大多伦多新柏文愈来愈贵

发布 : 2018-10-18  来源 : 明报置业频道


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新屋市场行情显示,8月份新共管柏文单位基准屋价784,512元,与去年同期相比,升幅21.8%。



近来大多伦多新共管柏文价格不断上升,年计升幅惊人,已经渐渐与年轻家庭的购买能力脱节。共管柏文愈来愈难负担,部分原因可归咎政府征收大笔发展费,最后由买家埋单。

楼价高居不下,新楼盘兴建期间,发展商除了要计算建筑成本外,亦要考虑到向政府缴交的不同发展费用和税款。

根据建筑业及土地发展协会(Building Industry and Land Development Association)的资料,1月份大多伦多新柏文售价714,430元,与去年同期同比,年计升幅更高至40.8%。

大多伦多地区新柏文屋价不断上升,根据加拿大按揭及房屋公司(Canada Mortgage and Housing Corp.,简称CMHC)主管,部分原因与政府所征收的费用有关。

CMHC的行政总裁席杜尔(Evan Siddall)在谈论楼市供应的解决方法时,便将部分焦点放在发展费方面,建议重新研究一下这些征费的政策。他透露,该机构在一些顾问的协助下,对数据进行分析,得到的结论是大多伦多地区密度较高的住宅所承担的非联邦政府征费比低密度住宅为高。

资料显示,大多伦多地区高密度住宅征收的费用,每单位合共62,800元,以每平方呎计算要70元。

低密度及中密度的征费则分别是100,900元及80,400元,金额虽然比柏文分别高出约3.8万及1.7万,但以屋价的份额来说,则相对较低。

根据分析结果,发展费占高密度住宅价格11.1%,至于低密度及中密度的份额分别只有7.4%及9.6%。他说,这实际上是密度税。



政府加发展费 增幅由消费者承担
安省华人地产专业协会副会长吴树声(Steve Ng)说,在过去超过半年的时间,多伦多的楼市在比较严苛的贷款条例及上升利息的影响下,开始稳定下来。由于人口的增加及新楼盘供应不足,令到楼价得到支持。

楼价的波动,除了受供需的影响外,还有很多外围因素,其中包括地价,以及政府的税项。

约克区调升新屋发展​​费
吴树声说:「无可置疑,楼价的波动,主要因素是受供需的影响,另外还有其他外围因素,令成本上升带动楼价上涨。例如,土地价格、利率、工资、租金、建筑材料、能源、运输及政府税收。」

最近约克区政府宣布,由2018年7月1日开始,大幅增加新建楼房的发展费。以应付增加基础建设所需。这些基建包括修建道路、公共交通、食水供应、下水道、社区中心、公园、图书馆、消防局及警察局等等。

吴树声认为,估计未来大多伦多市的楼价,仍然会上升,这是基于成本上升,不是如去年初的炒卖所致。

基础建设对一个城市甚至一个国家的发展是十分关键的因素,安省于2006年成立了一个新的地区性运输机构「都市联通」(Metrolinx)。其任务是与联邦政府、市政府、私人企业及持份者共同发展的安省整体交通系统以支持高质素的生活、经济繁荣与健康的环境。



政府收费一箩筐 推动楼价节节升
房产估价及顾问沙利文和智库豪维学会均认为,现时所面对的房屋可负担性问题,政府应负上一部份的责任,而学会亦建议政府将集中力放在如何增加房屋供应,政府应减少向发展商收取费用、主动更改土地用途,以及加快和简化建筑许可的审批过程。

温市楼价贵 建筑税占26%
有研究显示,在温哥华市,政府向新楼盘征收的各项建筑及发展费用,占单位售价高达26%,明显较多伦多等其他本国城市高,认为是推高本地楼价的原因之。

加拿大广播公司(CBC)引述本国房产估价及顾问沙利文(Paul Sullivan)的一份研究报告,他以温哥华市甘比街(Cambie St.)一个新落成的一房单位为例,指该单位的公开售价为84万元,但若扣除建筑期间的工人工资、材料、时间等成本,发现有多达22万元是属于发展商要支付给政府的税款、发展费用和其他杂费,比率占26%,而这些费用亦因此转嫁给买家,令原本只需62万元的单位,最后要叫价84万元。

根据智库豪维学会(CDHowe Institute)较早前的一份报告,在同一情况下,在多伦多的新建单位只需向政府支付7万元税款和费用,约克区和咸美顿区则分别只需缴付12万元和10万元。

温哥华的发展商兴建新房屋时需要支付的税款和费用包括开发费(Development Cost Levies)、社区设施贡献(Community Amenity Contribution)、物业税,甚至空置税。

CBC的报道指,空置税(empty home tax)推出时的本意是针对将房屋掉空的业主,但其实发展商也成为了征税目标,指发展商买下物业后,由于等待市政府批出发展许可需要最少3年时间,期间身为物业拥有者的发展商亦需要支付空置税,而有关开支待项目落成后,亦都会转嫁给买家。



全国就业数据比预期佳 央行月底加息机会逾八成
9月加拿大就业数据良好,经济金融界普遍预期加拿大央行本月底将加息,这意味置业成本也将会加重。

加拿大统计局公布了反映经济的加拿大就业市场数据,结果显示,9月份全国新增工作职位63,300个,是原来预期的两倍多。

加拿大皇家银行(RBC)高级经济师詹曾(Nathan Janzen)谈到﹕「加拿大劳动力市场表现是决定加拿大央行是否调息的一个重要指标。我认为,9月加拿大就业市场向好将推动加拿大央行本月再次上调基准利率。」

加拿大满地可银行(BMO)首席经济师波特(Doug Porter)也认为加拿大央行很有可能在10月24日的议息会议上再次上调基准利率,他表示「从9月份的就业数据看,加拿大经济整体好于预期,推翻了人们过去的悲观论点,所以我判断加拿大央行很有可能在当前1.5%利率基础上再次升息。」

从利率期货市场交易可见,交易商相信加拿大央行10月底加息的机会率约为85%。

从省份看,9月新增工作职位大部分集中在安省和卑省,其他省变化不大。

从行业看,建筑业就业市场表现最强劲,9月增加工作职位2.8万个,一改前两个月的流失状况。