压力测试连管理费计算 不如买细屋起步

发布 : 2018-3-29  来源 : 明报置业频道


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随着人口增加,大多市土地早已不敷应用,因为士嘉堡是华人理想落脚点,楼花更是热买对象,一房柏文单位更加抢手,因为入场费低,很多楼花在上市一两天就卖光所有一房和1+1单位,只剩下两房或以上的单位,现时区内只有独立屋楼花,听闻将有柏文楼花上市,但尚未确认。



基于满溢效应,有人买其他地区来投资保值,西到咸美顿,东至艾翟斯和奥沙华。近日周末在士嘉堡见到些广告牌宣传独立屋,一看价钱极之吸引,细看原来是相距30分钟车程的奥沙华建商广告。笔者相信满溢效应会把居民扩散得更远。

以下分析按地产商会2018年3月5日至19日E5及E7区销售数据。

期间售出22间柏文,统计这22个柏文单位,平均叫价$406,327,平均售价$402,841,平均待售日29天。

在芬治以南法马西路1睡房加1书房单位,1洗手间,内部装修虽维持70年代款式,但有经常性维修,管理费$724,地税$879,叫价$289,000,售价$258,000,待售日8天。

坚尼地夹401公路东北角Village Green Square,建造时采用LEED环保概念,使到大厦长期运作的费用较便宜,楼龄只有7年,面积700呎,叫价$299,800,有2睡房2洗手间,地税$1,960,第八天收柯化,竞价至$433,000易主,高出原来叫价四成半。

同一大厦一间1睡房1洗手间单位,管理费$323,中层500余呎,上市3天,买家按叫价$340,000,不带条件夺得。

华登夹士刁东南角Bamburgh Circ.柏文,有行人路通道往百福商场,有茶楼和华人超市,单位有2睡房1太阳房,2洗手间,面积约1,300呎,叫价$459,000,管理费$1,039,冷暖气、水电全包,售价$435,000。

镇屋
上述期间售出5间镇屋,平均叫价$590,800,平均售价$577,600,议价空间2%,平均待售日43天。

麦高云夹芬治东北角Sandhurst Circ.单边镇屋,3睡房,2洗手间,土库改装成有1厨房,1睡房和1花洒浴室的独立居室,管理费$356,独立电表,叫价$560,000,上市首天,买家多出9千元不带条件购得。

自主业权物业
买柏文和镇屋,做压力测试时也包涵了管理费来计算,很多买家索性买间细间些少的自由业权物业Freehold来起步。

有买家不等股市上顶,洗手离场,转战楼市,期间有19宗Freehold物业交易,分别有排屋2间,半独立屋3间,连屋4间和独立屋10间。平均叫价$918,541,平均售价$884,316,待售日平均要34天。

冰梨夹麦尼高Campania Cres.半独立屋,25呎乘110呎,坐北向南地段,3睡房4洗手间,土库完成,单车房,车路可泊2部车,硬木楼梯,数年新厨房,叫价$599,800,高出叫价半成以$640,000成交。

法马西夹士刁Firebroce Rd.单车房独立屋,40呎乘110呎地段,4睡房,4洗手间,2厨房,单车房,完成土库,叫价$868,000,地税$3,534,屋主任何时间也收柯化,上市第五天以$830,000易主。

最便宜双车房独立屋在芬治夹麦高云西北角Amanda Dr.,50呎乘110呎地段,半砖包铝外墙,5睡房,半完成土库,有分门,硬木地板,橡木楼梯,有主人套房,地税$3,984,叫价$939,900,卖价$915,000,待售日102天。

现时区内有管理费和Freehold物业共有217个活跃售盘,综观叫价也很进取,相信价钱在向上调整中。