库存不低 价格照涨 房价一个月升近10万
发布 : 2022-3-31 来源 : 加拿大置业频道 用微信扫描二维码，分享至好友和朋友圈 | 加关注  明声网温哥华 微信公众号 |
宇宙浩瀚无边际，在地球上，则视天空为极限。
但是，在今日的多伦多房地产市场，看似没有天花板，没有天空，没有极限。
房价升了又升，地产业人士也感到意外，不知升势何时才放缓。
多伦多1月平均房价是1,242,760 元，2月激升至1,334,544元，相差91,784，这几乎是一个月便上涨了接近6位数。
地产公司Bosley - Toronto Realty Group Inc.的David Fleming说，在两年前，我们不知道这世界会出现新冠病毒疫情，整个世界的生活陷入混乱，这种病毒以我们无法理解的方式影响我们的生活，并导致我们改变日常互动的常态。
「现在回想起来，我认为没有人能预见到这疫情会对房地产市场产生积极影响，在2020年4月中旬，销售额下降80%时，每个人都躲在家里，畏缩不前，从未知的角度来看，我们永远无法想像到了2022年3月，多伦多房屋的平均价格会上涨63%。」
但这就是发生的事实。
2020年4月，多伦多市的平均房价仅为821,392 元。
一年之内，它已升至到惊人的1,090,992元。
但过去两个月的房价，继续上涨，在2022年3月，市场的真实买卖情况和两个月前已完全不同。
2月房价比1月贵9.2万
去年12月，人们惊讶捧2021年的强劲表现，全年平均房价上涨约20%。
现在，到了3月，人们已甚至不谈论那个旧消息。
Fleming说，因为多伦多住宅物业的平均售价在两个月内上升了15.3%。
多伦多的平均房价，从1月的1,242,760元增至2月的1,334,544元，相差91,784，仅仅一个月，便上涨了接近6位数，环比上涨7.4%。
以增幅计，居第2高的，是从12月的1,157,849元升至1月的1,242,793元，环比增长7.3%。
先回顾多伦多地区地产商会TRREB平均房价：
房价一再创纪录
在2月，416区独立屋首次突破 2,000,000元的大关。
416区柏文首次超越了800,000元的关口。这当然是一个月的新纪录。
Fleming表示他觉得奇怪的是，416区半独立屋仅上升了1.9%，因为据他在中央核心看到的情况来看，半独立屋今年到3月初为止每月升幅5%。
比较一下2021年9月及2022年2月均价：
图3这个数据更接近现实，独立屋和半独立屋之间的差异较小，尽管半独立屋的升幅不及柏文那么明显。
416区比周边逊色
2月更令人惊讶的统计数据来自各地区的升值。
大多伦多地区房屋的平均价值增加了7.4%。
如果把多伦多、荷顿、皮尔、约克和杜咸等区域分开来看，会发现在过去的两年里，多伦多市以外区域的增长都超越了416区。
但在过去的一个月里，这种趋势发生了逆转：
在过去两年中，几乎每个地区的统计数据都显示多伦多市(416区)房价升幅落后于其他地区。贺顿和杜咸区一路领先，但最近人们都看到多伦多卷土重来，这是否异常吗？
以下比较一下今年2月和去年9月的情况：
Fleming说：「是的，看起来差不多！贺顿和杜咸重新领先，多伦多市再次落后。在过去的几个月里，416的平均房价波动很大，特别是1月份，其他四个地区 都出现了大幅上涨，而多伦多仅小幅上涨。
「当然，价格总是由买家和卖家之间的互动决定的，或者更具体地说，是由销售和新上市之间的关系决定的。与2021年2月相比，销售额有所下降，但新上市房源也有所下降。」
这是过去十五年2月份的销售额：
与去年同期比期，今年2月的销售额同比下降了16.8%。但9,097的销量，是TRREB历史上第二高的总销量，比2008年至2020年的平均销量高出45%。
请看以下图表，今年2月的新上市量比去年同期少了近1千间。
销量与供应相辅相承
「因此，如果我们看销售额与新上市量之间的关系，尤其是销售额下降了16.8%，而新房源仅下降了6.6%，这应该意味着「销售额与新上市比率」(Sales to New Listings Ratio，SNLR)也有所下降。
「如果我们要看到价格下降或至少不那么荒谬的升值率，我们需要看到新房源超过销售量。上市和销售是上升还是下降并不重要；重要的是，如果销量增加，那么新房源会以更高的速度增加，如果销售额下降，那么新房源会以更低的速度增加。」Fleming说。
