当租客还是买房？供房贷等于强制储蓄享升值
发布 : 2021-11-04 来源 : 加拿大置业频道 用微信扫描二维码，分享至好友和朋友圈 | 加关注  明声网温哥华 微信公众号 |
买房还是租房？
这是许多加拿大人在进入房地产市场之前问自己的一个问题。
选择当租客，可享有较大的财务自由，而且不嫌搬家劳累的，可以每隔一阵子便搬一次家，享受新居的新鲜感和不同社区的氛围。
如果拥有自己的物业，当上业主有较大的归属感，生活更稳定，没有房东施加限制或有可能被迫迁的威胁。
而且，拥有自己的房屋，也有经济利益，供房贷等于强制储蓄，物业升值更可带来回报。
为了更好地了解购买与租赁的长期财务优势，Royal LePage赞助了独立知名经济学家Will Dunning的研究，他是自1982年以来专门从事住房市场研究。
这份报告以四种不同的方式，比较了当业主和租客的成本开支：
-使用最新的数据，比较拥有与租用相同住宅的成本。
-回顾过去：购买房屋与租住类似住宅的初始（第一个月）成本是多少？随着时间的推移，成本的变化？
-展望未来：对于现在购买房屋的人来说，拥有房屋的成本与未来十年租住相同住宅的成本相比如何？
-那么，在这10年期间，如果将其视为一项投资，自置房屋的表现如何？
比较成本开支
该报告使用278个案例研究（涵盖全国6个省份7种不同类型的住宅），对当前和第一个月的成本开支进行了比较分析。在这些计算中，假设购房者支付20%的首付，贷款等于房屋价值的80%。
当按揭成本以25年按揭摊还期为基础时，278宗个案中的220宗(占79%)，业主成本高于租金，平均差距还是颇大。在第一个月，平均相差705元（基于每月3,499元的拥有物业成本支出与2,795元的租金）。
基于30年按揭摊还期计，业主的开支成本降低(平均支出3,183元，租金2,795元），因此差距缩小，第一个月为388元。
在这种情况下，278宗个案中的191宗(占69%)，业主成本高于租金。
但是，还有一个进一步的考虑：按揭供款包括偿还本金。
以25年摊还期计算，278宗个案首月平均还款额为1,473元（30年摊还期的供款金额较小，为1,157元）。虽然业主必须全额付款，但本金还款部分并不是真正的成本，它是一种储蓄形式（通常认为是强制储蓄），业主可以计算为净成本（扣除本金还款额）。
供楼成本平过交租
平均而言，在278个案例中，拥有物业第1个月净成本为2,026元，比租金少769元。在这些案例中，253个(91%)的净拥有成本低于租赁成本，只有25个案例(9%)的租赁成本较低。
本报告中，拥有物业的净成本与租金之间的差异，被形容为「拥有优势」（见图 3）。
根据这些计算，拥有物业显得有意义。但是，由于需要供按揭，当业主仍然相当具有挑战性。此外，首期付款的金额并不低。然而，对于那些有资金买物业的人来说，在长期来说，绝大多数会找到长期的财务优势。
在进行这份报告分析期间，大多数情况下，房屋价值的增长速度远高于租金，如图2所示。然而，在此期间，利率也有所下降，这在很大程度上抵消了房价上涨的影响。因此，与租赁相比，置业成本仍然具有吸引力。
拥有物业的吸引力有很多，一个重要的原因是，当你以净成本计算，随着时间的推移，拥有物业的成本大大低于租赁支出。
预料当业主更有利
该报告为在2021年第二季度购买的房屋预测了未来10年期间的住房成本情景。在这些预测中，假设大部分每年的成本增加2.5%。当然，按揭贷款不会自动增加。在这分析中，假设初始期限为5年，然后续期的按揭利率是2.80%或3.62%计（Will Dunning对2014第4季至2021年第2季典型利率平均值的「意见估计」）。
考虑上述这些情况下，随着时间的推移，拥有房屋预计将变得越来越有利。
大多区出租柏文 空置率第三季末降至3%
房地产市场调查公司Urbanation针对大多伦多地区的出租柏文市场最新发表的调查报告揭示，到今年的第三季度末，大多伦多地区的出租柏文单位的空置率为3%，达到了被视为是平衡的水平，业主吸引租客而提供的优惠已在减少。
与此同时，大多伦多地区的出租柏文单位的平均租金攀升至2,389元，是自新冠疫情爆发以来，首次录得年度的租金调升。上述调查报告的统计数据，大多伦多地区的出租柏文单位到今年的第三季度末的空置率为3%，与今年第二季度的空置率5.1%相比，有所下跌；相当于今年第一季度的空置率6.4%的不足一半，达到了被视为是平衡的水平。
其中，在旧多伦多市，出租柏文单位的空置率下跌至3.8%，与今年第二季度的空置率6.6%和今年第一季度的空置率9.0%相比，大幅下滑。
统计数据还显示，在今年第三季度已经出租的柏文单位以及自2005年以来完工、待租的柏文单位，每月的平均租金是2,389元(每平方呎3.3元)，较今年第二季度上涨了3.8%，较去年同期上涨了1.7%，这是自新冠疫情爆发以来，首次录得年度的租金调升。不过，租金的年度增长归功于在去年完工的一些租金更加高昂的出租柏文大厦。如果将这些新落成的大厦排除在外，出租柏文单位在今年第三季度的平均租金较去年同期下跌了1.8%。
调查报告还发现，出租柏文市场在今年第三季度为吸引租客而提供的优惠有所减少。在受访的出租柏文大厦中，为租客提供优惠的比例仅占57%，与今年第二季度的88%相比，明显减少。
