5月录得20年来最低销量 政府冷却楼市长线投资出手时机
发布 : 2022-6-23 来源 : 加拿大置业频道 用微信扫描二维码，分享至好友和朋友圈 | 加关注  明声网温哥华 微信公众号 |
受加拿大央行连续加息影响，5月多伦多房产销售比去年同期大跌38.8%，均价则录得9.4%涨幅，但比今年1月至4月为低。有人形容这是2017年的翻版。
当年从1月到4月，楼价步步高升，买卖炽热，然后在4月中旬，安省的自由党政府推出公平住房政策，顿时冷却了楼市的势头。
有地产业人士认为，今年房产买卖将于6月回升，但价格不会上涨，市场更趋平衡，这发展将是新常态。
多伦多地区地产商会(TRREB)公布的大多区5月销售报告显示，905区的独立屋无论是价格还是销售量，下跌最严重。 905地区独立屋销量按年大跌42.6%，多伦多跌34.8%；905地区独立屋平均价5月比4月下跌9.3万元，多伦多跌3.3万元。
柏文单位方面，大多区5月柏文单位销量按年下降31.6%，平均价为77万元，按年比下降12.9%，按月计，5月比4月下跌1.9万元。
TRREB主席Kevin Crigger警告，考虑到不断上调的央行利率，房市下降趋势将进入今年夏季，现在房市上形成一个心理预期，买家都在等待市场见底。
TRREB首席市场分析师Jason Mercer表示，虽然比较3个月前，当前房市有利于买家，但是还不能说已进入「买方市场」，可能还需要几个月出现销量与上市挂牌房屋数量分离情况，才可得出结论。
今年5月，上市挂牌预售的活跃房产数量比去年5月增加26%，其中新上市预售房产数量与去年5月基本持平，说明买卖双方还在博弈，市场依然能消耗掉新上市的房源。
Mercer还表示，从大环境看，因为没有出现经济危机和依然维持的高就业率，所以不会出现卖家因为无力负担房贷而被迫卖房情况，与之相反，这是可能未来上市挂牌预售的房产数量会减少，因为潜在卖家如果看到市场价格没有达到他们的预期，会暂缓挂牌出售。
他说：「在今年首2个月和去年底，大量房产买家在加息前已入市，等于提前预支了市场的需求。而且我个人认为高利率不一定能阻挡人们购房需求，那些已计划好买房的购房者，面对调整的市场正是出手的好时机。」
楼价增幅不及2016年
地产公司Toronto Realty Group的持牌人David Fleming表示，在2016年秋季，平均楼价是$765,138。2017年省府推出16项冷却房市政策，当中包括征收外国买家税15%，楼价即由4月高峰的$920,791，跌至5月的$863,910，6月的$793,915。
来到2021年秋冬，平均价为$1,151,649，到了1月，均价冲破$120万，2月更是创纪录的$1,333,399，3月略为回落，4月各5月分别为$1,253,567及$1,212,806。
数字显示，今年首季「仅」比去年秋季增长了15.9%，远低于在2017年看到的20.3%的增幅。
2022年5月与2021年5月销量
按TRREB区域查看，比较2022年5月与2021年同期的销售额。
整个大多区跌幅是39.1%，当中以约克区的跌幅最大，高达49.8%。
2022年5月与4月的销量比较
按月计算，约克区的下降幅度为5.9%，这大约是杜咸、皮尔和多伦多的一半。
至于荷顿区，销售额可说根本没有变化。
看销售数据，可以告诉你有多少人在购买，房产售出的速度或效率，对卖家来说，这是很好的参考数摅。
2022年4月及5月各区平均价变化
由4月至5月，多伦多市的销量下降了10.3%，但平均价没有多大变化，仅下跌了0.7%。
在各地区之中，杜咸区的销量跌幅11.4%，而均价跌幅也是最大，比4月下跌7.4%。
尽管多伦多和皮尔的销售额也下降了逾10%，但人们关心的是价格变动！
2022年2月及5月平均价比较
2022年2月房价达到最高峰，之后回落。
各地区之中，杜咸区的平均房价下跌了19%。三个月内下降19%，跌幅不可说不大大！但如果看看从 2020年初到今年2月的「高峰」升值水平，这三个月的跌幅似乎看来平淡。
由2月至5月，平均价下跌了9.1%，但多伦多市期间则反而录得1.9%升幅。
2020年1月及2022年2月平均价比较
在各区之中，由2020年1月至2022年2月，多伦多「仅」上升了36.9%，同期间杜咸共上升了87.4%。这样看来，杜咸现回落19%并不算什么。
长线持有始终升值
