涨房租受限 变身「空调费」

发布 : 2017-9-14  来源 : 明报置业频道


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很多人都以为有钱买房,或租或卖做房东是一种稳定来钱快的买卖。事实上,在当前的房产市场来说,很多房主有着自己难言的苦恼:多伦多的冬天寒冷,夏天暴晒,对于房屋的养护和居住状况来说,房子的空调费、取暖费等额外的水电气费是一笔不小的开支,房主不但要忍受日益上涨的水电税成本,还不能随意涨租金,每年受增幅限制。根本抵不上日益上涨的水电税等成本。近年,安省电费涨幅早已远超1.5%。安省能源署(OEB)透露,月用电750度以上的家庭,2016年5月电费涨2.5%,2015年11月涨近3.4%。



面对这种「 入不敷出」的投资生意,很多房东采用收取「 空调费」等变相涨房租的方式弥补自己的损失,但却受到很多老租客的抗议,认为房东这是违背合同,谋取利益。

资深房产经纪Mark Xiao(肖郎)认为,逐步上涨的房屋养护费用和房租的上涨受限,的确是当前多伦多租房市场的显著矛盾,但是,面对这类问题,房东和房客要共同努力,房客需改变生活习惯,房东要冷静顾全大局,遇事多协商,从而才能和气解决问题,实现双方利益最大化。

盛夏刚过,近日,一些租客收到了房东催要空调费的通知。在多伦多一公寓租住了40多年的一名租客就被房东要求在房租之外补交150元空调费,而租住在Downtown一栋公寓的Annie一家也遇到过同样的问题。

Annie一家三口从2000年来到多伦多,就租住在Downtown的一栋两室公寓单位,之后孩子长大读书,离开了家,她和先生因为已经熟悉了周边环境,并且为了先生上班方便,就没有考虑换房子。

Annie说, 这栋房子的房租从最初的800元,这么多年了涨到了现在的一个月1200元的房租,并且包含水电费用。他们觉得能够承受,并且也比自己买房养房费用要低,所以一直住到今天。

但是,多伦多2016年的夏天非常热,暑假期间,家里又来了几位朋友旅游度假,各项水电、空调费用可能比往常大了一些。夏天结束时,她收到了房东的通知,要求她补交水电、空调费用400元。

虽然钱不是很多,但是,她认为这是违背当初的租房合同的,她和房东进行了协商。因为是多年的长租户,她也了解自己的房租在周边来说是较低的价位,房东和她分析了这些年各项养房费用逐步上涨的负担,加之的确是自己暑期招待客人,水电气等费用消耗量大,所以,经过双方商量,她同意支付200元额外的空调费用,算作对房东的补偿。

「毕竟在这里住了快20年了,我和先生都不打算搬家,如果仅仅因为这200元钱影响了今后的居住,并不一定是有利于我们的行为。所以,我们决定和房东分担部分空调费。」




额外等于变相涨房租费用
Mark Xiao 说,公寓的水电气、空调、取暖等额外费用到底应该由谁承担是有分类的。近些年新建的一些公寓楼的管理费用中不含水电气等额外费用,并且实行分户计量,所以,租客根据自己的需求用多少支付多少,不存在和房主之间的纠纷问题。

但也有一些公寓在管理费中间就包含了水电气、空调等费用。而租客只需要向房主支付房租就行,房屋的管理费等由房主自负。这一类的公寓楼较陈旧一点,很多都是房主是整栋楼的所有者,并不是某一套房子的所有者,物业管理和房主其实是「 一回事」,所以,当房屋的养护成本增加,房主往往会和物业管理公司一起要求租客补交额外的空调等费用。

Mark Xiao认为,受政府政策对房租的制约,房东每年只能有1.5%的租金涨幅,但是房东的租房成本却在以更快的幅度增加。多伦多养一栋房屋的成本,从银行按揭到地税、保险、水电、垃圾、取暖、网络等各种费用综合在一起,最少也要在2000至3000元左右,而很多房东们发现将自己的房子租出去这种行为变得越来越不划算,所以,就只能换一种方法谋取一部分利益,这种所谓的「 额外费用」,其实就是变相的涨房租。

