房屋买卖陷电影Matrix场景 幻想幸福 闷吞苦药
发布 : 2020-12-10 来源 : 加拿大置业频道
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电影《 Matrix 》中有一个标志性场景，主角Neo必须在蓝色药丸和红色药丸之间进行选择。
蓝色代表幻想的幸福，而红色代表现实的痛苦真相。
以这剧情代入卖房子的话，作为卖家的你会认为，自家物业的售价应是蓝色药丸，但有些卖房经纪则有多种策略，使你吞下红色药丸。
例如，地产经纪可能同意你的物业以较高价格放售，但大前提是，你要同意在指定的时间内（通常以15天为期），物业无人问津便调低售价。
安省怡陶碧谷的地产经纪Damian Lister解释说，使用此方式的地产经纪，可能实际上为你的利益着想，或是根本不与拒绝降价的客户合作。 「浪费彼此的时间是没有意义的。」Lister说，大家就逐步降低价格的计划达成一致，有助于与可能陷入困境的客户建立融洽关系和信任。
苦药
但是，有些经纪会采用不道德的手法 -「交错出价策略」。
方法是这样的：
在挂牌放盘有人看屋后，你的地产经纪打电话说有潜在买家出柯化，但比售价低了100,000元，你毫不犹豫拒绝了。
几天后，地产经纪再次致电，有另一个买家有意购买，但比你的要价低75,000元，这个价钱仍然是过低了，但是这次你需要更长的时间才拒绝。
再过几天，你的地产经纪再打电话来，这次是有一个正式的柯化，即使买家的出价比叫价还要低50,000元，但你也不会那么刺痛了，因为你已经在心理上降低了期望值。
如果之前两个出价是真实存在的，那么这种做法就没有本质上的错误。但是，如果有地产经纪精心安排，之前根本无买家出价，在相比下，让你以为第3个柯化实际上是不错了，这就是很大问题了。
所以，作为卖家，一定要求经纪以书面形式提交柯化。请注意，有些买家若明知出价根本很大机会不被接受，便不会花时间填写买卖合约。
如果没有合约的话，卖家可询问自己的经纪更多详细信息：「买家正在寻找哪种类型的交易？有什么条件﹖」
任何可以验证买家是否确实存在的信息，都可帮助你评估这份柯化是否合法存在。
请记住，如果买家不断暗示你的房屋不值这个价钱，那么你可能不得不吞下那颗红色药丸。
不上心
经纪可能会出于其他动机为你卖房子。
即使他们明知房屋的叫价过高，也愿为你挂牌出售。他们可能只是在「骑牛搵马」，期望借着你的物业，找到没有经纪代表的潜在买家。
方法是﹕你的经纪办开放屋，并向你收取「营销费」，通常从$50到$500不等，这笔费用将用于支付放盘的相关费用。
尽管这些费用是合法的，但绝大多数地产经纪不会将这些开支转嫁给客户，因为这些开销向来被视为是业务的成本。
但是，如果你的经纪不认为你那间叫价过高的物业可以找到买家的话，她/他可能会要求你支付这些推广费用，与此同时，可能有机会借着你的物业找到其他潜在的买家。
柯化作空
Michael认识Sarah不久便知道她是合心意的对象，两人结婚后，Michael位于多伦多Flemingdon Park的两居室柏文不够空间，所以出售单位另觅居所。当他们的经纪Debra打电话说有柯化时，这对夫妇接受了也感到很兴奋。
不料在签置落实买卖合约前，有另一名潜在买家要来看他们的单位，Debra建议Michael和Sarah同意让这买家来看他们的单位。几个小时后，这对夫妻坐在沙发上兴奋地谈论未来的生活；晚上11点，电话响起。 「交易取消了，」Debra解释说，因买家因为无法获得按揭。 Michael和Sarah大为失落。
但是Debra没有气馁。她打电话给最后一刻来看单位的买家，并说服对方出柯化。结果翌日终于成功售出了，相差在24小时之内。
一般情况下，一旦已有柯化登记，卖家地产经纪都会拒绝再让人看屋请求。其实这是一个「菜鸟错误」。有买家出柯化，只代表该买家有兴趣购买，但是要满足所有条件或放弃所有条件后，才能作实销售。这意味着，在交易正宗完成之前，你的经纪应继续积极宣传你的售盘，确保任何可能的后来买家都知道已经有条件柯化。
双重佣金
Michael不是一下子便售掉他这柏文单位的，之前他委托的一名经纪，似乎尽其所能不让他的单位售出。
他回忆说：「她拒绝做开放屋，因为她说这样做没用。另外，她介绍单位的列单中有很多字都串错了，并且我们的猫入了镜，但她拒绝重新拍摄照片。而这帧照片就排除了80％对猫过敏或不喜欢猫味的人。」
