住Condo时不时会与邻居或管理公司有磨擦,有住客甚至不惜告上法庭。
不过,不少个案涉及房东、租客、邻居、管理公司,权责问题相当复杂,令官司变得费时费心费钱。
据法院纪录,有住户曾于2010年投诉噪音问题,及后再告上法庭,结果到直到去年,案件才正式结束,提告人用了12年时间才拿到赔偿。
2010年投诉 2022年始解决
业主王女士于2010年购买了她的单位,毗邻装有压实机的垃圾房。当压实机电机运转时,重物被扔下滑槽,以及巨大的噪音和振动,造成她单位里出现响亮且间歇性的碰撞和震动。
业主于2010年以电邮向管理公司指出了这些问题,但数个部门互相推诿,直到2012年,管理人员进行了检查,发现噪音「难以忍受」,管理公司才采取了一些措施尝试解决问题,但噪音一直未有改善到王女士可接受的程度。
2018年,新管理层接手并重新关注业主的投诉,承包商在2020年进行检查,并提议在单元周围安装吸音和隔音材料。此时已距离王女士第一次投诉隔了足足十年时间。
更厉害的是,尽管公司受了承包商的提议,但工程从未进行,也就是典型的「意见接受,态度照旧」。无奈下,业主根据《公寓法》第135条提告。
最后,法庭判王女士胜诉,获赔偿三万元,判词指「管理公司花了不可原谅的时间来解决业主担忧」。
遗憾的是,多伦多有不少Condo住客也受着这「不可原谅的时间」折腾,不少管理公司处理投诉的态度也称不上积极。
弄清大厦规章可免却争议
在房地产事务有超过三十年经验的律师Shirley直言,要避免繁琐的法令程序,及及来来回回的投诉手续,最好的方法,是入住前先看清楚大厦的规章,了解该Condo的单位管理是否适合你:「每个Condo都会有规章,内里的条文可以是每楝大厦也有差异。最常见的是能否养宠物、宠物的Size是否有限制;在公共地方及住所内能否吸烟、吸食大麻;可接受噪音的时段等等。这是大厦内所有人,不论业主还是租客都要遵守的规条,建议签约前先看清楚问清楚,再评估该Condo是否适合你。」
相反,如果入住前,未有做好「期望管理」,反而在入住后才发现很多可以避免的误会及争议,最后不管是否成功申诉,至少已令自己住得不开心。不过,Shirley坦言,会真正细阅规章的人不多,因此往往会忽略了一些重点。
「加拿大住condo跟香港的大不相同,没有细阅条文,很容易惹来争议。最简单的例子,有些人会觉得管理人员可以自由进出,很不安全,想安心一点,便另外在门上加锁。不过,有些大厦是把大门归入公共地方,即使你是业主,你家门户也不是你的私人财产!你没有权利在门上添加任何锁甚至换锁。」这些条文对香港人而言的确比较陌生,甚至可以说是难以想像。要避免争执,租屋前最好向经纪了解清楚,租屋后亦宜常常与管理处保持沟通。
邻居有错 不等于管理公司失职
住Condo除了与管理公司易有冲突,有时候亦难免与邻居有争执。如果邻居违反大厦规条,而你向管理公司投诉,最后告上法庭的话,情况便更复杂了。
即使法庭证实邻居有问题,道理在你一边,但不代表你一定胜诉。
在怡陶碧谷,Kikites对提管理公司提告,指控夜间噪音太大,而管理处置若罔闻。噪音来自楼上一名儿童的医疗设备和照顾他的护士。
在庭上,双方均提交了噪音报告,结果相互矛盾。当事人的一方证实噪音过大,但管理公司调查发现噪音并不过分。
法院承认,这种夜以继日的夜间噪音可能会造成滋扰。业主随后请求法院要求上述业主在其单位内安装加高加垫地板。法院认为,这超出了法院的权力,因邻居本身并没有从事非法或不当活动。
虽然夜间的噪音令人难以忍受,但业主起诉的是管理公司,而不是上面的业主。最后法院裁定,该公司已尽其所能,申请被驳回。
可见,涉及法律程序的话,事件一则很复杂,另一方面法院的判决亦有相当多的变数,因此在提出申诉之前,以协调及劝吁的手法达到目的可能更有用,毕竟大部分住宅要的并不是赔偿金,而是一个可以安居乐业的环境而已。
