退休族：以前见过「息魔」 现在无惧 随时入市
发布 : 2022-7-14 来源 : 明报加拿大 用微信扫描二维码，分享至好友和朋友圈 | 加关注  明声网温哥华 微信公众号 |
过去数周楼市新闻「风声鹤唳」── 央行加息、高通胀之下，宏利金融（Manulife）最新调查指倘若进一步加息，近四分一供楼业主可能被迫出售房产；
有指多伦多5000柏文单位楼花恐因此「烂尾」；
有夫妇甚至因为楼市发展押后离婚。
市场虽然似乎一片灰蒙，但实情景况是否一面倒 ？
对于首置人士，尤其是新到的华人，该不该入市？
两位老行尊剖析，表明勒紧裤头有必要，但拉长来看，情况未有太坏。
有退休人士更在此时作出重磅决定，并表明准备随时入市。
宏利于四月访问全国各省2,001位加拿大人，年龄届乎20至69岁。六月公布结果指，近25%业主表示，若加息持续，将被迫卖楼。大鹏地产资深经纪刘世傅对于上述调查结果不以为然，认为悲观情绪是心理作用居多，但的确会有准买家因此而「hold一hold」，或先租屋再观望。
退休后大屋搬细屋 先卖后买
央行稍一加息，不少人大叫救命，但一批人直言：「没影响。」包括持货多年的退休人士George。
George于90年代初「息魔」时期由香港移民多伦多，今年年初与太太作出人生重大决定，出售在1994年买入的独立屋。 「当年是高息低价，到我买的时候利息稍为回落（6.7%），去银行借钱，原来还可以讲价，减了半厘，已经好开心。」住了30年，他自言十分钟爱这间大屋，一直保养得宜。
然而，随着年纪渐长，两老觉得，打理大屋开始变成沉重负担，「吸尘、剪草剪到怨天怨地！我家里有Jacuzzi、壁炉等等，买的时候以为好写意，但一直都没用过。」
除了体力，健康亦是考虑因素。尽管现时健步如飞，但George担心，自己和另一半始终一日，会跟爱犬一样，无法安全上落楼梯。他们终于下定决心在年初将独立屋挂牌出售，打算「大屋搬细屋」搬上柏文。
「本来都没太动力执行这件事，原因是第一个经纪建议我们把大厅装修完再挂牌，我们懒得动手。但后来另一个经纪说，当时市道（二月）大好，不用装修都会卖得出。」
一想到可以节省装修的功夫和支出，George两夫妇开始积极整理杂物，「卖的卖，捐的捐，扔的扔」，执整后准备「上市」。
虽然不用大装修，但视觉效果还是重要的，「后来地产公司派人上来，更换摆设、桌布等，尽量显得干干净净。」
楼市畅旺时期售出
George自言幸运，因为二月还是楼市炽热、价格高企的时侯，「三月（成交时）虽然有回落，但仍卖到好价钱。」
挂牌仅两日，George已经收到4个「柯化」，「有十几个人上过来看过，最终收到4个柯化。」最终当日以约150万元卖出。 「比我当年买入当然多了好多倍。」
稳阵派的George两夫妇步伐一致，虽然一心想另买柏文置业，但希望收到楼款后，确定预算后，才考虑买楼的事。尽管要搬两次屋，相当痛苦，在交吉前几日，他们更要通宵清理。 「头都大埋。」
「每个人做法不同，我们属于保守派，一日未收到钱，都怕有意外，惊买家反口。虽然当时个市好好，都凡事没绝对。我隔离都有好多单位卖不出啦。」
两人和爱犬现时暂时先租屋，大部分家当先存放在仓库，同时一边物色合心水的柏文单位，一有合适的准备随时「扑锤」，加息与否似乎不太相干。 「两房两厕，那我们不用争厕所，多一间房，有朋友上来都有地方住。最重要一定要有车位。」
当年一到埗就考了车牌，George现在出入都少不了私家车代步，因此单位有没有带车位，成为关键条件。先安居，至于退休后的新生活，「再打算吧。」
两类人或焦急求售
除了炒家，刘认为某一批的业主可能最急于售房，「疫情期间，不少上班一族在家工作，因此在距离多伦多个半至两小时的地区置业，但现在疫情消退，大家要回到市中心，高油价加上通胀，令这批人心急想卖楼。」
对于未来一年安省楼市动态，刘保持乐观，「大概是平原状态吧，升跌不会有太大变化。」他指出，虽然楼价对比过去几个月的确有所回落，「但比起前几年，现在楼价仍然很高。」