Fleming说，在2019年、2020年或2021年在杜咸区买房的人会说：『我不会很快搬家，所以我不在乎过去两个月房价是否下跌，因为房价早前的上涨幅度很大』，这是一个正确的观点。
那些在今年2月份在杜咸购买房产的人，可能有以下两种想法：
1）我不敢相信我的物业在帐面上下跌了19%。
2）我很喜欢我的房子，我从来没有打算在两个月内卖掉，等我7年后拿出来卖，我就会赚钱了。
这是事实，没有人会在买入房产一两天便转售。
大涨小回乃属正常
过去四分一世纪以来，市场几乎每年都在上涨。
「自1996年以来每年都在上涨，除了在2018年，多伦多的平均房价小幅下跌，」Fleming又说：「但人们被宠坏了，人们预计房价会上涨，不仅仅是每年，而是每个月，我们忘记了真正的市场是有波动的，所有市场均是如此。」
Fleming透露，周前他和父亲前往多伦多体育卡博览会，无意中听到一位经销商与一位打算出售他的1986-87年Patrick Roy rookie card的客户交谈，该卡评级为「Gem-Mint 10/10」。
经销商告诉顾客：「Patrick Roy跌了很多，情况不太好。」
他没有错。
去年，评级为「10」的卡片售价超过10,000元，但现在交易价格在7至8,000元之间。
但可知道在大流行前，这卡价值是3,000元。
因此，如果该卖家拥有这张卡超过几年，当年买入价1,500元，现在他的卖价是8000元，虽然不是10,000元，但赚价也很可观了。
买家的负担能力没受影响
Fleming说，当我们看到大多伦多地区房地产市场在1月和2月环比上涨7.6%和7.7%时，我们都说它不会持续下去，我们都知道市场会恢复正常。
加拿大央行已在3月、4月和5月将利率分别提高0.25%、0.50%和0.50%。无论央行在7月是否进一步加息，市场已经作出了反应。
「老实说，我并不认为买家的负担能力受到影响，只是当货币政策和或政府政策发生重大变化，市场就会放缓。」
Fleming表示，在5月份看到新上市房源少于3月份，销量下降，但库存并未飙升。
他估计6月销量会比5月有所增长，库存将基本保持不变，因此销售与新上市的比率将会增加，这意味着6月份的市场比5月份更加紧张，他预计这种趋势将持续到夏季。然而，这并不意味着价格会上涨，这意味着市场将平衡发展。
不同地区荣辱互见 豪宅区房价升
虽然大多区房市出现冷却迹象，但数据显示今年5月不同地区房价是荣辱互见局面。
具体看多伦多房市，一些地区房价不降反升，一些地区则明显下降。北约克Bridle Path社区，5月销售房价比4月增长12%，而中城区西部(West Midtown)即圣卡拉路夹艾灵顿路和德化林街夹央街地区，房价大跌超过30%。
导致房价有涨有跌的一个主要原因是房产买家的借贷程度，如果一个买家向银行借贷金额巨大，那么对当前的央行加息就十分敏感。 Bridle Path社区属于豪宅区，均价350万元，买家借贷成本相较于房价占比很少。反之中城区西部房屋均价170万元，在加息前许多买家都是大量借贷购房。
Bspole房地产公司地产经纪Brendan Powell说：「不管是多伦多还是大多区其他地区，当前的房价是不同地区有不同表现，从去年秋季到今年2、3月，房价升至到最高值，然后快速回落，现今进入再平衡状态。」
疫情是导致不同地区房价表现不同的另一个原因，Powell续说：「疫情期间人们选择离开多伦多到郊区购房置业，推高了多伦多周边地区的房价，疫情后随着人们返回市中心办公和央行连续加息，郊区房价失去支撑，比如905地区的独立屋，均价5月比4月跌了9.4万元。最典型的是杜咸区，几个月前均价达130万元，试想想，现时这个价格可以在多伦多购房，谁还去远郊区？所以我们看到杜咸区房价最近大幅下跌。」
大多区涨幅明显的社区有：多伦多St. Andrews-Bridle Path-York Mills地区，5月销售均价比4月增长12.71%，从303万元上涨到340万元，Rosedale-Moore Park地区，5月比4月增长11.48%，从230万元上涨到260万元。
Bradford West Gwillimbury镇5月销售均价比4月增长12%，从116万元上涨到130万元。
