元。政府规定发展商兴建的住宅单位实用面积约250至500平方尺，并提供最少1000个、以市价八折出售的单位作为首置单位。
市建局非执行董事欧阳杞浚撰文指出，首置楼选址若具备潜力作高密度发展，项目可发挥土地最大效益，提升新建住宅单位的数量，令项目满足社会不同阶层的住屋需求。本土研究社姚政希则撰文称，由长实中标投得的观塘安达臣道项目交由发展商自行估价，令首置楼楼价变得难以负担，长远而言首置楼可能与私楼市价分别不大；而由于首置楼在「公私合营」的政策框架中被划为「公营」，更可能影响原本可用作公营房屋的潜在土地供应。
「林郑Plan」释放购买力
2019年《施政报告》提出放宽首置客按保的楼价上限，八成按揭楼价上限由600万增至1000万元，首次置业客申请九成按揭楼价的上限增至800万元，计划被地产业界为「林郑Plan」。经络按揭客户服务部首席副总裁曹德明解释，在「林郑Plan」之前，购买600万元或以上住宅普遍要付五成首期，涉资至少300万元；「林郑Plan」实施后，购买800万元以下住宅仅需付一成即最多80万元首期，购买800万至1000万元住宅仅要付两成、即最多200万元首期。他称「林郑Plan」??u出后，逾600万至1000万元住宅成交量明显上升，2020年首11个月逾600万至1000万元住宅注册量达17,834宗，较2019年同期12,053宗急升约48%；而600万元以下住宅注册量按年则下跌6.8%至18,981宗，逾1000万元住宅注册量亦微跌3.3%至6007宗。
资深投资者林一鸣表示，政府此举能协助中产一族入市，亦有助二手市场流转；但放宽按揭成数变相增加买家风险，若楼价跌一成便有可能变为负资产。
[通通识 第707期]