楼市上上落落，但有能力置业自住的，不应该被吓怕。 「找个专业经纪，物色你喜好的地段，预批按揭金额，量力而为，有合适楼盘约睇之后，再作决择。」「但如果想买来出租的，就要紧慎留意自己的经济能力。」刘补充指。
房市负面消息日增，另有业界人士直言，有关调查「意义不大」，除非有更多调查的细节，「研究样本很重要，它访问对象范围太大（全国），什么年龄层呢？他们几时入市？影响因素有许多，不能一概而论。」Living Realty分行经理Chris Tam分析指。
市场复杂 不能一概而论
「加息对楼市影响一定有，但似乎什么程度。现时（6月下旬）流动利率（Variable）约3.3%，5年期固定利率5.2%，但2019年的variable是3.6%，比现在还要高。其实只是过去两年属于超低息，现在有少少rebound是正常的。但有些人已经大叫，哇升息啊。但是否升呢？抑或只是正常的调整？」Chris强调GTA房产市场，必须看长线。
换言之，如果近两年入市，就有危机？ Chris指出，一般银行压力测试已经考虑了买家的抗增息能力，一般是比实质利率调高2%，所以短期的加息相信对业主影响有限。他相信高通胀、高油价对于供楼人士的影响更大。 5月的通胀指数高达7.7%「未曾听过的高位，你现在出街食饭（港式茶记午餐），至少14、15元走不掉。」
然而，今年还有一次加息的可能，Chris表示暂时很难评估幅度，因为涉及太多外围因素，贸易、供应链、俄乌战争等等。惟他建议有供楼压力的业主「悭住荷包」，「想出埠不如转Local（本地游）；如果可以分租就分租，毕竟现在租金升得很利害。」
至于应否由浮动利率转为固定利率，「目前两者之间相差2%，这样做是求个安心，一段时间内不需要担心利息变化，但你现在会付多了钱。我大多客人都仍然跟浮动利率，毕竟个个都想交少些钱！」
移民带动 多市楼价下跌空间有限
两位业界人士均指出，多伦多房产需求会一直维持。在国策的带动下，新移民涌入，刺激交投。数据指出，加拿大今年首季人口增速达到32年来新高，而安省人口突破1500万，原因归功于移民，包括越来越多带备一定资金的香港家庭。
对这批新人，两位资深从业员有什么入手建议？
「香港人如果出售香港的物业，来到安省会有好多选择。他们通常都喜欢新楼。」刘世傅建议香港家庭考虑万锦同列治文市，不过究竟几多资金才足够？ 「属意柏文的，70至80万起；喜欢独立屋、有车库、花园、3至4间房的，130万起可以考虑。」
Chris则强调，如果对多伦多完全陌生的香港人，应该先租楼一年，适应环境。 「因为你还有生活、工作要考虑。也顺便给一年自己，了解一下喜欢哪种类型的楼房，最重要是喜欢与否，不是平价与否，否则得不偿失。」
至于不买楼、新到埗的年轻人，刘建议在士嘉堡落地，「这区（士嘉堡）对于没驾车的年轻人相当受欢迎，因为交通便利，衣食住行社区配套齐全。」
利率升房价跌 离婚变难
利率持续攀升，加拿大的房价开始跌，加上各项生活开支飈升，为部分离婚夫妇带来打击，甚至要押后离婚。
律师事务所Shulman & Partners LLP的律师Kevin Caspersz说：「当夫妇联名拥有物业或拥有共同利益时，我们通常讨论的一个可能的解决方法是：『你们中是否有一方对保留物业感兴趣，并会买断另一方的利益。』」
他指出，准备买断的一方应获取预批的贷款，并证明自己经济能力。然而随着利率的攀升及压力测试，这一选项变得困难。 Kevin Caspersz预期，一些夫妇可能推迟离婚，等待楼市反弹。部分将继续居住在同一住宅内，但处于分居的状态。
如果时间紧迫，有业界人士建议：以最有吸引力的叫价来吸引柯化。又或者，另一选项就是租一个较小的柏文单位来作为第二居所，让孩子们能继续在原居生活，离婚夫妇两人则轮流与孩子同住。
万锦市、烈治文山市吸引家庭置业
刘世傅形容，人口约40万的万锦市社区十分多元，市内有相当大的华人群体，因此语言沟通容易。区内交通方便、有中西超市和美食、工商业、厂房、名中小学，各类房屋包括长者屋、柏文、镇屋、独立屋俱备，适合老中青大小家庭置业安居。
