房屋销售是否接近临界点？春季不旺 精明买家趁机入市
发布 : 2022-6-02 来源 : 加拿大置业频道 用微信扫描二维码，分享至好友和朋友圈 | 加关注  明声网温哥华 微信公众号 |
据说4月的阵雨，不仅滋润了草地，也带来了5月的花朵。
但在住宅房地产界，说法不一：4 月的买卖合约，带来了5月的交吉。
几十年来，衡量大多伦多地区房地产市场动力的两个关键指标——成交量和总库存，通常在3月至5月期间达到顶峰。
第三个关键指标，即平均上市天数，通常会在每年的同一时候达到最低水平。
随着大自然的绽放，房屋销售也是如此。
在疫情大流行期间引发房产买卖炽热市况，似乎暂时放缓下来。地产界人士本来预计2022年春季市场将恢复过往的常态，是一年当中是活跃的，但这并没有发生。
相反，几乎所有衡量市场表现的指标都在1月至3月达到顶峰，然后在4月和5月下降。与此同时，在4月下旬，终止挂牌出售的房源异常飙升，Strata.ca, 创办人Robert Van Rhijn表示，根据资料，在4月26日至5月2日期间，便有567间房产停止出售撤离市场。
竞价降温
根据Strata.ca的地产经纪Galina Sheveleva说，利率提升和上市待售量的增加，是冷却大多伦多地区市场的两个主要因素。 「让市场火爆的因素，是有大量买家和挂牌出售量不足，导致买家激烈争夺稀缺物业。当这个公式发生变化，有更多的房源上市和买家减少时，竞争就会消失。」
事实上，自今年年初以来，大多伦多地区住宅物业的新上市量和总库存均稳步增加，后者从1月初约1,400间新上市量，至5月9日的4,609间。同时，终止挂牌的数量相对较多，表明许多卖家没有收到如Sheveleva所说的2022年第一季度「市场狂热」期间那种成交价高于叫价的柯化。
Sheveleva说，在所有住宅物业中，开放式和一卧柏文单位保持着相当好的价值。
「由于柏文通常是最受欢迎的入门级物业类型，因此它们往往是那些想要进入市场但买不起更大房子的人的选择，打算缩减面积换小房子的人也被柏文所吸引。」
所有这一切都引出了一个问题：2022年春天是否代表了一个转折点，大多区长达五年的卖方市场，是否将转变为买方市场？
买卖时间
从卖方的角度来看，市场必须以前所未有的方式触底，才能消除房地产价值同比增长(year-over-year property value gains)。由于大多区所有物业的平均售价超过768,000元——远远高出2015年，所以，任何在几年前购买房屋的人，都有一个具吸引力的选择：出售和重新购买。
Sheveleva说，在加拿大央行调升最优惠利率之前出售房产的，将能够利用房市降温的机会，购入新居。 「与其他类型的房产相比，永久业权房屋的跌幅可能更大，因此，如果你有能力购买一套房屋，从长远来看，这将是一笔不错的投资。」
回落幅度不大
据Strata.ca经纪Cliff Liu的说法，2022年市场软化，但幅度不会大。
「购房者不会突然消失。一旦市场对当前的经济和政治环境更加清晰，购房将再次升温。截至目前，积压的移民申请超过200万。如果加拿大从2022年到2024年仍要引进130万名移民，那么住房短缺问题就不会消失。」
Cliff Liu补充说，5月建筑业工会LiUNA的建筑工人罢工，给新房供应带来了进一步的压力，推高了价格。 「如果罢工以建筑工人的工资上涨而告终，这将转化为开发商和建筑商更高的成本和更低的利润。再加上材料成本的增加和整体通胀的上升，可能会导致一些开发商暂停发展项目。」
难怪准买家、卖家和房地产专业人士如此密切关注6月2安省大选的结果，「我认为5月是暴风雨前的平静，目前尚不清楚风暴是否以及何时到来——以及它将是什么样的风暴。」
房屋市场进入巩固期 上涨大趋势下小调整
有经济学家认为大多伦多地区的房地产市场，正从「卖家市场」转向「买家市场」。但也有地产业人士认为，目前的房价回落，是上涨大趋势下的小调整。
满地可银行的首席经济学家波特(Doug Porter)表示，一个平衡的，或者更好的买方市场，可能最终会到来。
