供楼族有好消息 2019料加息1次幅度温和
发布 : 2019-1-03 来源 : 明报置业频道 用微信扫描二维码，分享至好友和朋友圈 | 加关注  明声网温哥华 微信公众号 |
2018年楼市表现淡静，当中的因素包括加息困扰，皇家银行日前公布去年第三季度加拿大房屋可负担性(affordability)调查，声称加国房屋负担性是过去30年来最差的。而多伦多、温哥华情形已经达到「危机」水平，只有富人才有实力入市。
不过，最近卑诗省地产协会的一项市场分析，则为供楼族及准买家带来好消息，预测2019年房贷利率升幅温和，可望与2018年底的水平相差不大。
由于利率上升，去年第3季加拿大家庭供楼占收入的比率上升，并且处于20多年来的最高水平。
供楼占收入比率上升
根据加拿大统计局，去年第3季，全国家庭包括房贷及非房贷的还债开支，上升至可支配收入的14.5%。
国家银行经济及策略部在分析简报中解释，还本付息比率增加，应当怪借贷成本上升，因为目前可支配收入之中，用于还息的份额占7.2%，属于多年来的高位。
但不久前，加拿大中央银行重申加息目标不变，换句话说，隔夜利率将会上调至中性水平，低则是2.5%，高则可以达到3.5%，以现行的1.75%及每次加25点子来说，意味着至少还要息3至7次，这次的周期才会见顶。
事实上，近期一些分析报告指出，抑制去年楼市需求的是房贷压力测试，今年由加息接力，不仅提高入市难度，也会加重供楼家庭的负担。
经济回软影响市场情绪
然而，卑诗省地产协会(British Columbia Real Estate Association)于上月发表分析报告强调，近数周经济出现变化，市场情绪急转，以致今次加息周期目标应要缩水，估计在2019年，最可能出现的情况是只加息1次。
这些经济转变包括数据回软﹑油价下滑，以及通用车厂打算关闭多伦多东面的奥沙华厂房的消息。
根据该地产组织目前的基准预测，今次整个加息周期，隔夜利率只会升至2.5%，亦即是中性水平的下限，但如果阿省的石油业的困扰迟迟不解决，中央银行加息行动可能要长期拖延。该协会在报告中称，现阶段预期央行明年最多只会加2次息，但倾向于认为只加1次的可能性最大。
目前主要银行的最优惠利率是3.95厘。根据该协会预测，明年次季将会升至4.2厘，并且维持至年底。
如果预测达标，房贷利率还款增加的幅度可望较早前预期的为轻。对于尤其是多伦多及温哥华的供楼家庭来说，这应当是好消息。联邦政府房屋机构加拿大按揭及房屋公司(Canada Mortgage and Housing Corp.)日前曾指出，这2个贵屋市场的家庭还债负担恶化，一旦加息，处境会更为艰难。
还息高于还本金
房贷利率上调，以致采用浮息或新造的房屋按揭的利率负担加重。国家银行经济及策略部的报告指出，去年第3季供楼开支占可支配收入6.6%，成为1990年代初以来的最高份额。
不过，去年第3季情况与20多年前有所不同。报告解释，90年代初期，供楼开支方面，还息占了大部分，现在几乎一半是用于偿还本金。
根据该报告，由于供楼族的房产净值增加，应当更加能够应付逆境。资料显示，本年第3季还债比率14.5%之中，房贷的本金及利息分别占了当中的3个及3.6个百分点。
浮动利率微升
卑诗省地产协会在分析报告中预测，今年房贷浮动利率应会随最优惠利率轻微上升。至于较多供楼族选择的5年期定息房贷，2018年的利率已由首季的3.39%上升至目前的3.74%。该协会预期，2019年首季可能轻微下调10个点子，及后在第2季回升至3.74%，并且维持至年尾，换句话说，可望与现行水平相若。
年轻人获父母支持仍可入市
有多伦多房产经纪认为，多市房价迄今大致调整到位，虽然形势仍比较严峻，但年轻人靠自身努力和父母支撑，也仍能进入市场。
所谓可负担性，指家庭收入需要支付「拥有物业」费用的比例。第三季度中，加拿大平均是53.9％，比去年同期增加1.5％。温哥华86.9％，多伦多75.3％。满地可45.2％。
