多市柏文租盘 供求严重失衡
发布 : 2018-2-08 来源 : 明报置业频道 用微信扫描二维码，分享至好友和朋友圈 | 加关注  明声网温哥华 微信公众号 |
最近公布的《2018年全球最佳国家》评选结果，加拿大排名第二位，整体评分仅次于首名的瑞士。而在「国民生活质素」一栏中，本国更是脱颖而出，荣登榜首。
加拿大有多好，相信不用多说。不过，想在如此优秀的国家落户亦不容易，尤其是在多伦多。
现时多伦多楼价已价值不菲，如多伦多市中心的柏文新楼盘，呎价$1,000元起跳，按年升三成，二手柏文的平均呎价亦要$823。恒生地产刘家恩（Ruby Lau）认为，准买家今年要面对的真正挑战，不是价钱问题，而是房贷压力测试导致买家的购买能力被削弱15％至20％。
根据《美国新闻和世界报道》(US News & World Report)公布的2018年全球最佳国家排名，就全球80个国家的不同范畴，包括国家政局、经济及营商环境、文化贡献、以至国民生活质素等各项领域进行分析，选出全球最佳国家。加拿大排名第二位，整体评分仅次于首名的瑞士。
在上述报告公布的差不多同一时间，国际机构Demographia 发表了《2017年国际楼价负担能力》报告，香港连续8年，成为全球293个城市之中，楼价最难负担的城市。香港人要不吃不喝19.4年才能「供甩」层楼，属于极度严重负担不起水平。虽然多伦多的情况未至于香港般恶劣，但本地的楼价负担指数其实也愈来愈高，楼价对收入比率，由两年前年的6.7倍，升至最新的7.9倍，成为全国排名第三的最难负担城市，仅次于温哥华12.6倍和维多利亚8.1倍，意味多伦多人想以全数付清楼价，还得不吃不喝7.9年才能成事。
恒生地产刘家恩（Ruby Lau）说：「报告以多伦多楼价中位数$64万5千计算，再除以多伦多家庭年收入$8万1千计算，得出多伦多楼价负担比率为7.9。对很多土生土长的加拿大人来说，这数字已经相当不合常理，但对于大部分原居地来自香港或中国的读者来说，这数字仍然属于『接受程度之内』，可能更疯狂的他们都早已见过或经历过。」
即使楼市放缓，现时多伦多楼价不便宜，柏文更抢手。刘家恩认为，买家今年要面对的挑战其实不是价钱，而是今年1月首日实施的房贷压力测试，这令到买家的购买能力下降15％至20％。
楼价贵借钱难 仍然无阻投资者入市意欲
刘家恩说：「很多准买家在进入市场之前，大概都心里有数，他们计好自己首期有多少，知道可以买大概价位的物业，亦预计好之后再向银行贷款多少。若然遇到Dream House，即使价钱略为超出预期，如果负担得到，他们很多都愿意出手购入，尤其是年轻买家，他们的人生路轨正在往上行，对于事业、未来薪金递增的可能性是正面的，他们不介意每月『供多少少』，好过错失心头好。但现在他们的购买力已经不如从前，就算愿意增加按揭供款，亦通过不了压力测试。
「举个例子，买家预备了两成首期，$10万元，以优惠利率3.39厘计算，1月1日前，他们仍然可以借足八成，即$40万，可以负担一层$50万的楼。但1月1日之后，买家必须能够承受五年期固定利率或优惠利率+2厘的风险，即以5.39厘作测试，买家最多只能借$32万5千，即使加上$10万首期，最多亦只能负担$42万5千元的房屋。」
虽然楼价贵，借钱难，但仍然无阻投资者入市意欲。看看最近的新楼盘如《357 King West》及《ERA》等等，仍然很多买家争相入票抢单位，投资者除了看好长线升值回报，亦看上了多伦多的租金回报。
柏文租盘渴市 租金按年升9.1％
大多伦多地区有非常庞大的住屋需求，除了反映在买卖成交数据之外，从租赁市场亦能看出端倪，尤其是柏文住宅。 2017年，大多伦多地区有超过27,000个柏文单位租出，平均每日有75个单位成交。
