反向按揭利率升至7.35厘

发布 : 2022-5-23  来源 : 明报新闻网


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【明报专讯】利率升高后，大家关注的焦点是，对一般按揭付款的影响，较少关注对经由反向按揭和房屋净值信贷额度（HELOC）方式以房屋净值贷款者的影响。

Home Equity Bank提供的5年期固定反向按揭利率已高达令人瞠目结舌的7.35%。大部分5年期固定按揭利率仍维持在4%以下。

反向按揭利率通常都会较传统按揭利率高，但由于反向按揭的性质，较高的利率会渐渐蚕食掉房屋的净值并使利息总额复式增加。相形之下，传统按揭会渐渐降低本金和利息总额。

反向按揭允许55岁及以上人们免税借贷房屋评估价值的55%。贷款人仍保持房屋拥有人身分，但所贷款额及累积利息在房屋出让或屋主过世时必须付清。反向按揭与传统按揭类似，但反向按揭的付款不是流向房屋，而是流出房屋。也就是说，传统按揭的本金逐年递减，而反向按揭的本金却逐年升高。

房屋净值信贷额度允许屋主用房屋净值贷款，屋主只需在需要时将此一贷款直接转入帐户中即可。此一贷款上限可为房屋评估价值的85%，扣除第一笔按揭尚未偿清的债务。

HELOC的利率通常与优惠利率挂钩，但仍可与银行交涉。如果利率是浮动利率，本金将对利率升高特别敏感，不管本金增加或减少，HELOC利率都会随利率升高而增加。

不论是反向按揭或是HELOC，利率升高及贷款额增加将会使总债务升高并蚕食房屋净值，使屋主转让或过世时的房屋净值变少。

同样蚕食房屋净值的是房价下跌。这点在加拿大中央银行调升利率抗击通胀的行动中已显现。由于房屋净值贷款很迂唪迎，今后走向令人忧虑。房屋净值贷款是30年来低利率下的产物，且未经过像1980年代两位数利率的检验。

加拿大金融机构监管局（OSFI）据称正在细查名为「可再预提按揭」（readvanceable mortgage）的最新房屋净值贷款产品。该产品结合传统按揭和一个信贷额度。随著传统按揭本金的减少，信贷额度亦随之增加。

OSFI关心的不是加拿大人的债务水平，它关心的是加拿大人偿债的能力。加拿大银行以处理风险闻名，有可能房屋净值贷款上限会远低于房屋的评估价值。

债务愈来愈沉重的老年屋主对利率上升的压力感受最大。根据加拿大法律，银行不可没收屋主的房屋，但当他们需要更多的现金维持生活及利息增加时，老年人可能被迫必须出让房屋偿还贷款，或在他们离世时为受益人留下的财产已所剩无几。