在六个月之后，Michael终止了合作关系，并委用另一名地产经纪，在不到一周的时间内就轻松售掉柏文单位。
那么，为什么地产经纪不积极卖房子呢？因为有些经纪希望取得双份佣金；统计发现，有很多潜在买家是自行上网看房子，有兴趣便找挂牌经纪，所以代表卖家的经纪便自行找到买家，毋须与买家经纪分享佣金。
不道德的经纪的另一手段，是忽略潜在买家的看屋要求。假设你是买家，有自己的经纪，但往往约看不到某间想看的房子，或是在最后一刻被取消看房，那么的话，可能是卖家经纪想有买家直接联络他，可以有两份佣金下袋，但这行为一旦被发现，就有机会被告上道德委员会，惩罚包括书面警告、罚款或什致吊销牌照。
但，这并不表示所有同时代表买家和卖家的经纪(dual-agency)是有问题，只要留意这并不是经纪为了独占佣金而主动游说感兴趣的买家而已。
泄秘疑惑
北美最著名的业务谈判专家之一Chester Karass曾说：「在一些生意上你没得到应有的，但可通过谈判得到。」
一些卖家经纪明白，只要有买家出价，不管开价是多低，也有可能引发柯化战，促成买卖，问题是不能借此牟私利。
Laswell和她的客户在Humewood社区看中一间房子，Laswell知道会发生一场竞购战，房屋开价过低，并声明指卖家急售，尽管如此，Laswell还是进行了调查。
她分析了邻里类似房屋定价，根据这些资料，她的客户出价比叫价高出25万元，共有7名买家竞争，Laswell的客户落败，结果她发现胜出的买家是卖家经纪的姊妹， Laswell怀疑，卖家经纪可能向她的姊妹透露机密投标信息。 「她的出价仅比我们高出3,000元，这是多么巧合？」
美国Trade Magazine对房地产经纪的调查发现，其中有70％的房地产经纪人说，在道德层面上，买家和卖方「被蒙蔽」。在加拿大，地产局试图通过更透明化、并在其网站上公布违规案例。
幸运的是，一些以较低价格赢得柯化战的交易，与不道德或非法行为无关。
Winters便是以较低的价钱，赢得了柯化战，因为她的经纪人了解心理学的力量。当她心仪的柏文单位一上市，其经纪就打电话给她解释他的计划。她回忆说：「他希望在递交柯化时我也在场。」事实证明，卖家刚生下一个孩子，并对Winters刚与伴侣分手后的困境深感同情，结果Winters赢得交易。
蓝色代表幻想的幸福，而红色代表现实的痛苦真相。
以这剧情代入卖房子的话，作为卖家的你会认为，自家物业的售价应是蓝色药丸，但有些卖房经纪则有多种策略，使你吞下红色药丸。
例如，地产经纪可能同意你的物业以较高价格放售，但大前提是，你要同意在指定的时间内（通常以15天为期），物业无人问津便调低售价。
安省怡陶碧谷的地产经纪Damian Lister解释说，使用此方式的地产经纪，可能实际上为你的利益着想，或是根本不与拒绝降价的客户合作。 「浪费彼此的时间是没有意义的。」Lister说，大家就逐步降低价格的计划达成一致，有助于与可能陷入困境的客户建立融洽关系和信任。
苦药
但是，有些经纪会采用不道德的手法 -「交错出价策略」。
方法是这样的：
在挂牌放盘有人看屋后，你的地产经纪打电话说有潜在买家出柯化，但比售价低了100,000元，你毫不犹豫拒绝了。
几天后，地产经纪再次致电，有另一个买家有意购买，但比你的要价低75,000元，这个价钱仍然是过低了，但是这次你需要更长的时间才拒绝。
再过几天，你的地产经纪再打电话来，这次是有一个正式的柯化，即使买家的出价比叫价还要低50,000元，但你也不会那么刺痛了，因为你已经在心理上降低了期望值。
如果之前两个出价是真实存在的，那么这种做法就没有本质上的错误。但是，如果有地产经纪精心安排，之前根本无买家出价，在相比下，让你以为第3个柯化实际上是不错了，这就是很大问题了。
所以，作为卖家，一定要求经纪以书面形式提交柯化。请注意，有些买家若明知出价根本很大机会不被接受，便不会花时间填写买卖合约。
如果没有合约的话，卖家可询问自己的经纪更多详细信息：「买家正在寻找哪种类型的交易？有什么条件﹖」
任何可以验证买家是否确实存在的信息，都可帮助你评估这份柯化是否合法存在。
请记住，如果买家不断暗示你的房屋不值这个价钱，那么你可能不得不吞下那颗红色药丸。
不上心
经纪可能会出于其他动机为你卖房子。
