市场太疯狂 物业价值无意义 部份经纪懒做功课 出价靠估
发布 : 2022-3-24 来源 : 加拿大置业频道 用微信扫描二维码，分享至好友和朋友圈 | 加关注  明声网温哥华 微信公众号 |
还记得在念书时做选择题的问卷时，有些学生不知道答案，便将其留空，不会尝试猜估作答。
也有另一些学生以侥幸心理胡乱挑一个答案，并问老师，胡乱猜估会受罚吗？
这种心态，亦出现在购买房产上。在房地产买卖中猜测，会受到惩罚吗？
地产公司Bosley - Toronto Realty Group Inc.的David Fleming(右图)说，如果你不知道正确答案，那试留空，不要冒险作答。
在今日的房地产市场，挂牌价已作不得准，买家的经纪也漫无头绪，凭猜测出价，错了的话，会否受处罚﹖
假设一个柏文单位的价值为「800,000元」，但标价为599,900元，然而买家经纪代理不知道它的价值，于是他们在猜猜下提交了675,000元的柯化。
但同场也有很多其他的猜测者！有一个猜深625,000元，一个猜是650,000元，有3个猜测者出价近700,000元；总而言之，这个单位有18个柯化，其中12至15个没有成功的机会，而这个价值80万元的柏文单位，最终以84万元成交。
猜估会受到惩罚吗﹖答案显而易见的，出价不到位(猜不中)便输了。
Fleming表示，目前房地产市场最大的问题之一，是没有人知道该物业的价值。
换句话说，物业的真正价值是「某人愿意支付的价钱。」
因此，一名买家的出价，超逾其他买家所有人，这就是「正确的价格」。
其实市场一直都是这样，这不是什么新鲜事。
不做功课 电话问价
「正如我所说，在我开始从事房地产行业之前，低叫价策略就一直存在，但我们现在处于没有人知道房产值多少钱的地步，但更重要的是，没有人尝试。在大多伦多地地区，有65,000名地产经纪，每年争夺90,000至100,000宗交易，可以说，许多人经验不足，不论是过去或现在。」
他感叹大多数买家经纪只是拿起电话，打电话给挂牌经纪代理，然后问：「这物业的卖价是多少？」
这个问题有多种变体，但它们都有一个共同点：它们表明买方经纪没有任何头绪，也不会试图得到一个。
Fleming举1个例子说，他上市了4个柏文单位，并在办公室的电脑贴了一张小便条。每次有经纪打电话问他卖家心目中的售价是多少，或者类似的问题，他都会记录下来。
他只接到6个关于查询Lisgar价格的电话，原因是这柏文单位在上市的第一晚通过 bully offer卖掉了。 「否则，我会接到20个电话，我肯定。」他说。
Iceboat Terrace有直接可比的销售纪录，而且市场同时有其他待售单位，但Fleming表示他也收到了9名经纪询问价格的电话。
至于Yonge这个柏文，反应是空前热烈。 Fleming接了23名买家经纪来电问价，当中很多没有看过这单位。
想一想，经纪甚至没有进过单位，也没有带他们的客户参观，但他们却打电话问：「你的卖家希望卖价是多少？」
由此，Fleming得出的结论是，许多人根本无法完成他们作为有效代表买家客户的代理经纪所承担的工作。
直接问价 拒花时间看楼
Fleming的其中一个售盘 Iceboat Terrace叫价$549,900，有经纪打电话问价，
他回答是$549,900，对方回答：「不，我的意思是这个单位要卖的价格是多少﹖」
Fleming很诚恳地告诉她：「我不知道。在这个市场上，没有什么会让我感到惊讶，这就是我们定下收柯化日期的原因：找出答案。」
然后她说：「我的买家要我问你真正的价格，这个单位的真实卖价，因为她不想浪费时间看楼，我也不想花时间带她看。」
Fleming剖析，如果她的买家买不起，便不想浪费时间去看这处房产，事实上，这售盘的叫价是远低于市价。
当然，没有人愿意浪费时间的。
作为挂牌代理，创建了这个「低价系统」，通过列出不切实际的低售价，浪费了成千上万的买家的时间和精力。但与此同时，有一种方法可以避免所有这些浪费的努力，那就是买家应聘请有能力的经纪，让买家经纪做好他们的工作，
回答问题 没完没了
Fleming说：「1位买家经纪Jenny来电，询问Iceboat Terrace的『真实售价』，我告话她在收柯化的晚上便知分晓。」
她问：「嗯，上一个单位卖价是多少？」
Fleming说：「我不知道；你在电脑前吗？」
她说她不是，然后她脱口而出，「我没有做过任何研究。」
Fleming对她说：「听我说，我的意思是，在给我打电话之前，你需要在MLS上花5分钟时间，看看这座柏文的过往成交纪录。」
她插嘴嚷道：「如果你不能花十秒钟回答一个小问题，那你算什么经纪？」
Fleming暗忖：「回答她的问题是我的工作吗？ 当我挂牌时，对我的卖方客户负有信托责任，为买家经纪做研究，是否属于我的职责范围？
「那么，如果我告诉她，最后一次可比的销售以650,000元的价格售出，那么如果她接着问，之后市场升值了多少呢？
「如果她问，这个单位的楼层与可比销售相差多少，你会为此做出什么价格调整？怎么办？」
......
