商家买地发展大计落空 入禀要华裔退订被驳回(图)
发布 : 2025-8-04 来源 : 明报新闻网
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买家因纳达打算在该地块上建造多单元的镇屋甚至共管柏文。（网上图片）
法官指买家自愿签约后又毁约
法官审理后认为买家是「自愿签约后又毁约」，将他的申请驳回，但同时指华裔业主在此事上虽不构成欺诈或误导，但已非常接近，因为他一直对只能建独立屋的限制保持沉默。
因纳达向法院申请撤销一份于2025年5月15日签署的《购买协议》，理由是在签署协议后，他发现了一项限制性契约。该协议的交割日期是7月18日，房产总价为230万元，因纳达为此已支付订金15万元。
卖方华裔业主张霖（音译：Lin Zhang）在放售该物业时宣传称，「该地块位于Bridle Path社区的尊贵空地！临街宽度达109.88尺，适合在多伦多顶级社区打造梦想庄园。著名设计师Richard Wengle已获批准的建筑图纸可提供，允许建造近6千平方尺的豪华住宅，外加土库及3车位车库。周围是Crescent、TFS、Havergal等顶级私校，以及著名的Granite Club、高尔夫球场、公园、商店、餐厅、新宁医院和高速公路，地价极具竞争力。」
买家因纳达打算在该地块上建造多单元的镇屋甚至共管柏文，而他并未向张霖透露这个意图。在谈判期间，他曾2次提出报价，均未获张霖接受，因为这两份报价中都包含以下条件：买方自费进行相关土地用途变更许可（规划）。
为拿到这块地，因纳达最终在报价中删除了上述条款，构成一份无条件报价，协议才终于达成。
因纳达此时才发现，在2023年，当时的业主张宏宇（音译：Hongyu Zhang）对这一地块登记了一项限制性契约，规定此地仅允许建造一栋独立住宅，所有人不得申请更改规划，也不得向多伦多市的调整委员会或任何其他市政或省级机关提出申请，要求在地块上建造一幢以上的独立住宅。该限制有效期为35年。
对于买方取消合约的要求，卖方认为买方无权毁约，理由是他并未得知买方的开发意图，且该地块是按照兴建独立屋的优质地块进行宣传的，他未曾向买方做出任何虚假陈述。
双方争议的焦点就是：买方是否因上述限制性契约而有权撤销购房协议？对此安省高等法院法官乐博（Leiper ）认为，如果卖方未在购房协议中披露产权上的限制，买方有权撤销协议。
「根据契约的字面意思，业主仅可建造一栋独立住宅，不得申请土地用途变更（rezoning），亦不得向调整委员会（Committee of Adjustment）申请建设非独立住宅的许可。」
买家认为，考虑到他所支付的购买价格、该物业的性质，以及该地段类似房产的开发趋势，卖方本应告知该地块上这一不寻常的限制。
买方进行产权调查即可知限制
法官则指出，「买方在签署《购房协议》前，未向卖方披露其开发意图，也未询问是否存在任何开发限制。卖方没有义务主动探询买方的开发目的，也不需从谈判价格中推测买方意图进行何种类型的开发。」
此外，卖方未曾表示该地块可以建造除独立大宅以外的建筑。相反，他在广告中强调具体建筑类型，使那些有其他构想的潜在买家在签约前提出疑问，询问是否可能建造非独立住宅。而且买家只要进行产权调查即可知道这一限制。
另一方面，从买家出手的购入价格以及意图开发镇屋的能力，说明他并非没有经验的一方。他原本可在《购房协议》中加入条款以规避类似限制性条款。而他在事后才发现产权中存在限制性契约后，就要求解除这笔明明是他自愿做出的交易，这种做法无异于反悔。
鉴于以上原因，乐博法官驳回了因纳达的申请。
同时，法官也批评卖家，「卖方对此（此条款）保持沉默，静候一份无条件报价，虽然知晓限制性条款的存在。他的行为虽不构成欺诈或误导，但已非常接近。如果他当初确实是以吸引建造独立住宅买家为目的定价，那么提前告知契约存在可避免本案的诉讼。」