在1月份，SNLR为70.6%，2月份下降至64.3%。
其实，与去年同期相比，2月份的SNLR 看起来并没有那么糟糕：
有趣的是，人们感叹「没有库存」，而事实是，2月份的新房源是有史以来第二高的，而SNLR则落后于2021年，与2017年相比更是差距很大。
从数据可见，2月份的SNLR实际上落后于2020年，这是一个繁忙的市场，但很少与2017年和2021年同时被提及。
那么，SNLR从1月到2月的历史变化情况如何？
这非常非常令人惊讶，请看图9：
图9基本上是在告诉我们，市场每年从1月到2月都在「收紧」，只有近两年没有。此外，今年1月至2月SNLR的下降幅度很大。
Fleming说，「如果你对市场价格一无所知，你可能会认为上个月的平均房价下降了，或者至少保持不变。我无法理解这一点，只是说库存似乎超过了合理的水平，但是买家无论如何都要花更多的钱买房子，那么是地区问题吗？」
看看图10各地区 SNLR 的同比变化：
看看图10，Fleming表示，他发现这些数据真正令人奇怪的是它不支持我们所看到的实况。
对价格敏感度下降
问市场上的任何经纪，他们会说，没有什么售盘供应。因为只要他们的客户可以买到新居，他们就会有房产可供出售！
人们不时听到多个柯化争1屋，然而数据显示，这个市场并不像去年同期那么紧张。
从2021年1月到2月，416区的平均房价上涨了14.9%，而今年同期上涨了12.8%，SNLR较低。这是有道理的，但Fleming仍然觉得数据和市场现实似乎不一致。
那么这是什么意思？
这是否意味买家是否「多付」了？买家是否恐慌？
Fleming说，他不确定。
也许随着价格上涨，价格敏感度会降低。
「这也违背了规律，完全违背了逻辑和常识。我的意思是，如果『只有』两名买家在争夺那间3,000,000元的房子，那么十年前提高出价10,000元，可能就等于今天超叫价100,000元。如果是我，我的预算是花3,000,000元购买我的梦想之家，如果我必须支付3,100,000元或者3,200,000元才能买下，我会这样做，相信很多人也是如此，这就是我所说的价格敏感度下降的意思。」
但是，在今日的多伦多房地产市场，看似没有天花板，没有天空，没有极限。
房价升了又升，地产业人士也感到意外，不知升势何时才放缓。
多伦多1月平均房价是1,242,760 元，2月激升至1,334,544元，相差91,784，这几乎是一个月便上涨了接近6位数。
地产公司Bosley - Toronto Realty Group Inc.的David Fleming说，在两年前，我们不知道这世界会出现新冠病毒疫情，整个世界的生活陷入混乱，这种病毒以我们无法理解的方式影响我们的生活，并导致我们改变日常互动的常态。
「现在回想起来，我认为没有人能预见到这疫情会对房地产市场产生积极影响，在2020年4月中旬，销售额下降80%时，每个人都躲在家里，畏缩不前，从未知的角度来看，我们永远无法想像到了2022年3月，多伦多房屋的平均价格会上涨63%。」
但这就是发生的事实。
2020年4月，多伦多市的平均房价仅为821,392 元。
一年之内，它已升至到惊人的1,090,992元。
但过去两个月的房价，继续上涨，在2022年3月，市场的真实买卖情况和两个月前已完全不同。
2月房价比1月贵9.2万
去年12月，人们惊讶捧2021年的强劲表现，全年平均房价上涨约20%。
现在，到了3月，人们已甚至不谈论那个旧消息。
Fleming说，因为多伦多住宅物业的平均售价在两个月内上升了15.3%。
多伦多的平均房价，从1月的1,242,760元增至2月的1,334,544元，相差91,784，仅仅一个月，便上涨了接近6位数，环比上涨7.4%。
以增幅计，居第2高的，是从12月的1,157,849元升至1月的1,242,793元，环比增长7.3%。
先回顾多伦多地区地产商会TRREB平均房价：
房价一再创纪录
在2月，416区独立屋首次突破 2,000,000元的大关。
416区柏文首次超越了800,000元的关口。这当然是一个月的新纪录。
