自雇人士找按揭 一靠文件 二靠朋友

发布 : 2019-3-21  来源 : 明报置业频道


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放弃朝九晚五的白领生涯,选择在家工作,又或到沙滩或世界的另一边享受人生,这种想法看似痴人说梦,但若你问420万名临时就业或自雇的加国人,他们会对你说,这个想法太棒了—直至你想安定下来找间房子。



买屋经常被视为迈向成年的里程碑。但在房地产市场增长时,按揭规例就会变得较严苛,踏上业主之路亦更具挑战性—尤其是自由工作者。

中小企会计软件公司Intuit Canada推测,到了2020年,将有45%加人是自雇人士。

故此无论你是自己选择抑或为势所迫而当自由工作者,摸清楚如何以零工经济(Gig Economy)得到按揭,你便可以尽快圆业主梦。



一切文件准备妥当
早在开始物色物业前,你需要知道自己可以借到多少钱,这意味着你将要找贷款公司(mortgage lender)或银行商量。银行会检查最近两年评税表(Notice of Assessment)和私人报税表(T1 Generals),又或以两年内或最近两年的平均收入并以较低者,并以此为衡量标准。

多伦多自由喜剧演员佩雷斯(Ramon Perez)已成为自雇人士接近4年,但他首次申请按揭就被拒绝。他说:「我的申请石沉大海,尽管我可证明能负担每月租金,并且该数额是超出我每月按揭供款金额。」

这是在B-20按揭压力测试于2018年生效之前的事。该项新办法目前规定银行使用两个合资格利率的其中一个:5年基准利率(今天为5厘34)或贷款公司跟你订定的利率另加2厘。

佩雷斯申请了近10年后才成功,但踏上业主之路仍然崎岖。他说:「我有15年以上工作经验,以及享有较高薪酬,但我的私人财务机构仍然给我很差的协议。」

大部分贷款公司都不愿意批核从一开始便当自由工作者的按揭申请,尽管他们享有高薪和多年工作经验,故此你在首次会面时便要尽量证明你能负担按揭供款。若你有客户每月固定支薪,而你感觉方便,可要求他们写信证明他们每月向你支薪多少,在贷款商眼中,这将有利你的个案。



申报收入
许多自由工作者并没有申报全部收入,虽然零零碎碎的工作额外多一百元收入并没什么大不了,但全年加起来就不然。申请按揭贷款时,若不尽量申报收入,将会对你不利,尤其现在大多数银行已经收紧贷款政策。

如果你计划在开始自由工作生涯后不久购买房屋,那么从全职工作慢慢过渡至自雇生活会较佳,而不要一下子直接投入自由工作。银行只会接受你评税表上所申报的为你的收入,因此,如果你在第一个自由工作年度收入增长缓慢,即使你其后赶及达到该年的财务目标,对申请审批来说并无分别。你仍得等待下一年度评税表记录的收入,才能成为按揭贷款审批时考虑的依据。

考虑与按揭经纪洽谈
即使你银行批出贷款,若你收入不稳定也可能会令贷款利率上升。佩雷斯说﹕「作为一名自由工作者,无论你赚到多少,你的收入看起来都是不规律和不稳定的,即使我认为在现今经济中,这种收入更加稳定。我会说,自由工作者必须更加努力证明自己,并且相比一般有可观收入人士更难获得同样的贷款」。

最终,由于贷款利率不理想,佩雷斯于是找上按揭经纪。 「当我最终获得我认为是糟糕的协议时,不管银行吹捧得它有多棒,我还是决定依着朋友的建议去找经纪。」

经纪将与你洽谈并解释,告知你需要作出调整的地方(如果有的话),以增加你通过审批的胜算。他们将代表你与贷款方协商,以获得最佳利率。

跟你的会计师商量
一旦你决定要购买房屋,请与你的会计师谈谈,告诉他们你的财务目标,你认为什么时候准备好购买房屋,让他们知道大概的时间表。

然后,你的会计师便可以恰当的方法开始为你准备税务事宜,有待一旦贷款人呈交你的申请个案时,可以提高获批贷款的机会。



寻找合作伙伴
如果你有权选择,可以随时找自己信任的亲戚朋友合作,共同拥有该物业或作为共同签署人,这便意味着他们将有助你向贷款方保证,贷款方将可持续收到还款─即使不是你偿还,也会是他们偿还。

在购买第二个物业时,佩雷斯选了前者︰「透过与投资房地产的朋友合作─ 一位在银行眼中看起来文件纪录『更佳』的朋友,因此第二次按揭申请过程更顺利」 。

如果你尚未准备好与你的另一半(全职雇员)一起买物业,但认为最终也想这样做,那么值得再等一下,直至你们俩准备就绪。不仅因为两人的收入胜于一人(当你手上资金愈接近两成首期时,需付的按揭保险费愈少),两人收入的稳定性更可让你获得更佳的按揭条件及更低的利率。

最终,如果你处理得有条不紊,懂得往哪里寻找门路,并能采取必要步骤来证明你每月的还款能力,你就会很快踏入你的新房子,成熟地迈向成年。