湾区热搜：广深第三季甲厦供需冰火两重天 穗受限供应空置率减 深料续供过于求(图)

发布 : 2025-10-15  来源 : 明报新闻网


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图为前海商厦群。深圳第三季甲级写字楼新增供应多，致空置率按季升1.1个百分点至27.6%。（陈子凌??o?J??


【明报专讯】广深两市第三季甲级写字楼供需呈现冰火两重天。深圳受累于期内新增供应放量，甲级写字楼空置率按季增1.1个百分点至27.6%，且因未来仍有大量新写字楼落成入市，空置率或维持高位；另一方面，广州期内新供应有限，而且部分地区因租金吸引而消化库存，令空置率有适量放缓，按季减少0.7个百分点至23.2%。

明报记者 陈子凌

深6甲厦??u出 空置率料续高企

仲量联行报告指出，深圳甲级写字楼市场第三季整体租赁活跃度有所回落，供需关系持续受压，期内甲级写字楼新增供应集中释放，共有6个项目入市，合计办公室面积约38万平方米，主要分布于前海与后海片区。与此同时，企业普遍延续保守策略，聚焦成本控制与提升办公空间效率，对搬迁较大办公室的态度谨慎，因此，第三季的深圳甲级写字楼空置率按季上升1.1个百分点至27.6%，办公面积净吸纳量约为12.5万平方米。

租金下行 多科企承租专业服务需求淡

写字楼租金亦继续呈现下行趋势，愈来愈多租户在市场租金与现行租约存在差距之下而与业主重订租约，多数业主亦在新租及续租中展现出愿意调整租金及条款的态度，以稳定或吸引优质租户。与此同时，部分租户趁?租金调整期，从乙级办公楼及创意园区搬迁至甲级写字楼。

从行业需求来看，科技企业仍是深圳写字楼市场主要需求来源，第三季租赁成交面积中有约30%是科企承租，当中又以消费电子、人工智能应用、数码营销等企业较为活跃，带勾x??圳科技园、前海等区域的租赁成交。除科技行业外，金融行业中的证券及保险类机构仍维持一定租赁需求，而专业服务类企业需求则相对平淡。

对比深圳，广州第三季写字楼市场表现较佳，企业对办公空间置换与升级需求较为活跃，互联网企业亦密集迁入广州国际金融城片区甲级办公物业。与此同时，电商平台、跨境电商及外贸服务等新兴行业对办公空间需求殷切。例如不少品牌商通过自建主播团队拓屾x??务，直播服务商也加速规模扩张，两者均带动了广州甲级写字楼需求，第三季琶洲便相继有多宗大面积直播电商相关企业的租赁成交，主要是从产业园升级至甲级写字楼，合计面积达1万多平方米。另外，出海服务企业对甲级写字楼的需求也提升，且这些企业选址更倾向于成熟商务区，因此改善了像珠江新城等核心商圈的写字楼空置情?。

穗电商租赁需求殷切 多升级搬迁

需求好转的同时，从供应来看，广州第三季有3个新甲级项目入市，其中两座自用，仅一座出租，因此新增供应对全市空置率未构成明显压力，全市第三季办公面积净吸纳量逾8万平方米，空置率按季下降0.7个百分点至23.2%，其中琶洲及广州国际金融城两个片区的空置率更按季降逾4个百分点。

缓空置压力 深允部分临时转用途

仲量联行研究部资深董事、中国区物流地产研究负责人曾丽表示，未来12个月，深圳预计将有逾百万平方米新甲级项目入市，短期内市场供过于求的格局仍将延续，空置率或维持高位，租金下行趋势延续。不过，深圳市近期??u出政策，鼓励在符合规划和安全规范前提下灵活调整写字楼用途，允许部分物业临时转换为酒店、医疗、养老、保障住房等用途，此举有望缓解写字楼短期空置压力。广州方面，随?新增供应见顶回落，甲级写字楼供需关系可望迎来进一步改善，租金下行幅度逐步收窄。