投资者调动资金不易
皇家银行称，负担性指数上升，主要原因是利率提高﹔再加上贷款压力测试，令到置业者百上加斤。
该银行首席经济师怀特(Craig Wright)称:「温哥华、多伦多和维多利亚的置业者需要超过家庭中线2到3倍的收入，才能够格获得贷款，购买平均值的房屋。相当差的负担性指数，使得一些置业者，特别是年轻人，几乎不可能踏入市场。」
房产经纪李幼萍说，目前要购买100万元以上，乃至200万至300万元的房屋，的确比较困难。 2年前多市房价在颠峰时，不少人从中国转来资金买房。但现在这条路基本走不通。 「其中一大原因是，加中两国信息已经沟通。如果在中国的钱没有付过税款，一转到加拿大，对方就知道。」
此外，中国的富翁如果打算在加拿大取得部分贷款，他们因没有本地收入也不够格。
不过，她说，年轻人购房，通常可以得到父母的支持。不但华裔家长帮补为孩子买房，伊朗、南韩等族裔和华裔相同，不但有钱而且有心。
另一位经纪谭树国说，大学刚刚毕业的年轻人，就要买独立屋，当然困难。但是，许多年轻人通过购买共管柏文单位来进入市场。工作一段时间，遇到合适的另一半，组成家庭。如果对方也有一个柏文单位。两个人将单位出售，就为购买低栋房屋打下了基础。
楼市回复理性增长
对于多伦多的房价，他们都认为已经调整得差不多。李幼萍说，2016年初房价的疯长，几乎失去理智。那肯定是难以维持的。过去2年中，房价温和增加，比较合理。
谭树国称，大多区房价调整25%到30%不等，大致已经到位。今年春天的行情目前还不明朗。但是多伦多持续有移民到来，仍为市场带来机会。
皇家银行的报告说，「我们期待未来利率仍将向上，加重2019年置业的压力。不过，一些关键市场的房价偏软，和一些家庭的收入增加，可以对压力提供一定的纾缓。」
根据这份报告，第3季度，如果在温哥华买评价房价的房子，需要家庭年收入达到21.1万元，才能获得贷款﹔多伦多需要16.7万元﹔维多利亚15.4万元。
此外，报告显示，虽然过往共管柏文总是比较可负担，但近年来由于买柏文单位者增加，使得柏文价格上升，可承担性下跌。
不过，最近卑诗省地产协会的一项市场分析，则为供楼族及准买家带来好消息，预测2019年房贷利率升幅温和，可望与2018年底的水平相差不大。
由于利率上升，去年第3季加拿大家庭供楼占收入的比率上升，并且处于20多年来的最高水平。
供楼占收入比率上升
根据加拿大统计局，去年第3季，全国家庭包括房贷及非房贷的还债开支，上升至可支配收入的14.5%。
国家银行经济及策略部在分析简报中解释，还本付息比率增加，应当怪借贷成本上升，因为目前可支配收入之中，用于还息的份额占7.2%，属于多年来的高位。
但不久前，加拿大中央银行重申加息目标不变，换句话说，隔夜利率将会上调至中性水平，低则是2.5%，高则可以达到3.5%，以现行的1.75%及每次加25点子来说，意味着至少还要息3至7次，这次的周期才会见顶。
事实上，近期一些分析报告指出，抑制去年楼市需求的是房贷压力测试，今年由加息接力，不仅提高入市难度，也会加重供楼家庭的负担。
经济回软影响市场情绪
然而，卑诗省地产协会(British Columbia Real Estate Association)于上月发表分析报告强调，近数周经济出现变化，市场情绪急转，以致今次加息周期目标应要缩水，估计在2019年，最可能出现的情况是只加息1次。
这些经济转变包括数据回软﹑油价下滑，以及通用车厂打算关闭多伦多东面的奥沙华厂房的消息。
根据该地产组织目前的基准预测，今次整个加息周期，隔夜利率只会升至2.5%，亦即是中性水平的下限，但如果阿省的石油业的困扰迟迟不解决，中央银行加息行动可能要长期拖延。该协会在报告中称，现阶段预期央行明年最多只会加2次息，但倾向于认为只加1次的可能性最大。
