Condo噪音争议拖足十年
发布 : 2023-2-02 来源 : 加拿大置业频道
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住Condo时不时会与邻居或管理公司有磨擦，有住客甚至不惜告上法庭。
不过，不少个案涉及房东、租客、邻居、管理公司，权责问题相当复杂，令官司变得费时费心费钱。
据法院纪录，有住户曾于2010年投诉噪音问题，及后再告上法庭，结果到直到去年，案件才正式结束，提告人用了12年时间才拿到赔偿。
2010年投诉 2022年始解决
业主王女士于2010年购买了她的单位，毗邻装有压实机的垃圾房。当压实机电机运转时，重物被扔下滑槽，以及巨大的噪音和振动，造成她单位里出现响亮且间歇性的碰撞和震动。
业主于2010年以电邮向管理公司指出了这些问题，但数个部门互相推诿，直到2012年，管理人员进行了检查，发现噪音「难以忍受」，管理公司才采取了一些措施尝试解决问题，但噪音一直未有改善到王女士可接受的程度。
2018年，新管理层接手并重新关注业主的投诉，承包商在2020年进行检查，并提议在单元周围安装吸音和隔音材料。此时已距离王女士第一次投诉隔了足足十年时间。
更厉害的是，尽管公司受了承包商的提议，但工程从未进行，也就是典型的「意见接受，态度照旧」。无奈下，业主根据《公寓法》第135条提告。
最后，法庭判王女士胜诉，获赔偿三万元，判词指「管理公司花了不可原谅的时间来解决业主担忧」。
遗憾的是，多伦多有不少Condo住客也受着这「不可原谅的时间」折腾，不少管理公司处理投诉的态度也称不上积极。
弄清大厦规章可免却争议
在房地产事务有超过三十年经验的律师Shirley直言，要避免繁琐的法令程序，及及来来回回的投诉手续，最好的方法，是入住前先看清楚大厦的规章，了解该Condo的单位管理是否适合你：「每个Condo都会有规章，内里的条文可以是每楝大厦也有差异。最常见的是能否养宠物、宠物的Size是否有限制；在公共地方及住所内能否吸烟、吸食大麻；可接受噪音的时段等等。这是大厦内所有人，不论业主还是租客都要遵守的规条，建议签约前先看清楚问清楚，再评估该Condo是否适合你。」
相反，如果入住前，未有做好「期望管理」，反而在入住后才发现很多可以避免的误会及争议，最后不管是否成功申诉，至少已令自己住得不开心。不过，Shirley坦言，会真正细阅规章的人不多，因此往往会忽略了一些重点。
「加拿大住condo跟香港的大不相同，没有细阅条文，很容易惹来争议。最简单的例子，有些人会觉得管理人员可以自由进出，很不安全，想安心一点，便另外在门上加锁。不过，有些大厦是把大门归入公共地方，即使你是业主，你家门户也不是你的私人财产！你没有权利在门上添加任何锁甚至换锁。」这些条文对香港人而言的确比较陌生，甚至可以说是难以想像。要避免争执，租屋前最好向经纪了解清楚，租屋后亦宜常常与管理处保持沟通。
邻居有错 不等于管理公司失职
住Condo除了与管理公司易有冲突，有时候亦难免与邻居有争执。如果邻居违反大厦规条，而你向管理公司投诉，最后告上法庭的话，情况便更复杂了。
即使法庭证实邻居有问题，道理在你一边，但不代表你一定胜诉。
在怡陶碧谷，Kikites对提管理公司提告，指控夜间噪音太大，而管理处置若罔闻。噪音来自楼上一名儿童的医疗设备和照顾他的护士。
在庭上，双方均提交了噪音报告，结果相互矛盾。当事人的一方证实噪音过大，但管理公司调查发现噪音并不过分。
法院承认，这种夜以继日的夜间噪音可能会造成滋扰。业主随后请求法院要求上述业主在其单位内安装加高加垫地板。法院认为，这超出了法院的权力，因邻居本身并没有从事非法或不当活动。
虽然夜间的噪音令人难以忍受，但业主起诉的是管理公司，而不是上面的业主。最后法院裁定，该公司已尽其所能，申请被驳回。