这一连串问题，会在哪里结束？
Fleming恳求道，「Jenny，我鼓励你做研究，我正在努力使你能够帮助你的买家客户！」
最后Jenny挂断了他的电话。
这就是现在整个大多伦多地区正在发生的事情，买家经纪坐在他们的电脑前，查看新的房源，然后拿起电话打给卖家经纪询问，「你认为卖价是多少钱？」
研究分析 人人可做
早些时候，Fleming带客户看1间售价为2,388,000元的房产。然后出了1张bully offer，入价是2,950,000元，超过叫价562,000美元，可能有人认为出价太多了。结果，输给另1名买家的超过300万元的出价。
Fleming和获胜的买方经纪如何知道这房产的价值在295万到300万之间的﹖
答案是：经验、研究、分析。
头一项是靠累积的，后面项是每名买家经纪都可以做得到的。而如果买家代理没有经验，不肯做任何分析，拒绝做研究，那是不是卖家经纪的工作呢？
房价格迅速上涨，很难知道任何售盘值多少钱。但在价钱方面，卖家经纪通常与买方经纪处于同一条船上。两方都可以获得完全相同的数据，并且如果他们愿意，可以进行完全相同的分析。
出价低于标价 不合常理
Fleming透露，较早前他接到一买家名经纪的电话，是关于他挂牌的1个899,000元的售盘。对方说：「我的客户的预算是840,000元。」
首先，多伦多有多少房产在上市两天后便以低于标价50,000元出售？但更重要的是，卖家于三年是以910,000元买下这物业的。
对方说：「哦，好吧，我没看到。」
不是开玩笑，这位买家经纪没有上网搜索这单位的资料，便打电话向卖家经纪询问。
于三年前以910,000元买入的单位，现在以899,000元的价格出售，确实是匪夷所思，但这是今日市场的叫价策略。
不过，对于这个城市的买家经纯来说，像上面描述的那样，在研究和分析上投入零努力，没有对建筑物或社区进行简单的搜索，那实在令人惊讶。
也有另一些学生以侥幸心理胡乱挑一个答案，并问老师，胡乱猜估会受罚吗？
这种心态，亦出现在购买房产上。在房地产买卖中猜测，会受到惩罚吗？
地产公司Bosley - Toronto Realty Group Inc.的David Fleming(右图)说，如果你不知道正确答案，那试留空，不要冒险作答。
在今日的房地产市场，挂牌价已作不得准，买家的经纪也漫无头绪，凭猜测出价，错了的话，会否受处罚﹖
假设一个柏文单位的价值为「800,000元」，但标价为599,900元，然而买家经纪代理不知道它的价值，于是他们在猜猜下提交了675,000元的柯化。
但同场也有很多其他的猜测者！有一个猜深625,000元，一个猜是650,000元，有3个猜测者出价近700,000元；总而言之，这个单位有18个柯化，其中12至15个没有成功的机会，而这个价值80万元的柏文单位，最终以84万元成交。
猜估会受到惩罚吗﹖答案显而易见的，出价不到位(猜不中)便输了。
Fleming表示，目前房地产市场最大的问题之一，是没有人知道该物业的价值。
换句话说，物业的真正价值是「某人愿意支付的价钱。」
因此，一名买家的出价，超逾其他买家所有人，这就是「正确的价格」。
其实市场一直都是这样，这不是什么新鲜事。
不做功课 电话问价
「正如我所说，在我开始从事房地产行业之前，低叫价策略就一直存在，但我们现在处于没有人知道房产值多少钱的地步，但更重要的是，没有人尝试。在大多伦多地地区，有65,000名地产经纪，每年争夺90,000至100,000宗交易，可以说，许多人经验不足，不论是过去或现在。」
他感叹大多数买家经纪只是拿起电话，打电话给挂牌经纪代理，然后问：「这物业的卖价是多少？」
这个问题有多种变体，但它们都有一个共同点：它们表明买方经纪没有任何头绪，也不会试图得到一个。
Fleming举1个例子说，他上市了4个柏文单位，并在办公室的电脑贴了一张小便条。每次有经纪打电话问他卖家心目中的售价是多少，或者类似的问题，他都会记录下来。
他只接到6个关于查询Lisgar价格的电话，原因是这柏文单位在上市的第一晚通过 bully offer卖掉了。 「否则，我会接到20个电话，我肯定。」他说。
Iceboat Terrace有直接可比的销售纪录，而且市场同时有其他待售单位，但Fleming表示他也收到了9名经纪询问价格的电话。