即使他们明知房屋的叫价过高，也愿为你挂牌出售。他们可能只是在「骑牛搵马」，期望借着你的物业，找到没有经纪代表的潜在买家。
方法是﹕你的经纪办开放屋，并向你收取「营销费」，通常从$50到$500不等，这笔费用将用于支付放盘的相关费用。
尽管这些费用是合法的，但绝大多数地产经纪不会将这些开支转嫁给客户，因为这些开销向来被视为是业务的成本。
但是，如果你的经纪不认为你那间叫价过高的物业可以找到买家的话，她/他可能会要求你支付这些推广费用，与此同时，可能有机会借着你的物业找到其他潜在的买家。
柯化作空
Michael认识Sarah不久便知道她是合心意的对象，两人结婚后，Michael位于多伦多Flemingdon Park的两居室柏文不够空间，所以出售单位另觅居所。当他们的经纪Debra打电话说有柯化时，这对夫妇接受了也感到很兴奋。
不料在签置落实买卖合约前，有另一名潜在买家要来看他们的单位，Debra建议Michael和Sarah同意让这买家来看他们的单位。几个小时后，这对夫妻坐在沙发上兴奋地谈论未来的生活；晚上11点，电话响起。 「交易取消了，」Debra解释说，因买家因为无法获得按揭。 Michael和Sarah大为失落。
但是Debra没有气馁。她打电话给最后一刻来看单位的买家，并说服对方出柯化。结果翌日终于成功售出了，相差在24小时之内。
一般情况下，一旦已有柯化登记，卖家地产经纪都会拒绝再让人看屋请求。其实这是一个「菜鸟错误」。有买家出柯化，只代表该买家有兴趣购买，但是要满足所有条件或放弃所有条件后，才能作实销售。这意味着，在交易正宗完成之前，你的经纪应继续积极宣传你的售盘，确保任何可能的后来买家都知道已经有条件柯化。
双重佣金
Michael不是一下子便售掉他这柏文单位的，之前他委托的一名经纪，似乎尽其所能不让他的单位售出。
他回忆说：「她拒绝做开放屋，因为她说这样做没用。另外，她介绍单位的列单中有很多字都串错了，并且我们的猫入了镜，但她拒绝重新拍摄照片。而这帧照片就排除了80％对猫过敏或不喜欢猫味的人。」
在六个月之后，Michael终止了合作关系，并委用另一名地产经纪，在不到一周的时间内就轻松售掉柏文单位。
那么，为什么地产经纪不积极卖房子呢？因为有些经纪希望取得双份佣金；统计发现，有很多潜在买家是自行上网看房子，有兴趣便找挂牌经纪，所以代表卖家的经纪便自行找到买家，毋须与买家经纪分享佣金。
不道德的经纪的另一手段，是忽略潜在买家的看屋要求。假设你是买家，有自己的经纪，但往往约看不到某间想看的房子，或是在最后一刻被取消看房，那么的话，可能是卖家经纪想有买家直接联络他，可以有两份佣金下袋，但这行为一旦被发现，就有机会被告上道德委员会，惩罚包括书面警告、罚款或什致吊销牌照。
但，这并不表示所有同时代表买家和卖家的经纪(dual-agency)是有问题，只要留意这并不是经纪为了独占佣金而主动游说感兴趣的买家而已。
泄秘疑惑
北美最著名的业务谈判专家之一Chester Karass曾说：「在一些生意上你没得到应有的，但可通过谈判得到。」
一些卖家经纪明白，只要有买家出价，不管开价是多低，也有可能引发柯化战，促成买卖，问题是不能借此牟私利。
Laswell和她的客户在Humewood社区看中一间房子，Laswell知道会发生一场竞购战，房屋开价过低，并声明指卖家急售，尽管如此，Laswell还是进行了调查。
她分析了邻里类似房屋定价，根据这些资料，她的客户出价比叫价高出25万元，共有7名买家竞争，Laswell的客户落败，结果她发现胜出的买家是卖家经纪的姊妹， Laswell怀疑，卖家经纪可能向她的姊妹透露机密投标信息。 「她的出价仅比我们高出3,000元，这是多么巧合？」
美国Trade Magazine对房地产经纪的调查发现，其中有70％的房地产经纪人说，在道德层面上，买家和卖方「被蒙蔽」。在加拿大，地产局试图通过更透明化、并在其网站上公布违规案例。
幸运的是，一些以较低价格赢得柯化战的交易，与不道德或非法行为无关。
Winters便是以较低的价钱，赢得了柯化战，因为她的经纪人了解心理学的力量。当她心仪的柏文单位一上市，其经纪就打电话给她解释他的计划。她回忆说：「他希望在递交柯化时我也在场。」事实证明，卖家刚生下一个孩子，并对Winters刚与伴侣分手后的困境深感同情，结果Winters赢得交易。