可见，涉及法律程序的话，事件一则很复杂，另一方面法院的判决亦有相当多的变数，因此在提出申诉之前，以协调及劝吁的手法达到目的可能更有用，毕竟大部分住宅要的并不是赔偿金，而是一个可以安居乐业的环境而已。
Shirley表示，CMRAO与CAO可处理不同类型的Condo管理问题，而且可作第三方帮助大家先作协商，有时或可免却复杂的法律程序。 「有时候住户认为管理公司管理不善，或未有认真投诉，但有可能在一些情况下，其实管理公司管不了。例如大麻问题，有些Condo的确是白纸黑字写明不能在单位内吸食大麻。然而，如果有医生证明大麻是医药用途(编按：如治疗慢性疼痛，以及和多发性硬化症等)，其实他是有权在住所内服用。」
告上法庭前可考虑先作调解
CMRAO与CAO处理的投诉不同，大家要多留意。
你可以透过CAO，向公寓管理局法庭(CAT)提出申诉，同时CAT开发了一个在线纠纷解决系统(CAT-ODR)，以帮助人们方便、快速且经济地解决纠纷。处理的纠纷包括：1)涉及宠物和动物、车辆、停车规定的争议。 2)涉及噪音、气味、光线、振动、烟雾和蒸汽的不合理滋扰、烦恼的争议。 3)对管理文件中条款的遵守情况、条款的合理性和一致性、条款是否得到妥善执行等方面的争议。
CMRAO则根据CMSA及其法规（包括《道德规范》法规）处理针对Condo经理和管理公司的投诉，主要包括：1)无证非法提供公寓管理服务2)没有书面合同或以违反合同的方式提供公寓管理服务3)不向客户披露合同或交易中的利益冲突及4)不以对财务负责的方式提供公寓管理服务等等。不过CMRAO对管理公司员工或承包商的行为没有管辖权。
法官决定哪方更Reasonable
万一真的要打官司，Shirley指届时便要视乎法官认为哪一方更Reasonable。 「例如管理公司在通知以外的时间进入住所而被投诉，但职员可能只是迟了半个小时，因为之前单位的工程有拖延，那么法官很大可能便不会认为责任在管理公司。」
当然，庭上个案千变万化，加上有时亦要看法官的切入点而定。以下的案件，当时人虽然违规养狗，而且未有提供证明该犬只帮助她改善其残疾生活(如导盲犬)，但法庭仍是觉得管理公司的处理方式是Unreasonable。
该Condo提交了一份CAT申请，要求将King（Sousa 女士的德国牧羊犬）搬出该处所。该大厦声明禁止「德国牧羊犬」和「成长时超过25磅的狗」。 Sousa女士根据《人权法》寻求住宿，并提供了证明她残疾和依赖King的医疗文件。
公寓承认Sousa女士有残疾，但不相信她需要一只德国牧羊犬来照顾她的残疾。
CAT做出了有利于Sousa女士的裁决，她获得了6,250元的费用，CAT同时批评管理公司要求提供额外的医疗证据是「过份和不恰当」的。
此案例跟Shirley说的「药用大麻」相类，即使有白纸黑纸的条文，法庭仍可判定某些情况下可以「特事特办」。
Free Hold VS Common Property
由以上的案例可见，Condo的管理问题相当复杂，即使对簿公堂，过程也可能耗费很久，而且判决亦有很多变数。因此，Shirley提醒一众「准业主」，如果想对物业有更大的控制权，可考虑购买Free Hold，这样或可免去一些问题。
Freehold(永久产权)指房屋买家购买的物业，包括土地和房子，都完全是属于买家所有，没有任何时间限制。在加拿大，大部分的独立房屋(Single Family House)都是Freehold，即屋主完全拥有土地权的。
屋主(Owner)拥有房子及地皮的产权，要自行负责物业的剪草、铲雪、维修等工作。当屋主对物业进行改造时，改变房子的用途(如作商业用)，必须申请，得到政府有关部门的批准后方可进行。
而一般的Condo，多属公用地产(Common Property)。住宅单位属私人所有，其他地方为所有业主共同拥有。室外的保养、维修工作交管理公司处理，住户每月支付管理费。