而他这番论断的理据，就是目前的「房屋成交量与挂牌量的比率」(Sales-to-New Listings Ratio，SNLR)出现迅速下降。
波特称，这一比率在上个月从76%降至66%，这是2020年6月以来就没有出现过的水平。
在大多区，这个比率甚至在4月份时暴跌至只有45%，已经非常接近「买家市场」。而在过去一年，这一比率始终保持在70%左右，形成稳固的「卖方市场」。
安省华人地产专业协会副会长吴树声表示，这个比率是测算房市是否平衡的重要指标。
通常该比率在40%-60%之间时，可以被认定房市为平衡市场，低于该范围就是买方市场，买家在交易中占有更多的主动性，有机会可以砍价，提要求；高于该范围可被认定为卖方市场，卖方更具有主动性，可以加价。
「但如果某处待售房产叫价合理，装修精美，地段良好，成交的速度还是很快。地产行业不能只看一两个月，要长线比较。前两个月平均楼价破纪录地达到133万元，成交量也有惊人的12万宗，现在就算回落，也是比十年平均值要高很多。」
加拿大地产协会(CREA)表示，这一比率正好在卖方市场和平衡市场之间的边界上，而且房价刚刚出现2年来的首次月度下跌。
波特认为：「前述的比率告诉我们，房价即将从20%以上的升幅转为突然停滞。而这个推断的前提，是假设这个比率在未来几个月内不会进一步下降。」
疫情期间加拿大央行决定将利率维持在最低水平，这被认为是推动加拿大近年来房价上升的一个重要因素。
但现在央行正处于一系列加息步骤中，以应对当前的通胀压力。由于经济重新开放、供应链问题和俄乌战争，通胀已达到30年高位。
地产经纪徐华飞认为，经济增长平稳，失业率很低，大家有足够的财务能力支撑房价。和疫情爆发之前比起来，现有的房价增幅太高，所以会有回落调整。虽然有加息的压力，但调整的时间不会太长。 」
徐华飞指出，不同地区、不同房型的跌幅也有不同。 3月份时多伦多市的独立屋价格平均下跌10万元，而约克区域更是平均跌了15万元。
到了4月份，所有房型的平均房价跌了10%，镇屋甚至跌了20%多。有某间镇屋叫价是134.5万元，最后成交只有99.8万元。
「唯一没有跌的就是500至1,000万元的豪宅，房价倒是保持坚挺没有下跌。」
但在住宅房地产界，说法不一：4 月的买卖合约，带来了5月的交吉。
几十年来，衡量大多伦多地区房地产市场动力的两个关键指标——成交量和总库存，通常在3月至5月期间达到顶峰。
第三个关键指标，即平均上市天数，通常会在每年的同一时候达到最低水平。
随着大自然的绽放，房屋销售也是如此。
在疫情大流行期间引发房产买卖炽热市况，似乎暂时放缓下来。地产界人士本来预计2022年春季市场将恢复过往的常态，是一年当中是活跃的，但这并没有发生。
相反，几乎所有衡量市场表现的指标都在1月至3月达到顶峰，然后在4月和5月下降。与此同时，在4月下旬，终止挂牌出售的房源异常飙升，Strata.ca, 创办人Robert Van Rhijn表示，根据资料，在4月26日至5月2日期间，便有567间房产停止出售撤离市场。
竞价降温
根据Strata.ca的地产经纪Galina Sheveleva说，利率提升和上市待售量的增加，是冷却大多伦多地区市场的两个主要因素。 「让市场火爆的因素，是有大量买家和挂牌出售量不足，导致买家激烈争夺稀缺物业。当这个公式发生变化，有更多的房源上市和买家减少时，竞争就会消失。」
事实上，自今年年初以来，大多伦多地区住宅物业的新上市量和总库存均稳步增加，后者从1月初约1,400间新上市量，至5月9日的4,609间。同时，终止挂牌的数量相对较多，表明许多卖家没有收到如Sheveleva所说的2022年第一季度「市场狂热」期间那种成交价高于叫价的柯化。
Sheveleva说，在所有住宅物业中，开放式和一卧柏文单位保持着相当好的价值。
「由于柏文通常是最受欢迎的入门级物业类型，因此它们往往是那些想要进入市场但买不起更大房子的人的选择，打算缩减面积换小房子的人也被柏文所吸引。」
所有这一切都引出了一个问题：2022年春天是否代表了一个转折点，大多区长达五年的卖方市场，是否将转变为买方市场？