跌幅明显的社区有：多伦多湖滨西区包括Roncesvalle-High Park-Swansea社区，5月销售均价比4月大跌21.36%，从170万元下跌到130万元，中城区西部大跌31.15%，房价从260万元下跌到177万元。伯灵顿市(Burlington)5月房价比4月跌14.75%，从130万元下跌到110万元。
当年从1月到4月，楼价步步高升，买卖炽热，然后在4月中旬，安省的自由党政府推出公平住房政策，顿时冷却了楼市的势头。
有地产业人士认为，今年房产买卖将于6月回升，但价格不会上涨，市场更趋平衡，这发展将是新常态。
多伦多地区地产商会(TRREB)公布的大多区5月销售报告显示，905区的独立屋无论是价格还是销售量，下跌最严重。 905地区独立屋销量按年大跌42.6%，多伦多跌34.8%；905地区独立屋平均价5月比4月下跌9.3万元，多伦多跌3.3万元。
柏文单位方面，大多区5月柏文单位销量按年下降31.6%，平均价为77万元，按年比下降12.9%，按月计，5月比4月下跌1.9万元。
TRREB主席Kevin Crigger警告，考虑到不断上调的央行利率，房市下降趋势将进入今年夏季，现在房市上形成一个心理预期，买家都在等待市场见底。
TRREB首席市场分析师Jason Mercer表示，虽然比较3个月前，当前房市有利于买家，但是还不能说已进入「买方市场」，可能还需要几个月出现销量与上市挂牌房屋数量分离情况，才可得出结论。
今年5月，上市挂牌预售的活跃房产数量比去年5月增加26%，其中新上市预售房产数量与去年5月基本持平，说明买卖双方还在博弈，市场依然能消耗掉新上市的房源。
Mercer还表示，从大环境看，因为没有出现经济危机和依然维持的高就业率，所以不会出现卖家因为无力负担房贷而被迫卖房情况，与之相反，这是可能未来上市挂牌预售的房产数量会减少，因为潜在卖家如果看到市场价格没有达到他们的预期，会暂缓挂牌出售。
他说：「在今年首2个月和去年底，大量房产买家在加息前已入市，等于提前预支了市场的需求。而且我个人认为高利率不一定能阻挡人们购房需求，那些已计划好买房的购房者，面对调整的市场正是出手的好时机。」
楼价增幅不及2016年
地产公司Toronto Realty Group的持牌人David Fleming表示，在2016年秋季，平均楼价是$765,138。2017年省府推出16项冷却房市政策，当中包括征收外国买家税15%，楼价即由4月高峰的$920,791，跌至5月的$863,910，6月的$793,915。
来到2021年秋冬，平均价为$1,151,649，到了1月，均价冲破$120万，2月更是创纪录的$1,333,399，3月略为回落，4月各5月分别为$1,253,567及$1,212,806。
数字显示，今年首季「仅」比去年秋季增长了15.9%，远低于在2017年看到的20.3%的增幅。
2022年5月与2021年5月销量
按TRREB区域查看，比较2022年5月与2021年同期的销售额。
整个大多区跌幅是39.1%，当中以约克区的跌幅最大，高达49.8%。
2022年5月与4月的销量比较
按月计算，约克区的下降幅度为5.9%，这大约是杜咸、皮尔和多伦多的一半。
至于荷顿区，销售额可说根本没有变化。
看销售数据，可以告诉你有多少人在购买，房产售出的速度或效率，对卖家来说，这是很好的参考数摅。
2022年4月及5月各区平均价变化
由4月至5月，多伦多市的销量下降了10.3%，但平均价没有多大变化，仅下跌了0.7%。
在各地区之中，杜咸区的销量跌幅11.4%，而均价跌幅也是最大，比4月下跌7.4%。
尽管多伦多和皮尔的销售额也下降了逾10%，但人们关心的是价格变动！
2022年2月及5月平均价比较
2022年2月房价达到最高峰，之后回落。
各地区之中，杜咸区的平均房价下跌了19%。三个月内下降19%，跌幅不可说不大大！但如果看看从 2020年初到今年2月的「高峰」升值水平，这三个月的跌幅似乎看来平淡。
由2月至5月，平均价下跌了9.1%，但多伦多市期间则反而录得1.9%升幅。
2020年1月及2022年2月平均价比较
在各区之中，由2020年1月至2022年2月，多伦多「仅」上升了36.9%，同期间杜咸共上升了87.4%。这样看来，杜咸现回落19%并不算什么。
长线持有始终升值
Fleming说，在2019年、2020年或2021年在杜咸区买房的人会说：『我不会很快搬家，所以我不在乎过去两个月房价是否下跌，因为房价早前的上涨幅度很大』，这是一个正确的观点。