至于Yonge这个柏文，反应是空前热烈。 Fleming接了23名买家经纪来电问价，当中很多没有看过这单位。
想一想，经纪甚至没有进过单位，也没有带他们的客户参观，但他们却打电话问：「你的卖家希望卖价是多少？」
由此，Fleming得出的结论是，许多人根本无法完成他们作为有效代表买家客户的代理经纪所承担的工作。
直接问价 拒花时间看楼
Fleming的其中一个售盘 Iceboat Terrace叫价$549,900，有经纪打电话问价，
他回答是$549,900，对方回答：「不，我的意思是这个单位要卖的价格是多少﹖」
Fleming很诚恳地告诉她：「我不知道。在这个市场上，没有什么会让我感到惊讶，这就是我们定下收柯化日期的原因：找出答案。」
然后她说：「我的买家要我问你真正的价格，这个单位的真实卖价，因为她不想浪费时间看楼，我也不想花时间带她看。」
Fleming剖析，如果她的买家买不起，便不想浪费时间去看这处房产，事实上，这售盘的叫价是远低于市价。
当然，没有人愿意浪费时间的。
作为挂牌代理，创建了这个「低价系统」，通过列出不切实际的低售价，浪费了成千上万的买家的时间和精力。但与此同时，有一种方法可以避免所有这些浪费的努力，那就是买家应聘请有能力的经纪，让买家经纪做好他们的工作，
回答问题 没完没了
Fleming说：「1位买家经纪Jenny来电，询问Iceboat Terrace的『真实售价』，我告话她在收柯化的晚上便知分晓。」
她问：「嗯，上一个单位卖价是多少？」
Fleming说：「我不知道；你在电脑前吗？」
她说她不是，然后她脱口而出，「我没有做过任何研究。」
Fleming对她说：「听我说，我的意思是，在给我打电话之前，你需要在MLS上花5分钟时间，看看这座柏文的过往成交纪录。」
她插嘴嚷道：「如果你不能花十秒钟回答一个小问题，那你算什么经纪？」
Fleming暗忖：「回答她的问题是我的工作吗？ 当我挂牌时，对我的卖方客户负有信托责任，为买家经纪做研究，是否属于我的职责范围？
「那么，如果我告诉她，最后一次可比的销售以650,000元的价格售出，那么如果她接着问，之后市场升值了多少呢？
「如果她问，这个单位的楼层与可比销售相差多少，你会为此做出什么价格调整？怎么办？」
......
这一连串问题，会在哪里结束？
Fleming恳求道，「Jenny，我鼓励你做研究，我正在努力使你能够帮助你的买家客户！」
最后Jenny挂断了他的电话。
这就是现在整个大多伦多地区正在发生的事情，买家经纪坐在他们的电脑前，查看新的房源，然后拿起电话打给卖家经纪询问，「你认为卖价是多少钱？」
研究分析 人人可做
早些时候，Fleming带客户看1间售价为2,388,000元的房产。然后出了1张bully offer，入价是2,950,000元，超过叫价562,000美元，可能有人认为出价太多了。结果，输给另1名买家的超过300万元的出价。
Fleming和获胜的买方经纪如何知道这房产的价值在295万到300万之间的﹖
答案是：经验、研究、分析。
头一项是靠累积的，后面项是每名买家经纪都可以做得到的。而如果买家代理没有经验，不肯做任何分析，拒绝做研究，那是不是卖家经纪的工作呢？
房价格迅速上涨，很难知道任何售盘值多少钱。但在价钱方面，卖家经纪通常与买方经纪处于同一条船上。两方都可以获得完全相同的数据，并且如果他们愿意，可以进行完全相同的分析。
出价低于标价 不合常理
Fleming透露，较早前他接到一买家名经纪的电话，是关于他挂牌的1个899,000元的售盘。对方说：「我的客户的预算是840,000元。」
首先，多伦多有多少房产在上市两天后便以低于标价50,000元出售？但更重要的是，卖家于三年是以910,000元买下这物业的。
对方说：「哦，好吧，我没看到。」
不是开玩笑，这位买家经纪没有上网搜索这单位的资料，便打电话向卖家经纪询问。
于三年前以910,000元买入的单位，现在以899,000元的价格出售，确实是匪夷所思，但这是今日市场的叫价策略。
不过，对于这个城市的买家经纯来说，像上面描述的那样，在研究和分析上投入零努力，没有对建筑物或社区进行简单的搜索，那实在令人惊讶。