买卖时间
从卖方的角度来看，市场必须以前所未有的方式触底，才能消除房地产价值同比增长(year-over-year property value gains)。由于大多区所有物业的平均售价超过768,000元——远远高出2015年，所以，任何在几年前购买房屋的人，都有一个具吸引力的选择：出售和重新购买。
Sheveleva说，在加拿大央行调升最优惠利率之前出售房产的，将能够利用房市降温的机会，购入新居。 「与其他类型的房产相比，永久业权房屋的跌幅可能更大，因此，如果你有能力购买一套房屋，从长远来看，这将是一笔不错的投资。」
回落幅度不大
据Strata.ca经纪Cliff Liu的说法，2022年市场软化，但幅度不会大。
「购房者不会突然消失。一旦市场对当前的经济和政治环境更加清晰，购房将再次升温。截至目前，积压的移民申请超过200万。如果加拿大从2022年到2024年仍要引进130万名移民，那么住房短缺问题就不会消失。」
Cliff Liu补充说，5月建筑业工会LiUNA的建筑工人罢工，给新房供应带来了进一步的压力，推高了价格。 「如果罢工以建筑工人的工资上涨而告终，这将转化为开发商和建筑商更高的成本和更低的利润。再加上材料成本的增加和整体通胀的上升，可能会导致一些开发商暂停发展项目。」
难怪准买家、卖家和房地产专业人士如此密切关注6月2安省大选的结果，「我认为5月是暴风雨前的平静，目前尚不清楚风暴是否以及何时到来——以及它将是什么样的风暴。」
房屋市场进入巩固期 上涨大趋势下小调整
有经济学家认为大多伦多地区的房地产市场，正从「卖家市场」转向「买家市场」。但也有地产业人士认为，目前的房价回落，是上涨大趋势下的小调整。
满地可银行的首席经济学家波特(Doug Porter)表示，一个平衡的，或者更好的买方市场，可能最终会到来。
而他这番论断的理据，就是目前的「房屋成交量与挂牌量的比率」(Sales-to-New Listings Ratio，SNLR)出现迅速下降。
波特称，这一比率在上个月从76%降至66%，这是2020年6月以来就没有出现过的水平。
在大多区，这个比率甚至在4月份时暴跌至只有45%，已经非常接近「买家市场」。而在过去一年，这一比率始终保持在70%左右，形成稳固的「卖方市场」。
安省华人地产专业协会副会长吴树声表示，这个比率是测算房市是否平衡的重要指标。
通常该比率在40%-60%之间时，可以被认定房市为平衡市场，低于该范围就是买方市场，买家在交易中占有更多的主动性，有机会可以砍价，提要求；高于该范围可被认定为卖方市场，卖方更具有主动性，可以加价。
「但如果某处待售房产叫价合理，装修精美，地段良好，成交的速度还是很快。地产行业不能只看一两个月，要长线比较。前两个月平均楼价破纪录地达到133万元，成交量也有惊人的12万宗，现在就算回落，也是比十年平均值要高很多。」
加拿大地产协会(CREA)表示，这一比率正好在卖方市场和平衡市场之间的边界上，而且房价刚刚出现2年来的首次月度下跌。
波特认为：「前述的比率告诉我们，房价即将从20%以上的升幅转为突然停滞。而这个推断的前提，是假设这个比率在未来几个月内不会进一步下降。」
疫情期间加拿大央行决定将利率维持在最低水平，这被认为是推动加拿大近年来房价上升的一个重要因素。
但现在央行正处于一系列加息步骤中，以应对当前的通胀压力。由于经济重新开放、供应链问题和俄乌战争，通胀已达到30年高位。
地产经纪徐华飞认为，经济增长平稳，失业率很低，大家有足够的财务能力支撑房价。和疫情爆发之前比起来，现有的房价增幅太高，所以会有回落调整。虽然有加息的压力，但调整的时间不会太长。 」
徐华飞指出，不同地区、不同房型的跌幅也有不同。 3月份时多伦多市的独立屋价格平均下跌10万元，而约克区域更是平均跌了15万元。
到了4月份，所有房型的平均房价跌了10%，镇屋甚至跌了20%多。有某间镇屋叫价是134.5万元，最后成交只有99.8万元。
「唯一没有跌的就是500至1,000万元的豪宅，房价倒是保持坚挺没有下跌。」