至于万锦以北的烈治文山市，社区配套完善、宁静环境。 「90年代的香港移民，喜爱聚居16街以北和湾景道的富豪山庄，当地还有哥尔夫球场、湖泊、郊区等等。」
有指多伦多5000柏文单位楼花恐因此「烂尾」；
有夫妇甚至因为楼市发展押后离婚。
市场虽然似乎一片灰蒙，但实情景况是否一面倒 ？
对于首置人士，尤其是新到的华人，该不该入市？
两位老行尊剖析，表明勒紧裤头有必要，但拉长来看，情况未有太坏。
有退休人士更在此时作出重磅决定，并表明准备随时入市。
宏利于四月访问全国各省2,001位加拿大人，年龄届乎20至69岁。六月公布结果指，近25%业主表示，若加息持续，将被迫卖楼。大鹏地产资深经纪刘世傅对于上述调查结果不以为然，认为悲观情绪是心理作用居多，但的确会有准买家因此而「hold一hold」，或先租屋再观望。
退休后大屋搬细屋 先卖后买
央行稍一加息，不少人大叫救命，但一批人直言：「没影响。」包括持货多年的退休人士George。
George于90年代初「息魔」时期由香港移民多伦多，今年年初与太太作出人生重大决定，出售在1994年买入的独立屋。 「当年是高息低价，到我买的时候利息稍为回落（6.7%），去银行借钱，原来还可以讲价，减了半厘，已经好开心。」住了30年，他自言十分钟爱这间大屋，一直保养得宜。
然而，随着年纪渐长，两老觉得，打理大屋开始变成沉重负担，「吸尘、剪草剪到怨天怨地！我家里有Jacuzzi、壁炉等等，买的时候以为好写意，但一直都没用过。」
除了体力，健康亦是考虑因素。尽管现时健步如飞，但George担心，自己和另一半始终一日，会跟爱犬一样，无法安全上落楼梯。他们终于下定决心在年初将独立屋挂牌出售，打算「大屋搬细屋」搬上柏文。
「本来都没太动力执行这件事，原因是第一个经纪建议我们把大厅装修完再挂牌，我们懒得动手。但后来另一个经纪说，当时市道（二月）大好，不用装修都会卖得出。」
一想到可以节省装修的功夫和支出，George两夫妇开始积极整理杂物，「卖的卖，捐的捐，扔的扔」，执整后准备「上市」。
虽然不用大装修，但视觉效果还是重要的，「后来地产公司派人上来，更换摆设、桌布等，尽量显得干干净净。」
楼市畅旺时期售出
George自言幸运，因为二月还是楼市炽热、价格高企的时侯，「三月（成交时）虽然有回落，但仍卖到好价钱。」
挂牌仅两日，George已经收到4个「柯化」，「有十几个人上过来看过，最终收到4个柯化。」最终当日以约150万元卖出。 「比我当年买入当然多了好多倍。」
稳阵派的George两夫妇步伐一致，虽然一心想另买柏文置业，但希望收到楼款后，确定预算后，才考虑买楼的事。尽管要搬两次屋，相当痛苦，在交吉前几日，他们更要通宵清理。 「头都大埋。」
「每个人做法不同，我们属于保守派，一日未收到钱，都怕有意外，惊买家反口。虽然当时个市好好，都凡事没绝对。我隔离都有好多单位卖不出啦。」
两人和爱犬现时暂时先租屋，大部分家当先存放在仓库，同时一边物色合心水的柏文单位，一有合适的准备随时「扑锤」，加息与否似乎不太相干。 「两房两厕，那我们不用争厕所，多一间房，有朋友上来都有地方住。最重要一定要有车位。」
当年一到埗就考了车牌，George现在出入都少不了私家车代步，因此单位有没有带车位，成为关键条件。先安居，至于退休后的新生活，「再打算吧。」
两类人或焦急求售
除了炒家，刘认为某一批的业主可能最急于售房，「疫情期间，不少上班一族在家工作，因此在距离多伦多个半至两小时的地区置业，但现在疫情消退，大家要回到市中心，高油价加上通胀，令这批人心急想卖楼。」
对于未来一年安省楼市动态，刘保持乐观，「大概是平原状态吧，升跌不会有太大变化。」他指出，虽然楼价对比过去几个月的确有所回落，「但比起前几年，现在楼价仍然很高。」
楼市上上落落，但有能力置业自住的，不应该被吓怕。 「找个专业经纪，物色你喜好的地段，预批按揭金额，量力而为，有合适楼盘约睇之后，再作决择。」「但如果想买来出租的，就要紧慎留意自己的经济能力。」刘补充指。