目前主要银行的最优惠利率是3.95厘。根据该协会预测，明年次季将会升至4.2厘，并且维持至年底。
如果预测达标，房贷利率还款增加的幅度可望较早前预期的为轻。对于尤其是多伦多及温哥华的供楼家庭来说，这应当是好消息。联邦政府房屋机构加拿大按揭及房屋公司(Canada Mortgage and Housing Corp.)日前曾指出，这2个贵屋市场的家庭还债负担恶化，一旦加息，处境会更为艰难。
还息高于还本金
房贷利率上调，以致采用浮息或新造的房屋按揭的利率负担加重。国家银行经济及策略部的报告指出，去年第3季供楼开支占可支配收入6.6%，成为1990年代初以来的最高份额。
不过，去年第3季情况与20多年前有所不同。报告解释，90年代初期，供楼开支方面，还息占了大部分，现在几乎一半是用于偿还本金。
根据该报告，由于供楼族的房产净值增加，应当更加能够应付逆境。资料显示，本年第3季还债比率14.5%之中，房贷的本金及利息分别占了当中的3个及3.6个百分点。
浮动利率微升
卑诗省地产协会在分析报告中预测，今年房贷浮动利率应会随最优惠利率轻微上升。至于较多供楼族选择的5年期定息房贷，2018年的利率已由首季的3.39%上升至目前的3.74%。该协会预期，2019年首季可能轻微下调10个点子，及后在第2季回升至3.74%，并且维持至年尾，换句话说，可望与现行水平相若。
年轻人获父母支持仍可入市
有多伦多房产经纪认为，多市房价迄今大致调整到位，虽然形势仍比较严峻，但年轻人靠自身努力和父母支撑，也仍能进入市场。
所谓可负担性，指家庭收入需要支付「拥有物业」费用的比例。第三季度中，加拿大平均是53.9％，比去年同期增加1.5％。温哥华86.9％，多伦多75.3％。满地可45.2％。
投资者调动资金不易
皇家银行称，负担性指数上升，主要原因是利率提高﹔再加上贷款压力测试，令到置业者百上加斤。
该银行首席经济师怀特(Craig Wright)称:「温哥华、多伦多和维多利亚的置业者需要超过家庭中线2到3倍的收入，才能够格获得贷款，购买平均值的房屋。相当差的负担性指数，使得一些置业者，特别是年轻人，几乎不可能踏入市场。」
房产经纪李幼萍说，目前要购买100万元以上，乃至200万至300万元的房屋，的确比较困难。 2年前多市房价在颠峰时，不少人从中国转来资金买房。但现在这条路基本走不通。 「其中一大原因是，加中两国信息已经沟通。如果在中国的钱没有付过税款，一转到加拿大，对方就知道。」
此外，中国的富翁如果打算在加拿大取得部分贷款，他们因没有本地收入也不够格。
不过，她说，年轻人购房，通常可以得到父母的支持。不但华裔家长帮补为孩子买房，伊朗、南韩等族裔和华裔相同，不但有钱而且有心。
另一位经纪谭树国说，大学刚刚毕业的年轻人，就要买独立屋，当然困难。但是，许多年轻人通过购买共管柏文单位来进入市场。工作一段时间，遇到合适的另一半，组成家庭。如果对方也有一个柏文单位。两个人将单位出售，就为购买低栋房屋打下了基础。
楼市回复理性增长
对于多伦多的房价，他们都认为已经调整得差不多。李幼萍说，2016年初房价的疯长，几乎失去理智。那肯定是难以维持的。过去2年中，房价温和增加，比较合理。
谭树国称，大多区房价调整25%到30%不等，大致已经到位。今年春天的行情目前还不明朗。但是多伦多持续有移民到来，仍为市场带来机会。
皇家银行的报告说，「我们期待未来利率仍将向上，加重2019年置业的压力。不过，一些关键市场的房价偏软，和一些家庭的收入增加，可以对压力提供一定的纾缓。」
根据这份报告，第3季度，如果在温哥华买评价房价的房子，需要家庭年收入达到21.1万元，才能获得贷款﹔多伦多需要16.7万元﹔维多利亚15.4万元。
此外，报告显示，虽然过往共管柏文总是比较可负担，但近年来由于买柏文单位者增加，使得柏文价格上升，可承担性下跌。