Shirley表示,CMRAO与CAO可处理不同类型的Condo管理问题,而且可作第三方帮助大家先作协商,有时或可免却复杂的法律程序。 「有时候住户认为管理公司管理不善,或未有认真投诉,但有可能在一些情况下,其实管理公司管不了。例如大麻问题,有些Condo的确是白纸黑字写明不能在单位内吸食大麻。然而,如果有医生证明大麻是医药用途(编按:如治疗慢性疼痛,以及和多发性硬化症等),其实他是有权在住所内服用。」
告上法庭前可考虑先作调解
CMRAO与CAO处理的投诉不同,大家要多留意。
你可以透过CAO,向公寓管理局法庭(CAT)提出申诉,同时CAT开发了一个在线纠纷解决系统(CAT-ODR),以帮助人们方便、快速且经济地解决纠纷。处理的纠纷包括:1)涉及宠物和动物、车辆、停车规定的争议。 2)涉及噪音、气味、光线、振动、烟雾和蒸汽的不合理滋扰、烦恼的争议。 3)对管理文件中条款的遵守情况、条款的合理性和一致性、条款是否得到妥善执行等方面的争议。
CMRAO则根据CMSA及其法规(包括《道德规范》法规)处理针对Condo经理和管理公司的投诉,主要包括:1)无证非法提供公寓管理服务2)没有书面合同或以违反合同的方式提供公寓管理服务3)不向客户披露合同或交易中的利益冲突及4)不以对财务负责的方式提供公寓管理服务等等。不过CMRAO对管理公司员工或承包商的行为没有管辖权。
法官决定哪方更Reasonable
万一真的要打官司,Shirley指届时便要视乎法官认为哪一方更Reasonable。 「例如管理公司在通知以外的时间进入住所而被投诉,但职员可能只是迟了半个小时,因为之前单位的工程有拖延,那么法官很大可能便不会认为责任在管理公司。」
当然,庭上个案千变万化,加上有时亦要看法官的切入点而定。以下的案件,当时人虽然违规养狗,而且未有提供证明该犬只帮助她改善其残疾生活(如导盲犬),但法庭仍是觉得管理公司的处理方式是Unreasonable。
该Condo提交了一份CAT申请,要求将King(Sousa 女士的德国牧羊犬)搬出该处所。该大厦声明禁止「德国牧羊犬」和「成长时超过25磅的狗」。 Sousa女士根据《人权法》寻求住宿,并提供了证明她残疾和依赖King的医疗文件。
公寓承认Sousa女士有残疾,但不相信她需要一只德国牧羊犬来照顾她的残疾。
CAT做出了有利于Sousa女士的裁决,她获得了6,250元的费用,CAT同时批评管理公司要求提供额外的医疗证据是「过份和不恰当」的。
此案例跟Shirley说的「药用大麻」相类,即使有白纸黑纸的条文,法庭仍可判定某些情况下可以「特事特办」。
Free Hold VS Common Property
由以上的案例可见,Condo的管理问题相当复杂,即使对簿公堂,过程也可能耗费很久,而且判决亦有很多变数。因此,Shirley提醒一众「准业主」,如果想对物业有更大的控制权,可考虑购买Free Hold,这样或可免去一些问题。
Freehold(永久产权)指房屋买家购买的物业,包括土地和房子,都完全是属于买家所有,没有任何时间限制。在加拿大,大部分的独立房屋(Single Family House)都是Freehold,即屋主完全拥有土地权的。
屋主(Owner)拥有房子及地皮的产权,要自行负责物业的剪草、铲雪、维修等工作。当屋主对物业进行改造时,改变房子的用途(如作商业用),必须申请,得到政府有关部门的批准后方可进行。
而一般的Condo,多属公用地产(Common Property)。住宅单位属私人所有,其他地方为所有业主共同拥有。室外的保养、维修工作交管理公司处理,住户每月支付管理费。
由于室外部分属与所有业主共同拥有,所以换屋顶、外墙维修等这类工作,每家每户都要分摊费用。如要改装或穿墙打洞,则需向管理单位申请备案。平日搬运大型物件,亦需向管理处申请,才可「借升降机」用。