为上车买「龙床盘」 贷款易遭刁难
发布 : 2022-9-15 来源 : 加拿大置业频道
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在央行多次加息以来，楼市有所降温，但屋价仍是高企，GTA地区的柏文价位尤其坚挺。
对于心急想「上车」、拥有自己首套物业的人士，他们可能会考虑向「纳米楼」入手——购买微型柏文（micro-condos），但房贷经纪表示，如果你的想得太「小」，要有心理准备在寻求融资时，会遇上额外关卡。
另外亦有经纪表示，由于细单位包括没间隔的Studio越趋常见，贷款变得易了，但提醒这类单位抗跌能力最差。
CTV News报道指，根据房贷经纪的说法，许多银行都有一套物业贷款的政策，其中规限公寓的大小不可以小于某个呎数，通常为400或500平方呎，才可以进行融资。如果呎数小于指定数字，有时买家可能会面对「加辣」的借贷条件，或需要例外批核才能获得贷款。
金融比较网站 Ratehub.ca 的联合首席执行官James Laird认为，上述情况绝对会拖慢业主置业的步伐。
所谓微型柏文，并没有划一定义，但通常是指面积不超过400平方呎的公寓。虽然太小的单位难于借钱，但Laird和部分抵押贷款经纪表示，这并不意味这类的业主没有选择。
Laird说，即使是最小的房产，购房者仍然能够以合理的价格找到好的贷方。
「有时，如果你有很好的信用评分（或）一份很好的工作，贷方会破例。」他说。 「即使你间屋低于他们最低要求的呎数，银行仍然可能会这样做。」
为何单位过细，会借钱难？
Laird表示，这是因为银行考虑到微型柏文的「去货」能力。如果业主因为拖欠抵押贷款，贷方不得不收回公寓拍卖，他们认为较小的房产对买家来说，不太具吸引力。
不过，随着多伦多地区人口越来越多，住房需求大增，市中心地区柏文楼宇插针式兴建，同时单位面积亦趋向缩小。有地产经纪直言廿年前所住的单位一房是900呎，现在是3房900呎，甚至更小。
在这种趋势下，提供房贷的银行或金融机构，其观点亦起了变化。
10年前开始出现微型盘
多伦多抵押贷款经纪Outline Financial的执行合伙人Jason Friesen回想起，微型柏文首次在加拿大出现是在2012年左右。
「这是许多银行以前从未见过的事情，而我发现，通常银行见到不是见惯见熟的事物，或跟他们所知道的不一样，他们通常只是说『不』。」他说。
的而且确的是，柏文的面积在过去数十年不断地缩小。
加拿大统计局的数据显示，多伦多柏文的平均面积在1960年代约为970平方呎；在1970年至1990年间约为1,100平方呎；然后由2001年至2005年间降至840平方呎；2011年左右减至750平方呎；到2016年，已降至630平方呎。
Friesen说，银行通常会调整其承保政策以适应这类面积较小的柏文，但许多银行对小型柏文都有额外的要求。
要求有房或贷款保险
例如有些会要求这类单位至少有一间有门的睡房。亦有其他机构坚持无论如何，借款人要有抵押贷款保险，而正常情况下，如果准业主的首期达到或超过 20%，通常可以不需要这种保险。
「在银行的角度，首期付20% 的人比首付5%或10%的人有更大风险，因为首付低于20%的借款人必须购买抵押贷款保险，一旦客户还不到贷款，这对银行会有保障。」Friesen表示。
他强调，许多借贷方也愿意破例，每月在他的办公室都会有几次这种情况，但这不是每天或每星期都会发生的事。
什么情况下，贷方愿意破例呢？
首置人士上车难
他说，可能是因为借款人与贷方有长期关系，有良好的还钱记录和稳定的收入。
「但对于那些可能没有这种关系，没在银行拥有投资组合的人来说，他们无法利用这种杠杆作用，要获得这种破例肯定更难。」他说。
「购买微型柏文的人往往是首置人士，因此他们通常不会有大量资产，或任何可以跟银行讨价还价的本钱。」
Friesen 建议这类准业主找住宅贷款经纪帮忙。
「（小面积单位）将会限制（贷款）选择，但在大多数情况下，他们将有足够而满意的选择。」他补充。
柏文面积越来越小，不单止出现在多伦多市中心，Century21 Atria地产经纪Kin Wong表示在North York的柏文亦有这种新趋「细」，近年多了一些针对单身白领或学生的无间隔Studio单位。