那些在今年2月份在杜咸购买房产的人，可能有以下两种想法：
1）我不敢相信我的物业在帐面上下跌了19%。
2）我很喜欢我的房子，我从来没有打算在两个月内卖掉，等我7年后拿出来卖，我就会赚钱了。
这是事实，没有人会在买入房产一两天便转售。
大涨小回乃属正常
过去四分一世纪以来，市场几乎每年都在上涨。
「自1996年以来每年都在上涨，除了在2018年，多伦多的平均房价小幅下跌，」Fleming又说：「但人们被宠坏了，人们预计房价会上涨，不仅仅是每年，而是每个月，我们忘记了真正的市场是有波动的，所有市场均是如此。」
Fleming透露，周前他和父亲前往多伦多体育卡博览会，无意中听到一位经销商与一位打算出售他的1986-87年Patrick Roy rookie card的客户交谈，该卡评级为「Gem-Mint 10/10」。
经销商告诉顾客：「Patrick Roy跌了很多，情况不太好。」
他没有错。
去年，评级为「10」的卡片售价超过10,000元，但现在交易价格在7至8,000元之间。
但可知道在大流行前，这卡价值是3,000元。
因此，如果该卖家拥有这张卡超过几年，当年买入价1,500元，现在他的卖价是8000元，虽然不是10,000元，但赚价也很可观了。
买家的负担能力没受影响
Fleming说，当我们看到大多伦多地区房地产市场在1月和2月环比上涨7.6%和7.7%时，我们都说它不会持续下去，我们都知道市场会恢复正常。
加拿大央行已在3月、4月和5月将利率分别提高0.25%、0.50%和0.50%。无论央行在7月是否进一步加息，市场已经作出了反应。
「老实说，我并不认为买家的负担能力受到影响，只是当货币政策和或政府政策发生重大变化，市场就会放缓。」
Fleming表示，在5月份看到新上市房源少于3月份，销量下降，但库存并未飙升。
他估计6月销量会比5月有所增长，库存将基本保持不变，因此销售与新上市的比率将会增加，这意味着6月份的市场比5月份更加紧张，他预计这种趋势将持续到夏季。然而，这并不意味着价格会上涨，这意味着市场将平衡发展。
不同地区荣辱互见 豪宅区房价升
虽然大多区房市出现冷却迹象，但数据显示今年5月不同地区房价是荣辱互见局面。
具体看多伦多房市，一些地区房价不降反升，一些地区则明显下降。北约克Bridle Path社区，5月销售房价比4月增长12%，而中城区西部(West Midtown)即圣卡拉路夹艾灵顿路和德化林街夹央街地区，房价大跌超过30%。
导致房价有涨有跌的一个主要原因是房产买家的借贷程度，如果一个买家向银行借贷金额巨大，那么对当前的央行加息就十分敏感。 Bridle Path社区属于豪宅区，均价350万元，买家借贷成本相较于房价占比很少。反之中城区西部房屋均价170万元，在加息前许多买家都是大量借贷购房。
Bspole房地产公司地产经纪Brendan Powell说：「不管是多伦多还是大多区其他地区，当前的房价是不同地区有不同表现，从去年秋季到今年2、3月，房价升至到最高值，然后快速回落，现今进入再平衡状态。」
疫情是导致不同地区房价表现不同的另一个原因，Powell续说：「疫情期间人们选择离开多伦多到郊区购房置业，推高了多伦多周边地区的房价，疫情后随着人们返回市中心办公和央行连续加息，郊区房价失去支撑，比如905地区的独立屋，均价5月比4月跌了9.4万元。最典型的是杜咸区，几个月前均价达130万元，试想想，现时这个价格可以在多伦多购房，谁还去远郊区？所以我们看到杜咸区房价最近大幅下跌。」
大多区涨幅明显的社区有：多伦多St. Andrews-Bridle Path-York Mills地区，5月销售均价比4月增长12.71%，从303万元上涨到340万元，Rosedale-Moore Park地区，5月比4月增长11.48%，从230万元上涨到260万元。
Bradford West Gwillimbury镇5月销售均价比4月增长12%，从116万元上涨到130万元。
跌幅明显的社区有：多伦多湖滨西区包括Roncesvalle-High Park-Swansea社区，5月销售均价比4月大跌21.36%，从170万元下跌到130万元，中城区西部大跌31.15%，房价从260万元下跌到177万元。伯灵顿市(Burlington)5月房价比4月跌14.75%，从130万元下跌到110万元。