房市负面消息日增，另有业界人士直言，有关调查「意义不大」，除非有更多调查的细节，「研究样本很重要，它访问对象范围太大（全国），什么年龄层呢？他们几时入市？影响因素有许多，不能一概而论。」Living Realty分行经理Chris Tam分析指。
市场复杂 不能一概而论
「加息对楼市影响一定有，但似乎什么程度。现时（6月下旬）流动利率（Variable）约3.3%，5年期固定利率5.2%，但2019年的variable是3.6%，比现在还要高。其实只是过去两年属于超低息，现在有少少rebound是正常的。但有些人已经大叫，哇升息啊。但是否升呢？抑或只是正常的调整？」Chris强调GTA房产市场，必须看长线。
换言之，如果近两年入市，就有危机？ Chris指出，一般银行压力测试已经考虑了买家的抗增息能力，一般是比实质利率调高2%，所以短期的加息相信对业主影响有限。他相信高通胀、高油价对于供楼人士的影响更大。 5月的通胀指数高达7.7%「未曾听过的高位，你现在出街食饭（港式茶记午餐），至少14、15元走不掉。」
然而，今年还有一次加息的可能，Chris表示暂时很难评估幅度，因为涉及太多外围因素，贸易、供应链、俄乌战争等等。惟他建议有供楼压力的业主「悭住荷包」，「想出埠不如转Local（本地游）；如果可以分租就分租，毕竟现在租金升得很利害。」
至于应否由浮动利率转为固定利率，「目前两者之间相差2%，这样做是求个安心，一段时间内不需要担心利息变化，但你现在会付多了钱。我大多客人都仍然跟浮动利率，毕竟个个都想交少些钱！」
移民带动 多市楼价下跌空间有限
两位业界人士均指出，多伦多房产需求会一直维持。在国策的带动下，新移民涌入，刺激交投。数据指出，加拿大今年首季人口增速达到32年来新高，而安省人口突破1500万，原因归功于移民，包括越来越多带备一定资金的香港家庭。
对这批新人，两位资深从业员有什么入手建议？
「香港人如果出售香港的物业，来到安省会有好多选择。他们通常都喜欢新楼。」刘世傅建议香港家庭考虑万锦同列治文市，不过究竟几多资金才足够？ 「属意柏文的，70至80万起；喜欢独立屋、有车库、花园、3至4间房的，130万起可以考虑。」
Chris则强调，如果对多伦多完全陌生的香港人，应该先租楼一年，适应环境。 「因为你还有生活、工作要考虑。也顺便给一年自己，了解一下喜欢哪种类型的楼房，最重要是喜欢与否，不是平价与否，否则得不偿失。」
至于不买楼、新到埗的年轻人，刘建议在士嘉堡落地，「这区（士嘉堡）对于没驾车的年轻人相当受欢迎，因为交通便利，衣食住行社区配套齐全。」
利率升房价跌 离婚变难
利率持续攀升，加拿大的房价开始跌，加上各项生活开支飈升，为部分离婚夫妇带来打击，甚至要押后离婚。
律师事务所Shulman & Partners LLP的律师Kevin Caspersz说：「当夫妇联名拥有物业或拥有共同利益时，我们通常讨论的一个可能的解决方法是：『你们中是否有一方对保留物业感兴趣，并会买断另一方的利益。』」
他指出，准备买断的一方应获取预批的贷款，并证明自己经济能力。然而随着利率的攀升及压力测试，这一选项变得困难。 Kevin Caspersz预期，一些夫妇可能推迟离婚，等待楼市反弹。部分将继续居住在同一住宅内，但处于分居的状态。
如果时间紧迫，有业界人士建议：以最有吸引力的叫价来吸引柯化。又或者，另一选项就是租一个较小的柏文单位来作为第二居所，让孩子们能继续在原居生活，离婚夫妇两人则轮流与孩子同住。
万锦市、烈治文山市吸引家庭置业
刘世傅形容，人口约40万的万锦市社区十分多元，市内有相当大的华人群体，因此语言沟通容易。区内交通方便、有中西超市和美食、工商业、厂房、名中小学，各类房屋包括长者屋、柏文、镇屋、独立屋俱备，适合老中青大小家庭置业安居。
至于万锦以北的烈治文山市，社区配套完善、宁静环境。 「90年代的香港移民，喜爱聚居16街以北和湾景道的富豪山庄，当地还有哥尔夫球场、湖泊、郊区等等。」