购买具投资价值的房子（肖郎）
发布 : 2017-11-02 来源 : 明报置业频道 用微信扫描二维码，分享至好友和朋友圈 | 加关注  明声网温哥华 微信公众号 |
经常有买家和同行问有关房地产投资，应该在哪些地方买进等等，今天肖郎讲一下如何在大多伦多地区进行房地产投资，以供参考。
要用「投资」的眼光买房
常有经纪问买家：你是投资还是自住？但在肖郎看来，买房就要用投资的眼光来买。
肖郎发现，在每一次买卖中，能获得较大利润的人，在绝大部分情况下是因为买对了和买得值了。
请想想，当你在买房子时，是不是会区分为要「自住」或「投资」？ 「当然啰，自住跟投资，毕竟不一样！」大部分的人都会这样想。但其实是错误的理念，因为无论你是自住或投资，你要想的事都一样。房子只可以有一种用途，那就是「投资」。因为，即使是自住者，在买房之后，还是可能因为工作、孩子、生活等种种关系，将来有卖房的机会。当你没算清楚就买屋，一旦卖房的时候你就会发现房子不好卖或者基本没有钱赚，甚至出现亏损。所以买的时候一定要想到卖！也就是一定要有投资的理念。如果在买房的同时就想到卖房，未来卖房时就更加顺利，避免「买错房懊恼，卖不出去悔恨」的情形。毕竟，当你买房时，都希望买到好房子；当你卖房时，也希望房子能卖到好价钱。无论如何，在买屋时，当然还是要用投资的角度来选屋，才是王道！
最好和最差
经常有人问肖郎：「我有个房子想卖，你帮我看一下，这个屋子卖不卖得掉？大概多少钱？」「你的房子有什么优势？」「有啊，这个房子交通便利学校好……」是，没错！但如果附近也有别人在卖屋时，自己的房子怎样才可以最快卖掉？除了经纪不同客路不同外，如果在卖房的时候，买家需要的首付款相对更少，会让卖房变得更容易。如何能让下一个买方用更少的首付款跟你买房子，这才是重点。
每次下手买房前，你可以将所有的「自有成本」再加上你想要的利润，算出下一个买方的买价，预想这个价格能不能成交？自有成本包括首付款、土地交易税、地税、下次售出可能要产生的装修费、如果有管理费还包括管理费、银行利息等，你并不是在计算自己的成本，而是在算下一个买方的成本，算下一个买方要花多少钱，算买方愿不愿意和能不能拿出这么多的钱来买房？
计算下来，你会发现，最烂的房子（价钱低，仅剩土地的价值了）跟最好的房子（全新、较新或完全高品质装修过了）都可以买，中不溜秋的房子投资价值就明显要差一截。最烂的房子价钱低，最好的房子完全不需要再装修和较多的维护费用。
优质社区的破屋
买房的最佳选择是优质社区的低价房，或紧邻优质社区的次级地段。
有句话说「七成位置，三成房」。位置的重要性无庸置疑。但加拿大和多伦多是一个橄榄球型社会，房地产市场，一样是一个橄榄球型社会。就是特别富有和特别贫穷的人群相对较少，大部分人的收入和需求相差不多，形成了一个橄榄球的大肚子。
比如说一个社区均价200万，在这个社区内买比均价还低20％的房子就相对潜力较大。当然，前提是位置不要有大缺陷，不要靠铁路、公路、高压线、高速路什么的，也不要是路冲、地块形状怪异等问题。房子破旧一点只要价钱够低反而是一个优势。买优质社区的破房子会是一个好的选择。
当然，在一个优质社区，可能也没那么多烂房子给你来选择。所以，紧邻优质社区的次级地段也会变成了一个好的选项。
同样的价钱，尽量选占地大的房子
很多人认为地大地小没有关系。其实这是错的。肖郎告诉你，同样的价钱，尽量选地大一些的。因为再新的房子总是会变旧的，房子变旧了以后就会不值钱，那么值钱的是什么呢？就是房子所在的那一块地！
租房还是买房？
长租不如买，没钱选便宜的能负担得起的房子买。
说到房地产，最常听到的就是「没钱不行」、「有钱人才做的事」。
真相，并不是如此。肖郎建议，资金少，就买便宜的物业。但并不建议去买最便宜的社区。首付款少，可以考虑向中小银行贷款，或者买贷款保险。但为防止风险，应该尽量买交易活跃的社区。
讲一个案例给大家分享：约十年前接到一个客户的委托，他在超市是负责卖鱼的年轻伙计，收入不高，只有3万元首付款。肖郎比较了各种物业和他的负担能力，最终在Finch和Warden帮他买了一个有400多元管理费但带有走出式地库的镇屋，成交价26万多，当时是首付两成（其中一成他还是找人借的），小银行高利息4％贷款，短短几年，那里的类似镇屋已经涨到了38万左右，这个买家也转了一个银行，重新评估再贷款变成了利息2％多点，而他的老乡和同事还与人合租在一个狭小的房子里。
赚钱和居住 质素哪一个更重要
说到这里，或许会有人问，投资赚钱和居住品质哪一个更重要。这个问题，真的是因人而异。个人认为，居住品质，绝对比不上买卖获利重要，因为买卖获利赚到钱，才可以享受到更好的居住品质，这是前后顺序的问题。
如果你有足够多的钱，完全不需要考虑赚钱的事情，当然要重品质。
注﹕以上乃个人观点，仅供参考。
买最好的房子，选最好的经纪。买房卖房，首选肖郎，冠军经纪，値得信赖。
肖郎
Mark Xiao，肖郎
Re/max Realtron Inc Brokerage 运亨地产
