汇丰投资管理沈昱：内房料年内止跌 增股市吸引力(组图)
发布 : 2024-8-11 来源 : 明报新闻网
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4月30日召开的中共中央政治局会议首次提到「统筹研究消化存量房产」后，5月17日人民银行宣布拟设立3000亿元人民币保障性住房再贷款，利率1.75厘，期限1年，可展期4次，鼓励引导金融机构按照市场化法治化原则，支持地方国企以合理价格收购已建立未出售收购商品房，用作配售型或配租型保障性住房，料带动银行贷款5000亿元人民币，这被视为政府主动介入市场以稳定楼价，市场当时普遍对此反应正面。
一二线与其他城市分化显著
不过，上述政策成效亦非立竿见影，根据建银国际证券数据，内地商品房住宅销售面积于6月按年跌幅收窄至22%后，30个大城市高频数据显示7月跌幅再度扩大至26%（见图1）；二手市场方面，虽然6月成交量继续上升，但价格指数仍在下跌，表明市场「以价换量」仍持续，而一二线核心地市与其他城市之间的行情分化显著。
汇丰投资管理沈昱表示，内地住宅二手市场成交量近月已持续回升，而且受惠于政策支持及低基数效应，内地住宅一手市场成交量未来6至12个月亦可望逐步见底，带动新楼库存见顶回落至正常水平。
她指出：「若一手交易量一直不见底、一直往下跌的话，新楼库存便会愈来愈高，但是如果一手交易量能够慢慢见底的话，库存高的情况可能会过去，因为过去两三年卖地很少，所以新盘增加的供应也会少一点，只要一手交易量见底的话，库存也不会再继续累积。虽然这可能不是一天发生，但这信号还是相对偏正面的。」
倘一手交易量渐见底 信号偏正面
由于买入住宅一般属长期投资，投资者会以住宅租金回报率与当地30年期国债孳息率作比较，若前者高于后者，意味著楼价会有支持。值得注意的是，中国30年期国债孳息率近年由高位回落，过去一年更跌势加快，昨日收报2.348厘（见图2），这对内地住宅楼市估值属正面；不过，目前内地一线城市住宅租金回报率约1.5厘至1.6厘，仍低于中国30年期国债孳息率的2.348厘，有些投资者认为，该孳息率须进一步下跌或楼价须进一步下跌，令租金回报率与该孳息率相若，市场才会出现平衡。
国企购新盘货尾 回报率料超资金成本
沈昱指出，目前内地一线城市住宅租金回报率为1.5厘至1.6厘，若地方国企收购商品房价格为市价70%至80%，有关回报率便提升到2厘或以上，高于再贷款利率的1.75厘，因此政策是可行的；她认为，现时的问题是此政策执行上仍然比较慢，而她相信政府一定会想办法去执行，继续有鼓励措施出台。
中国股市估值反覆下调 现属廉宜
综合上述分析，沈昱认为，虽然内地整体房地产市场不会于一天或一个月便见底，而且亦要视乎不同城市情况而定，但她相信目前距离接近见底的时间已不远，「我们相信最坏的时间已经过去，希望内地一手市场成交量未来6至12个月可以稳定下来，即使按年再跌也是单位数跌幅，而非20%至30%的跌幅。」
沈昱续说，假如内房回稳的话，有利内地经济增长及企业盈利，中国股市估值过去逾3年反覆下调的趋势亦可望告一段落，由于目前估值已经很廉宜，相对还是有一定吸引力。
明报记者 叶创成