由于室外部分属与所有业主共同拥有，所以换屋顶、外墙维修等这类工作，每家每户都要分摊费用。如要改装或穿墙打洞，则需向管理单位申请备案。平日搬运大型物件，亦需向管理处申请，才可「借升降机」用。
不过，不少个案涉及房东、租客、邻居、管理公司，权责问题相当复杂，令官司变得费时费心费钱。
据法院纪录，有住户曾于2010年投诉噪音问题，及后再告上法庭，结果到直到去年，案件才正式结束，提告人用了12年时间才拿到赔偿。
2010年投诉 2022年始解决
业主王女士于2010年购买了她的单位，毗邻装有压实机的垃圾房。当压实机电机运转时，重物被扔下滑槽，以及巨大的噪音和振动，造成她单位里出现响亮且间歇性的碰撞和震动。
业主于2010年以电邮向管理公司指出了这些问题，但数个部门互相推诿，直到2012年，管理人员进行了检查，发现噪音「难以忍受」，管理公司才采取了一些措施尝试解决问题，但噪音一直未有改善到王女士可接受的程度。
2018年，新管理层接手并重新关注业主的投诉，承包商在2020年进行检查，并提议在单元周围安装吸音和隔音材料。此时已距离王女士第一次投诉隔了足足十年时间。
更厉害的是，尽管公司受了承包商的提议，但工程从未进行，也就是典型的「意见接受，态度照旧」。无奈下，业主根据《公寓法》第135条提告。
最后，法庭判王女士胜诉，获赔偿三万元，判词指「管理公司花了不可原谅的时间来解决业主担忧」。
遗憾的是，多伦多有不少Condo住客也受着这「不可原谅的时间」折腾，不少管理公司处理投诉的态度也称不上积极。
弄清大厦规章可免却争议
在房地产事务有超过三十年经验的律师Shirley直言，要避免繁琐的法令程序，及及来来回回的投诉手续，最好的方法，是入住前先看清楚大厦的规章，了解该Condo的单位管理是否适合你：「每个Condo都会有规章，内里的条文可以是每楝大厦也有差异。最常见的是能否养宠物、宠物的Size是否有限制；在公共地方及住所内能否吸烟、吸食大麻；可接受噪音的时段等等。这是大厦内所有人，不论业主还是租客都要遵守的规条，建议签约前先看清楚问清楚，再评估该Condo是否适合你。」
相反，如果入住前，未有做好「期望管理」，反而在入住后才发现很多可以避免的误会及争议，最后不管是否成功申诉，至少已令自己住得不开心。不过，Shirley坦言，会真正细阅规章的人不多，因此往往会忽略了一些重点。
「加拿大住condo跟香港的大不相同，没有细阅条文，很容易惹来争议。最简单的例子，有些人会觉得管理人员可以自由进出，很不安全，想安心一点，便另外在门上加锁。不过，有些大厦是把大门归入公共地方，即使你是业主，你家门户也不是你的私人财产！你没有权利在门上添加任何锁甚至换锁。」这些条文对香港人而言的确比较陌生，甚至可以说是难以想像。要避免争执，租屋前最好向经纪了解清楚，租屋后亦宜常常与管理处保持沟通。
邻居有错 不等于管理公司失职
住Condo除了与管理公司易有冲突，有时候亦难免与邻居有争执。如果邻居违反大厦规条，而你向管理公司投诉，最后告上法庭的话，情况便更复杂了。
即使法庭证实邻居有问题，道理在你一边，但不代表你一定胜诉。
在怡陶碧谷，Kikites对提管理公司提告，指控夜间噪音太大，而管理处置若罔闻。噪音来自楼上一名儿童的医疗设备和照顾他的护士。
在庭上，双方均提交了噪音报告，结果相互矛盾。当事人的一方证实噪音过大，但管理公司调查发现噪音并不过分。
法院承认，这种夜以继日的夜间噪音可能会造成滋扰。业主随后请求法院要求上述业主在其单位内安装加高加垫地板。法院认为，这超出了法院的权力，因邻居本身并没有从事非法或不当活动。
虽然夜间的噪音令人难以忍受，但业主起诉的是管理公司，而不是上面的业主。最后法院裁定，该公司已尽其所能，申请被驳回。
可见，涉及法律程序的话，事件一则很复杂，另一方面法院的判决亦有相当多的变数，因此在提出申诉之前，以协调及劝吁的手法达到目的可能更有用，毕竟大部分住宅要的并不是赔偿金，而是一个可以安居乐业的环境而已。