Independently owned and operated
Office: 905-764-8688
Cell: 647-515-1111
肖郎微信咨询： 1-647-515-1111
Email: markxiaotoronto@gmail.com
要用「投资」的眼光买房
常有经纪问买家：你是投资还是自住？但在肖郎看来，买房就要用投资的眼光来买。
肖郎发现，在每一次买卖中，能获得较大利润的人，在绝大部分情况下是因为买对了和买得值了。
请想想，当你在买房子时，是不是会区分为要「自住」或「投资」？ 「当然啰，自住跟投资，毕竟不一样！」大部分的人都会这样想。但其实是错误的理念，因为无论你是自住或投资，你要想的事都一样。房子只可以有一种用途，那就是「投资」。因为，即使是自住者，在买房之后，还是可能因为工作、孩子、生活等种种关系，将来有卖房的机会。当你没算清楚就买屋，一旦卖房的时候你就会发现房子不好卖或者基本没有钱赚，甚至出现亏损。所以买的时候一定要想到卖！也就是一定要有投资的理念。如果在买房的同时就想到卖房，未来卖房时就更加顺利，避免「买错房懊恼，卖不出去悔恨」的情形。毕竟，当你买房时，都希望买到好房子；当你卖房时，也希望房子能卖到好价钱。无论如何，在买屋时，当然还是要用投资的角度来选屋，才是王道！
最好和最差
经常有人问肖郎：「我有个房子想卖，你帮我看一下，这个屋子卖不卖得掉？大概多少钱？」「你的房子有什么优势？」「有啊，这个房子交通便利学校好……」是，没错！但如果附近也有别人在卖屋时，自己的房子怎样才可以最快卖掉？除了经纪不同客路不同外，如果在卖房的时候，买家需要的首付款相对更少，会让卖房变得更容易。如何能让下一个买方用更少的首付款跟你买房子，这才是重点。
每次下手买房前，你可以将所有的「自有成本」再加上你想要的利润，算出下一个买方的买价，预想这个价格能不能成交？自有成本包括首付款、土地交易税、地税、下次售出可能要产生的装修费、如果有管理费还包括管理费、银行利息等，你并不是在计算自己的成本，而是在算下一个买方的成本，算下一个买方要花多少钱，算买方愿不愿意和能不能拿出这么多的钱来买房？
计算下来，你会发现，最烂的房子（价钱低，仅剩土地的价值了）跟最好的房子（全新、较新或完全高品质装修过了）都可以买，中不溜秋的房子投资价值就明显要差一截。最烂的房子价钱低，最好的房子完全不需要再装修和较多的维护费用。
优质社区的破屋
买房的最佳选择是优质社区的低价房，或紧邻优质社区的次级地段。
有句话说「七成位置，三成房」。位置的重要性无庸置疑。但加拿大和多伦多是一个橄榄球型社会，房地产市场，一样是一个橄榄球型社会。就是特别富有和特别贫穷的人群相对较少，大部分人的收入和需求相差不多，形成了一个橄榄球的大肚子。
比如说一个社区均价200万，在这个社区内买比均价还低20％的房子就相对潜力较大。当然，前提是位置不要有大缺陷，不要靠铁路、公路、高压线、高速路什么的，也不要是路冲、地块形状怪异等问题。房子破旧一点只要价钱够低反而是一个优势。买优质社区的破房子会是一个好的选择。
当然，在一个优质社区，可能也没那么多烂房子给你来选择。所以，紧邻优质社区的次级地段也会变成了一个好的选项。
同样的价钱，尽量选占地大的房子
很多人认为地大地小没有关系。其实这是错的。肖郎告诉你，同样的价钱，尽量选地大一些的。因为再新的房子总是会变旧的，房子变旧了以后就会不值钱，那么值钱的是什么呢？就是房子所在的那一块地！
租房还是买房？
长租不如买，没钱选便宜的能负担得起的房子买。
说到房地产，最常听到的就是「没钱不行」、「有钱人才做的事」。
真相，并不是如此。肖郎建议，资金少，就买便宜的物业。但并不建议去买最便宜的社区。首付款少，可以考虑向中小银行贷款，或者买贷款保险。但为防止风险，应该尽量买交易活跃的社区。
讲一个案例给大家分享：约十年前接到一个客户的委托，他在超市是负责卖鱼的年轻伙计，收入不高，只有3万元首付款。肖郎比较了各种物业和他的负担能力，最终在Finch和Warden帮他买了一个有400多元管理费但带有走出式地库的镇屋，成交价26万多，当时是首付两成（其中一成他还是找人借的），小银行高利息4％贷款，短短几年，那里的类似镇屋已经涨到了38万左右，这个买家也转了一个银行，重新评估再贷款变成了利息2％多点，而他的老乡和同事还与人合租在一个狭小的房子里。
赚钱和居住 质素哪一个更重要
说到这里，或许会有人问，投资赚钱和居住品质哪一个更重要。这个问题，真的是因人而异。个人认为，居住品质，绝对比不上买卖获利重要，因为买卖获利赚到钱，才可以享受到更好的居住品质，这是前后顺序的问题。
如果你有足够多的钱，完全不需要考虑赚钱的事情，当然要重品质。
注﹕以上乃个人观点，仅供参考。
买最好的房子，选最好的经纪。买房卖房，首选肖郎，冠军经纪，値得信赖。
肖郎
Mark Xiao，肖郎
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