区内租务市场供不应求，柏文租盘抢手，连带租金亦年年升。在刚过去的第四季度，整体租金较去年同期上涨9.1％，升势凌厉。刘家恩说：「今年整个大多区的租赁市场相当蓬勃，尤其是柏文租赁，租盘更是严重供不应求，经常出现Multiple Offers有多名租客抢租单位的情况，并在短时间内租出。之前常常有『Sold Over Asking（超叫价卖出）』，现在则是『Leased Over Asking（超叫价租出）』。2017年，有大约5千个单位出租时都出现Multiple Offers，有17％的租盘都是高于叫价成交。两年前，这数字只有7％。所以想在市中心租住柏文，除了行动要迅速，租客背景资料亦是关键。租客若能提供足够入息证明及信用评分理想，被业主取录机会会大增。若然阁下是业主，打算出租柏文单位，只要价钱合理，绝对不愁无租客。」
柏文空置率16年新低 租客宁签长租约
加拿大按揭及房屋公司（CMHC）指出，一个稳健的租赁市场，应有3％ - 4％的空置率，但现时多伦多的租赁空置率是1.1％，属于极度低水平，亦创下16年以来新低。刘家恩指，区内人口持续增加，对租住需求不断上升，但供应未能配合。她说：「市中心的租金高企，带动周边地区的租金上升，形成连锁效应。现时，416地区的平均租金为$2,392，租金呎价$3.37；905地区的平均租金为$1,867，租金呎价$2.45。」除了租金升幅强劲，租客的平均租约期亦延至23个月之久，证明租客不怕被长约捆绑，反而希望利用合约去保留他们的租住权利。刘家恩说：「这些租客短期内没有买楼计划，亦不想一年后再四处搵楼租，更重要是，他们希望可以锁定租金。
近两年租金升得厉害，以今年的柏文平均租金按年增长9.1％计算，相等于每月租金增加$200元，一年就$2,400，甚至更多。所以现在很多租客都希望可以和业主签长一点的租约，从而避过市场租金升幅。 」多伦多火热蓬勃的租赁市场，可谓给柏文投资者打了支强心针，刘家恩说：「很多投资客户数年前购买市中心的柏文楼花时，已经看好前景，不担心招租问题，只是没想过租赁市场如今会如此火热，令这班业主客户更加喜出望外。」
加拿大有多好，相信不用多说。不过，想在如此优秀的国家落户亦不容易，尤其是在多伦多。
现时多伦多楼价已价值不菲，如多伦多市中心的柏文新楼盘，呎价$1,000元起跳，按年升三成，二手柏文的平均呎价亦要$823。恒生地产刘家恩（Ruby Lau）认为，准买家今年要面对的真正挑战，不是价钱问题，而是房贷压力测试导致买家的购买能力被削弱15％至20％。
根据《美国新闻和世界报道》(US News & World Report)公布的2018年全球最佳国家排名，就全球80个国家的不同范畴，包括国家政局、经济及营商环境、文化贡献、以至国民生活质素等各项领域进行分析，选出全球最佳国家。加拿大排名第二位，整体评分仅次于首名的瑞士。
在上述报告公布的差不多同一时间，国际机构Demographia 发表了《2017年国际楼价负担能力》报告，香港连续8年，成为全球293个城市之中，楼价最难负担的城市。香港人要不吃不喝19.4年才能「供甩」层楼，属于极度严重负担不起水平。虽然多伦多的情况未至于香港般恶劣，但本地的楼价负担指数其实也愈来愈高，楼价对收入比率，由两年前年的6.7倍，升至最新的7.9倍，成为全国排名第三的最难负担城市，仅次于温哥华12.6倍和维多利亚8.1倍，意味多伦多人想以全数付清楼价，还得不吃不喝7.9年才能成事。
恒生地产刘家恩（Ruby Lau）说：「报告以多伦多楼价中位数$64万5千计算，再除以多伦多家庭年收入$8万1千计算，得出多伦多楼价负担比率为7.9。对很多土生土长的加拿大人来说，这数字已经相当不合常理，但对于大部分原居地来自香港或中国的读者来说，这数字仍然属于『接受程度之内』，可能更疯狂的他们都早已见过或经历过。」