Kin则表示，这类单位虽然不怕借不到钱，但抗跌能力则不如有房单位，「抗跌能力最强是 1＋1房，其次是两房，studio的抗跌能力最差。」
对于心急想「上车」、拥有自己首套物业的人士，他们可能会考虑向「纳米楼」入手——购买微型柏文（micro-condos），但房贷经纪表示，如果你的想得太「小」，要有心理准备在寻求融资时，会遇上额外关卡。
另外亦有经纪表示，由于细单位包括没间隔的Studio越趋常见，贷款变得易了，但提醒这类单位抗跌能力最差。
CTV News报道指，根据房贷经纪的说法，许多银行都有一套物业贷款的政策，其中规限公寓的大小不可以小于某个呎数，通常为400或500平方呎，才可以进行融资。如果呎数小于指定数字，有时买家可能会面对「加辣」的借贷条件，或需要例外批核才能获得贷款。
金融比较网站 Ratehub.ca 的联合首席执行官James Laird认为，上述情况绝对会拖慢业主置业的步伐。
所谓微型柏文，并没有划一定义，但通常是指面积不超过400平方呎的公寓。虽然太小的单位难于借钱，但Laird和部分抵押贷款经纪表示，这并不意味这类的业主没有选择。
Laird说，即使是最小的房产，购房者仍然能够以合理的价格找到好的贷方。
「有时，如果你有很好的信用评分（或）一份很好的工作，贷方会破例。」他说。 「即使你间屋低于他们最低要求的呎数，银行仍然可能会这样做。」
为何单位过细，会借钱难？
Laird表示，这是因为银行考虑到微型柏文的「去货」能力。如果业主因为拖欠抵押贷款，贷方不得不收回公寓拍卖，他们认为较小的房产对买家来说，不太具吸引力。
不过，随着多伦多地区人口越来越多，住房需求大增，市中心地区柏文楼宇插针式兴建，同时单位面积亦趋向缩小。有地产经纪直言廿年前所住的单位一房是900呎，现在是3房900呎，甚至更小。
在这种趋势下，提供房贷的银行或金融机构，其观点亦起了变化。
10年前开始出现微型盘
多伦多抵押贷款经纪Outline Financial的执行合伙人Jason Friesen回想起，微型柏文首次在加拿大出现是在2012年左右。
「这是许多银行以前从未见过的事情，而我发现，通常银行见到不是见惯见熟的事物，或跟他们所知道的不一样，他们通常只是说『不』。」他说。
的而且确的是，柏文的面积在过去数十年不断地缩小。
加拿大统计局的数据显示，多伦多柏文的平均面积在1960年代约为970平方呎；在1970年至1990年间约为1,100平方呎；然后由2001年至2005年间降至840平方呎；2011年左右减至750平方呎；到2016年，已降至630平方呎。
Friesen说，银行通常会调整其承保政策以适应这类面积较小的柏文，但许多银行对小型柏文都有额外的要求。
要求有房或贷款保险
例如有些会要求这类单位至少有一间有门的睡房。亦有其他机构坚持无论如何，借款人要有抵押贷款保险，而正常情况下，如果准业主的首期达到或超过 20%，通常可以不需要这种保险。
「在银行的角度，首期付20% 的人比首付5%或10%的人有更大风险，因为首付低于20%的借款人必须购买抵押贷款保险，一旦客户还不到贷款，这对银行会有保障。」Friesen表示。
他强调，许多借贷方也愿意破例，每月在他的办公室都会有几次这种情况，但这不是每天或每星期都会发生的事。
什么情况下，贷方愿意破例呢？
首置人士上车难
他说，可能是因为借款人与贷方有长期关系，有良好的还钱记录和稳定的收入。
「但对于那些可能没有这种关系，没在银行拥有投资组合的人来说，他们无法利用这种杠杆作用，要获得这种破例肯定更难。」他说。
「购买微型柏文的人往往是首置人士，因此他们通常不会有大量资产，或任何可以跟银行讨价还价的本钱。」
Friesen 建议这类准业主找住宅贷款经纪帮忙。
「（小面积单位）将会限制（贷款）选择，但在大多数情况下，他们将有足够而满意的选择。」他补充。
柏文面积越来越小，不单止出现在多伦多市中心，Century21 Atria地产经纪Kin Wong表示在North York的柏文亦有这种新趋「细」，近年多了一些针对单身白领或学生的无间隔Studio单位。
Kin则表示，这类单位虽然不怕借不到钱，但抗跌能力则不如有房单位，「抗跌能力最强是 1＋1房，其次是两房，studio的抗跌能力最差。」