其中，一个月免租金仍是最常见的优惠政策，在受访的出租柏文大厦中，有多达60%的大厦提供这一优惠。其它的优惠还包括：提供最多为两个月的免租金和搬入奖励等。
这是许多加拿大人在进入房地产市场之前问自己的一个问题。
选择当租客，可享有较大的财务自由，而且不嫌搬家劳累的，可以每隔一阵子便搬一次家，享受新居的新鲜感和不同社区的氛围。
如果拥有自己的物业，当上业主有较大的归属感，生活更稳定，没有房东施加限制或有可能被迫迁的威胁。
而且，拥有自己的房屋，也有经济利益，供房贷等于强制储蓄，物业升值更可带来回报。
为了更好地了解购买与租赁的长期财务优势，Royal LePage赞助了独立知名经济学家Will Dunning的研究，他是自1982年以来专门从事住房市场研究。
这份报告以四种不同的方式，比较了当业主和租客的成本开支：
-使用最新的数据，比较拥有与租用相同住宅的成本。
-回顾过去：购买房屋与租住类似住宅的初始（第一个月）成本是多少？随着时间的推移，成本的变化？
-展望未来：对于现在购买房屋的人来说，拥有房屋的成本与未来十年租住相同住宅的成本相比如何？
-那么，在这10年期间，如果将其视为一项投资，自置房屋的表现如何？
比较成本开支
该报告使用278个案例研究（涵盖全国6个省份7种不同类型的住宅），对当前和第一个月的成本开支进行了比较分析。在这些计算中，假设购房者支付20%的首付，贷款等于房屋价值的80%。
当按揭成本以25年按揭摊还期为基础时，278宗个案中的220宗(占79%)，业主成本高于租金，平均差距还是颇大。在第一个月，平均相差705元（基于每月3,499元的拥有物业成本支出与2,795元的租金）。
基于30年按揭摊还期计，业主的开支成本降低(平均支出3,183元，租金2,795元），因此差距缩小，第一个月为388元。
在这种情况下，278宗个案中的191宗(占69%)，业主成本高于租金。
但是，还有一个进一步的考虑：按揭供款包括偿还本金。
以25年摊还期计算，278宗个案首月平均还款额为1,473元（30年摊还期的供款金额较小，为1,157元）。虽然业主必须全额付款，但本金还款部分并不是真正的成本，它是一种储蓄形式（通常认为是强制储蓄），业主可以计算为净成本（扣除本金还款额）。
供楼成本平过交租
平均而言，在278个案例中，拥有物业第1个月净成本为2,026元，比租金少769元。在这些案例中，253个(91%)的净拥有成本低于租赁成本，只有25个案例(9%)的租赁成本较低。
本报告中，拥有物业的净成本与租金之间的差异，被形容为「拥有优势」（见图 3）。
根据这些计算，拥有物业显得有意义。但是，由于需要供按揭，当业主仍然相当具有挑战性。此外，首期付款的金额并不低。然而，对于那些有资金买物业的人来说，在长期来说，绝大多数会找到长期的财务优势。
在进行这份报告分析期间，大多数情况下，房屋价值的增长速度远高于租金，如图2所示。然而，在此期间，利率也有所下降，这在很大程度上抵消了房价上涨的影响。因此，与租赁相比，置业成本仍然具有吸引力。
拥有物业的吸引力有很多，一个重要的原因是，当你以净成本计算，随着时间的推移，拥有物业的成本大大低于租赁支出。
预料当业主更有利
该报告为在2021年第二季度购买的房屋预测了未来10年期间的住房成本情景。在这些预测中，假设大部分每年的成本增加2.5%。当然，按揭贷款不会自动增加。在这分析中，假设初始期限为5年，然后续期的按揭利率是2.80%或3.62%计（Will Dunning对2014第4季至2021年第2季典型利率平均值的「意见估计」）。
考虑上述这些情况下，随着时间的推移，拥有房屋预计将变得越来越有利。
大多区出租柏文 空置率第三季末降至3%
房地产市场调查公司Urbanation针对大多伦多地区的出租柏文市场最新发表的调查报告揭示，到今年的第三季度末，大多伦多地区的出租柏文单位的空置率为3%，达到了被视为是平衡的水平，业主吸引租客而提供的优惠已在减少。
与此同时，大多伦多地区的出租柏文单位的平均租金攀升至2,389元，是自新冠疫情爆发以来，首次录得年度的租金调升。上述调查报告的统计数据，大多伦多地区的出租柏文单位到今年的第三季度末的空置率为3%，与今年第二季度的空置率5.1%相比，有所下跌；相当于今年第一季度的空置率6.4%的不足一半，达到了被视为是平衡的水平。
其中，在旧多伦多市，出租柏文单位的空置率下跌至3.8%，与今年第二季度的空置率6.6%和今年第一季度的空置率9.0%相比，大幅下滑。
统计数据还显示，在今年第三季度已经出租的柏文单位以及自2005年以来完工、待租的柏文单位，每月的平均租金是2,389元(每平方呎3.3元)，较今年第二季度上涨了3.8%，较去年同期上涨了1.7%，这是自新冠疫情爆发以来，首次录得年度的租金调升。不过，租金的年度增长归功于在去年完工的一些租金更加高昂的出租柏文大厦。如果将这些新落成的大厦排除在外，出租柏文单位在今年第三季度的平均租金较去年同期下跌了1.8%。
调查报告还发现，出租柏文市场在今年第三季度为吸引租客而提供的优惠有所减少。在受访的出租柏文大厦中，为租客提供优惠的比例仅占57%，与今年第二季度的88%相比，明显减少。
其中，一个月免租金仍是最常见的优惠政策，在受访的出租柏文大厦中，有多达60%的大厦提供这一优惠。其它的优惠还包括：提供最多为两个月的免租金和搬入奖励等。