Shirley表示，CMRAO与CAO可处理不同类型的Condo管理问题，而且可作第三方帮助大家先作协商，有时或可免却复杂的法律程序。 「有时候住户认为管理公司管理不善，或未有认真投诉，但有可能在一些情况下，其实管理公司管不了。例如大麻问题，有些Condo的确是白纸黑字写明不能在单位内吸食大麻。然而，如果有医生证明大麻是医药用途(编按：如治疗慢性疼痛，以及和多发性硬化症等)，其实他是有权在住所内服用。」
告上法庭前可考虑先作调解
CMRAO与CAO处理的投诉不同，大家要多留意。
你可以透过CAO，向公寓管理局法庭(CAT)提出申诉，同时CAT开发了一个在线纠纷解决系统(CAT-ODR)，以帮助人们方便、快速且经济地解决纠纷。处理的纠纷包括：1)涉及宠物和动物、车辆、停车规定的争议。 2)涉及噪音、气味、光线、振动、烟雾和蒸汽的不合理滋扰、烦恼的争议。 3)对管理文件中条款的遵守情况、条款的合理性和一致性、条款是否得到妥善执行等方面的争议。
CMRAO则根据CMSA及其法规（包括《道德规范》法规）处理针对Condo经理和管理公司的投诉，主要包括：1)无证非法提供公寓管理服务2)没有书面合同或以违反合同的方式提供公寓管理服务3)不向客户披露合同或交易中的利益冲突及4)不以对财务负责的方式提供公寓管理服务等等。不过CMRAO对管理公司员工或承包商的行为没有管辖权。
法官决定哪方更Reasonable
万一真的要打官司，Shirley指届时便要视乎法官认为哪一方更Reasonable。 「例如管理公司在通知以外的时间进入住所而被投诉，但职员可能只是迟了半个小时，因为之前单位的工程有拖延，那么法官很大可能便不会认为责任在管理公司。」
当然，庭上个案千变万化，加上有时亦要看法官的切入点而定。以下的案件，当时人虽然违规养狗，而且未有提供证明该犬只帮助她改善其残疾生活(如导盲犬)，但法庭仍是觉得管理公司的处理方式是Unreasonable。
该Condo提交了一份CAT申请，要求将King（Sousa 女士的德国牧羊犬）搬出该处所。该大厦声明禁止「德国牧羊犬」和「成长时超过25磅的狗」。 Sousa女士根据《人权法》寻求住宿，并提供了证明她残疾和依赖King的医疗文件。
公寓承认Sousa女士有残疾，但不相信她需要一只德国牧羊犬来照顾她的残疾。
CAT做出了有利于Sousa女士的裁决，她获得了6,250元的费用，CAT同时批评管理公司要求提供额外的医疗证据是「过份和不恰当」的。
此案例跟Shirley说的「药用大麻」相类，即使有白纸黑纸的条文，法庭仍可判定某些情况下可以「特事特办」。
Free Hold VS Common Property
由以上的案例可见，Condo的管理问题相当复杂，即使对簿公堂，过程也可能耗费很久，而且判决亦有很多变数。因此，Shirley提醒一众「准业主」，如果想对物业有更大的控制权，可考虑购买Free Hold，这样或可免去一些问题。
Freehold(永久产权)指房屋买家购买的物业，包括土地和房子，都完全是属于买家所有，没有任何时间限制。在加拿大，大部分的独立房屋(Single Family House)都是Freehold，即屋主完全拥有土地权的。
屋主(Owner)拥有房子及地皮的产权，要自行负责物业的剪草、铲雪、维修等工作。当屋主对物业进行改造时，改变房子的用途(如作商业用)，必须申请，得到政府有关部门的批准后方可进行。
而一般的Condo，多属公用地产(Common Property)。住宅单位属私人所有，其他地方为所有业主共同拥有。室外的保养、维修工作交管理公司处理，住户每月支付管理费。
由于室外部分属与所有业主共同拥有，所以换屋顶、外墙维修等这类工作，每家每户都要分摊费用。如要改装或穿墙打洞，则需向管理单位申请备案。平日搬运大型物件，亦需向管理处申请，才可「借升降机」用。