「有一些租客的生活习惯很不好也是导致房东想要收取费用的原因之一。因为不用自己支付,所以很多租客夏天一边开着窗户一边开空调,冬天为了空气流通,冷暖气同时开放等,这些都造成了极大的浪费,也成为了房东的负担。一些年代较老的共管公寓,最初承诺管理费用包水电气暖费用的,就是因为租客的不正确住房习惯,最终导致房主要求改变政策。」




做好功课才能防患于未然
针对这类纠纷,Mark Xiao认为,房主和租客都要吸取经验教训,尽量做足功课才能避免纠纷发生。

租客要在租房前摆正心态,不能一味的追求价格便宜。市场价值决定了,过低的房租必然存在隐患,如果不是房屋质量不过关,过于破旧,也会面临有一天房主变相涨房租的局面。

Mark Xiao认为,租客不能完全依赖租房合同,合同从来都是「防君子不防小人」,总有一些细节问题会是合同内容无法企及的。一定要在租房前实地去察看房屋,比如房屋的新旧程度,房屋质量过关与否,年代久远的公寓楼,是否存在设备老化、电梯更换、下水道堵塞等大问题?一旦发生这类问题,最终矛盾都会转嫁到租客身上,造成利益受损。

Mark Xiao说,他的一位客户,因为租了一个老旧公寓,入住没多久,物业需要更换阳台,历时一年之久。整个公寓楼里每天都漂浮这各类粉尘和噪音,对他的生活带来了很大困扰。

「对于租客来说,一旦租好房子,就要爱护房屋,不能因为不是自己承担费用就随意使用,比如,随意使用电器,浪费水电等,造成不必要的浪费,为房主带来损失,最终这些一样会被追偿回来的。」

对于这类纠纷中的房主,Mark Xiao提出两点建议;首先是有房待租的房主,一定要提前考察租客的信用,了解其生活习惯,对于有不良嗜好和信用等级低的租客,要果断拒绝,保证今后的租金安全。

而对于已经出租的房主,即使租金略低一些,也要尽量顾全大局,不要为了追求少量经济利益过度逼迫租客。尤其是那些已经租住了很多年,暂时不可能有其他去处的租客,过度激化矛盾,有时会导致租客使用极端手段,这也就是为什么会有一些租客对房东使用暴力行为的原因之一。




发生纠纷协商解决是「双赢」途径
Mark Xiao认为,虽然房东无权利单方面提出增加费用,但是,如果房东想要去要求这样的费用,可以同租户协商,要求修改合同并且增加空调费用。如果租户同意的话,那么这笔钱就将会和租金一起交给房东,当然,租户也有权利说“NO”。

「通常这类事情都会发生在一些较旧的公寓,这类公寓大部分都住得是长期租户,有的已经租住了几十年,因为长期房租偏低,而房主又无法单方面大幅度涨房租,所以长期积聚下了一些租赁矛盾。」

Mark Xiao说,这类租客虽然在法律上可以断然拒绝房主的要求,但这并不利于其继续租住下去,作为房主来说,长期亏损下去,终有一日负担不起,总会想出其他办法「驱逐」出租客的,对于已经居住了很多年,有的甚至打算在此养老的租客来说,这并不是上策。

所以,遇到少量的经济纠纷,双方冷静下来,深入沟通协商,应该会取得一个双赢的解决途径。

如果协商不成,安省也有住宅租赁法 (Residential Tenancies Act ) 是监管法律。此法规定房东和租客的所有权利及义务。房东和租客委员会(Landlord and Tenant Board)是解决所有租客和业主之间纠纷的仲裁机构。如果房东和租客私下解决不了他们之间的纠纷,那就要通过房东和租客委员会来解决,要么庭外和解,要么通过耹讯来判决。