即使楼市放缓，现时多伦多楼价不便宜，柏文更抢手。刘家恩认为，买家今年要面对的挑战其实不是价钱，而是今年1月首日实施的房贷压力测试，这令到买家的购买能力下降15％至20％。
楼价贵借钱难 仍然无阻投资者入市意欲
刘家恩说：「很多准买家在进入市场之前，大概都心里有数，他们计好自己首期有多少，知道可以买大概价位的物业，亦预计好之后再向银行贷款多少。若然遇到Dream House，即使价钱略为超出预期，如果负担得到，他们很多都愿意出手购入，尤其是年轻买家，他们的人生路轨正在往上行，对于事业、未来薪金递增的可能性是正面的，他们不介意每月『供多少少』，好过错失心头好。但现在他们的购买力已经不如从前，就算愿意增加按揭供款，亦通过不了压力测试。
「举个例子，买家预备了两成首期，$10万元，以优惠利率3.39厘计算，1月1日前，他们仍然可以借足八成，即$40万，可以负担一层$50万的楼。但1月1日之后，买家必须能够承受五年期固定利率或优惠利率+2厘的风险，即以5.39厘作测试，买家最多只能借$32万5千，即使加上$10万首期，最多亦只能负担$42万5千元的房屋。」
虽然楼价贵，借钱难，但仍然无阻投资者入市意欲。看看最近的新楼盘如《357 King West》及《ERA》等等，仍然很多买家争相入票抢单位，投资者除了看好长线升值回报，亦看上了多伦多的租金回报。
柏文租盘渴市 租金按年升9.1％
大多伦多地区有非常庞大的住屋需求，除了反映在买卖成交数据之外，从租赁市场亦能看出端倪，尤其是柏文住宅。 2017年，大多伦多地区有超过27,000个柏文单位租出，平均每日有75个单位成交。
区内租务市场供不应求，柏文租盘抢手，连带租金亦年年升。在刚过去的第四季度，整体租金较去年同期上涨9.1％，升势凌厉。刘家恩说：「今年整个大多区的租赁市场相当蓬勃，尤其是柏文租赁，租盘更是严重供不应求，经常出现Multiple Offers有多名租客抢租单位的情况，并在短时间内租出。之前常常有『Sold Over Asking（超叫价卖出）』，现在则是『Leased Over Asking（超叫价租出）』。2017年，有大约5千个单位出租时都出现Multiple Offers，有17％的租盘都是高于叫价成交。两年前，这数字只有7％。所以想在市中心租住柏文，除了行动要迅速，租客背景资料亦是关键。租客若能提供足够入息证明及信用评分理想，被业主取录机会会大增。若然阁下是业主，打算出租柏文单位，只要价钱合理，绝对不愁无租客。」
柏文空置率16年新低 租客宁签长租约
加拿大按揭及房屋公司（CMHC）指出，一个稳健的租赁市场，应有3％ - 4％的空置率，但现时多伦多的租赁空置率是1.1％，属于极度低水平，亦创下16年以来新低。刘家恩指，区内人口持续增加，对租住需求不断上升，但供应未能配合。她说：「市中心的租金高企，带动周边地区的租金上升，形成连锁效应。现时，416地区的平均租金为$2,392，租金呎价$3.37；905地区的平均租金为$1,867，租金呎价$2.45。」除了租金升幅强劲，租客的平均租约期亦延至23个月之久，证明租客不怕被长约捆绑，反而希望利用合约去保留他们的租住权利。刘家恩说：「这些租客短期内没有买楼计划，亦不想一年后再四处搵楼租，更重要是，他们希望可以锁定租金。
近两年租金升得厉害，以今年的柏文平均租金按年增长9.1％计算，相等于每月租金增加$200元，一年就$2,400，甚至更多。所以现在很多租客都希望可以和业主签长一点的租约，从而避过市场租金升幅。 」多伦多火热蓬勃的租赁市场，可谓给柏文投资者打了支强心针，刘家恩说：「很多投资客户数年前购买市中心的柏文楼花时，已经看好前景，不担心招租问题，只是没想过租赁市场如今会如此火热，令这班业主客户更加喜出望外。」