Fleming表示他觉得奇怪的是，416区半独立屋仅上升了1.9%，因为据他在中央核心看到的情况来看，半独立屋今年到3月初为止每月升幅5%。
比较一下2021年9月及2022年2月均价：
图3这个数据更接近现实，独立屋和半独立屋之间的差异较小，尽管半独立屋的升幅不及柏文那么明显。
416区比周边逊色
2月更令人惊讶的统计数据来自各地区的升值。
大多伦多地区房屋的平均价值增加了7.4%。
如果把多伦多、荷顿、皮尔、约克和杜咸等区域分开来看，会发现在过去的两年里，多伦多市以外区域的增长都超越了416区。
但在过去的一个月里，这种趋势发生了逆转：
在过去两年中，几乎每个地区的统计数据都显示多伦多市(416区)房价升幅落后于其他地区。贺顿和杜咸区一路领先，但最近人们都看到多伦多卷土重来，这是否异常吗？
以下比较一下今年2月和去年9月的情况：
Fleming说：「是的，看起来差不多！贺顿和杜咸重新领先，多伦多市再次落后。在过去的几个月里，416的平均房价波动很大，特别是1月份，其他四个地区 都出现了大幅上涨，而多伦多仅小幅上涨。
「当然，价格总是由买家和卖家之间的互动决定的，或者更具体地说，是由销售和新上市之间的关系决定的。与2021年2月相比，销售额有所下降，但新上市房源也有所下降。」
这是过去十五年2月份的销售额：
与去年同期比期，今年2月的销售额同比下降了16.8%。但9,097的销量，是TRREB历史上第二高的总销量，比2008年至2020年的平均销量高出45%。
请看以下图表，今年2月的新上市量比去年同期少了近1千间。
销量与供应相辅相承
「因此，如果我们看销售额与新上市量之间的关系，尤其是销售额下降了16.8%，而新房源仅下降了6.6%，这应该意味着「销售额与新上市比率」(Sales to New Listings Ratio，SNLR)也有所下降。
「如果我们要看到价格下降或至少不那么荒谬的升值率，我们需要看到新房源超过销售量。上市和销售是上升还是下降并不重要；重要的是，如果销量增加，那么新房源会以更高的速度增加，如果销售额下降，那么新房源会以更低的速度增加。」Fleming说。
在1月份，SNLR为70.6%，2月份下降至64.3%。
其实，与去年同期相比，2月份的SNLR 看起来并没有那么糟糕：
有趣的是，人们感叹「没有库存」，而事实是，2月份的新房源是有史以来第二高的，而SNLR则落后于2021年，与2017年相比更是差距很大。
从数据可见，2月份的SNLR实际上落后于2020年，这是一个繁忙的市场，但很少与2017年和2021年同时被提及。
那么，SNLR从1月到2月的历史变化情况如何？
这非常非常令人惊讶，请看图9：
图9基本上是在告诉我们，市场每年从1月到2月都在「收紧」，只有近两年没有。此外，今年1月至2月SNLR的下降幅度很大。
Fleming说，「如果你对市场价格一无所知，你可能会认为上个月的平均房价下降了，或者至少保持不变。我无法理解这一点，只是说库存似乎超过了合理的水平，但是买家无论如何都要花更多的钱买房子，那么是地区问题吗？」
看看图10各地区 SNLR 的同比变化：
看看图10，Fleming表示，他发现这些数据真正令人奇怪的是它不支持我们所看到的实况。
对价格敏感度下降
问市场上的任何经纪，他们会说，没有什么售盘供应。因为只要他们的客户可以买到新居，他们就会有房产可供出售！
人们不时听到多个柯化争1屋，然而数据显示，这个市场并不像去年同期那么紧张。
从2021年1月到2月，416区的平均房价上涨了14.9%，而今年同期上涨了12.8%，SNLR较低。这是有道理的，但Fleming仍然觉得数据和市场现实似乎不一致。
那么这是什么意思？
这是否意味买家是否「多付」了？买家是否恐慌？
Fleming说，他不确定。
也许随着价格上涨，价格敏感度会降低。
「这也违背了规律，完全违背了逻辑和常识。我的意思是，如果『只有』两名买家在争夺那间3,000,000元的房子，那么十年前提高出价10,000元，可能就等于今天超叫价100,000元。如果是我，我的预算是花3,000,000元购买我的梦想之家，如果我必须支付3,100,000元或者3,200,000元才能买下，我会这样做，相信很多人也是如此，这就是我所说的价格敏感度下降的意思。」