陆东：失两支柱 港楼恐「长期熊市」(图)

发布 : 2024-1-09  来源 : 明报新闻网


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星级分析员陆东表示，住宅楼价虽然已大跌近20%，但相对港人负担能力仍很高，在港人住户债务相对GDP比率高企便已充分反映。（刘焌陶摄）


香港楼市反覆寻底，专家纷为楼市前景把脉。星级分析员陆东昨在研讨会上表示，过去20年支持香港楼价「长升长有」两大支柱，分别为超低息环境及政府土地供应缓慢已改变，港楼恐陷「长期熊市」。另写字楼新供应源源不绝，空置率高企下市道也难看好，反而香港零售市道复苏，加上一线零售街铺租金已跌七八成，相信再跌空间有限。

住宅价跌近两成 相对港人负担能力仍高

陆东昨出席东亚银行举办2024年经济及市场展望研讨会时称，近日从发展商朋友得知，发展商买地价及建筑费均只能从银行取得一半融资，认为反映息口正常化对物业投资构成严重威胁，这正好解释为何众多地皮流标。他认为即使住宅楼价已回落近20%，但相对港人负担能力仍很高，这反映在港人住户债务相对GDP水平高企上。根据金管局向立法会小组委员会提交资料，截至2023年第二季，香港住户债务相对GDP比率达95.8%，相对2005年的54.3%升逾41个百分点。

对于市场普遍预期美国即将减息可支持楼市，他称不宜对通胀回落及减息幅度太乐观，何况即使美国开始减息，也不代表香港银行会跟减。陆东指过去支持香港楼价长升另一支柱是回归以后特区政府造地进度缓慢，无论考虑改划郊野公园土地还是填海，往往受环保团体反对。经过社会事件后，现时新政府面对的反对声音大减，相信可加快造地进度。

施永青：香港楼价跌幅料收窄

中原集团创办人兼主席施永青在同一场合上发言时预测，香港楼价跌幅会收窄，因为息口有机会见顶回落，中国经济也有机会恢复一些动力，外溢好处会令到香港得益。他认为一旦楼价跌、地价跌，香港会面对很多问题，例如卖地收入减少，会令政府出现财政赤字，令香港中产阶级资产蒸发，令消费能力下降，对经济发展带来负面影响。

施永青称港出生率低是不争事实，未来香港楼价主要靠新移民。他预期未来香港租金会进一步上升，主要由于新移民及非香港学生增加，以及有人在香港楼价下跌及息口上升后「转买为租」。

明报记者 田越