渥京及省府相继出招遏房市 楼价今春会放缓吗？
发布 : 2022-4-21 来源 : 加拿大置业频道
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为了遏制不断上升的楼房价格，安省政府于3月30日公布推出新的立法，制订4年计划对市政规划的规则进行修改，其中包括提升海外买家税由15%调升至20%。
4月7日，联邦政府发表的财政预算案中推出了一系列有关房屋的政策，当中就有对海外买家实施为期两年的禁令，禁止他们购买住宅单位。
央行加息，加上两级政府遏制火热楼房市场等等一篮子措施，会否发挥遏制房价疯狂上涨呢﹖
地产经纪有不同看法。
加拿大住宅建筑商协会(Canadian Home Builders' Association)的行政总裁Kevin Lee指出，加拿大的住房价格高昂，归咎于没有足够的房屋。
他说，加拿大的人均住房单位比其他发达国家少，实际上，最近的估算显示，加拿大的住房数量与七大工业国的平均住房数量相比，短缺了180万个单位。
他指出，加拿大在过往20年来已每年兴建了约20万个新的住房单位，按照目前的进度，需要花费几年的时间才能将加拿大的住房存量达到其他西方国家的水平。
地产经纪徐华飞认为，联邦政府推出禁止海外买家买房的新政策并非聪明的做法，因为这堵住了海外资金流入加拿大，不利于加国吸引海外投资。
他说：「这是对房地产市场的人为干涉，可能在遏制房价方面有短期的效果，但不会太明显，因为统计数据显示，海外买家所占的比例只有2.2%。」他还说：「业界一直在游说政府通过增加土地的供应和减少审批方面的繁文缛节来缓解房地产市场供应紧张的问题。」
地产业界料买卖持稳
在过去的冬季，加拿大房地产市场一直由两个环节主导——创纪录的低库存和持续上涨的价格。在这个冬天，活跃房源一度处于二十多年来的最低水平，导致市场竞争异常激烈。
另外，市场也得到了持续的历史低利率的帮助，这种低廉的借贷成本是整个冬季价格持续上涨的一个因素。
较早时，多伦多地区地产商会(TRREB)曾预测大多伦多地区2022年全年价格增长12%，但今年首两个月实际楼价升幅已经超过了15%的数字。
为确定这些预测，地产网站Zoocasa分析2011年至2021年期间2月至6月期间的销售额和价格，然后计算每年平均价格和销量的百分比差异，再将这些平均值应用于价格和销售数据，来预测2022年6月的平均价格和销售数据。还通过前五年和后五年的百分比的平均差异，并将其应用于2022年6月的数据，来计算高低范围。
在这范围的下限，预计价格将上涨0.21%至1,337,294元，销售额为11,538宗，下降15.3%。在这范围的上限，预计价格将上涨8.12%至1,442,955元，销量将增长13.3%至15,739元。
值得注意的是，这些趋势和估计，是受到2017年4月份市场调整的影响，当时由于省府实施公平住房计划，令房价在几个月内急挫了约20%。
根据Zoocasa的预测，房屋的价格虽然仍在上涨，但将从飞速步伐放缓至进入春季市场。大多伦多地区2月份房屋的平均价格环比上涨7%，从1,242,793元增至1,334,544元，在3月份，均价回落至1,299,894元，低于对上一个月，但比去年同期的1,097,351元有逾20万元的增长。
市场趋向平衡
随着库存的改善，市场趋于平衡的趋势，应该会为在严冬后感到疲倦的买家提供一些鼓励。
Zoocasa的地产经纪卡斯特罗(Claudio Castro)强调：「冬季市场如此兴旺，可以归因于买家知道我们的历史低利率时代即将结束。过去几个月的大部分需求，都是由买家锁定利率所驱动的。而且，正如加拿大银行早前宣布的那样，隔夜贷款利率已经提高了25个基点。所以我认为未来几个月，我们会看到人们会加息的反应。
「由于整个冬季的低库存和高价格，令到买家感到气馁，虽然我们不会在一夜之间看到新待售房源的大幅增长，而且现时仍然处于卖家市场，但我们开始看到一些库存流失，这应该会让那些买家松一口气，尽管我们距离买家市场还有很长的路要走，但我们已开始进入更平衡的状况。」
随着利率上升，价格不确定性，可能成为春季市场的一大特征，但数据显示，楼价在未来几个月将继续上涨，只是没有那么急速。在Zoocasa对2022年房地产市场的预测中，认为影响市场的关键因素是房价上涨以及利率上涨。
省府立法推4年大计遏楼价 改市政规划规则 增房屋供应
省长福特在推出新法案时说，「安省是最适合居住、创业和工作的地方，但只有所有辛勤工作的安省居民和他们的家人能找到需要和想要的家，我们才能在成功的基础上再接再厉。随着安省人口和经济的持续增长，建造更多房屋是我们降低全省家庭成本的另一种方式。」
这项名为《让更多人拥有家园法案》(The More Homes for Everyone Act)，省府将与市政当局合作打击囤地之类的土地投机活动，努力保护真正的购房者。
当开发商建造新房时如果表现出不道德行为，省府会考虑将罚款翻倍，并延长建筑许可证的停牌期限，甚至取消整个项目等。
省府还要更好地利用省级土地，更便于非营利性住房提供者建造更多的社区住房。为了保护现有的社区住房存量，并使之现代化，省府在社区住房更新战略下建立一个新的监管框架，鼓励住房提供者留在系统中，并帮助弱势的安省民众有立足之地。
省府正在考虑一系列措施，通过加快开发审批来提升房屋建设速度，为此市政当局将被要求，在审核分区规划、场地计划控制审查以及修改规划时，必须遵守严格的期限，否则就要逐步退还开发商的申请费。另外，法案将阻止开发商在消费者已经签署购买协议后提高预售房屋的价格。
对于工作小组提出的增加人口密度、控制开发延误的建议，并不是所有的居民都乐于接受。
4月7日，联邦政府发表的财政预算案中推出了一系列有关房屋的政策，当中就有对海外买家实施为期两年的禁令，禁止他们购买住宅单位。
央行加息，加上两级政府遏制火热楼房市场等等一篮子措施，会否发挥遏制房价疯狂上涨呢﹖
地产经纪有不同看法。
加拿大住宅建筑商协会(Canadian Home Builders' Association)的行政总裁Kevin Lee指出，加拿大的住房价格高昂，归咎于没有足够的房屋。
他说，加拿大的人均住房单位比其他发达国家少，实际上，最近的估算显示，加拿大的住房数量与七大工业国的平均住房数量相比，短缺了180万个单位。
他指出，加拿大在过往20年来已每年兴建了约20万个新的住房单位，按照目前的进度，需要花费几年的时间才能将加拿大的住房存量达到其他西方国家的水平。
地产经纪徐华飞认为，联邦政府推出禁止海外买家买房的新政策并非聪明的做法，因为这堵住了海外资金流入加拿大，不利于加国吸引海外投资。
他说：「这是对房地产市场的人为干涉，可能在遏制房价方面有短期的效果，但不会太明显，因为统计数据显示，海外买家所占的比例只有2.2%。」他还说：「业界一直在游说政府通过增加土地的供应和减少审批方面的繁文缛节来缓解房地产市场供应紧张的问题。」
地产业界料买卖持稳
在过去的冬季，加拿大房地产市场一直由两个环节主导——创纪录的低库存和持续上涨的价格。在这个冬天，活跃房源一度处于二十多年来的最低水平，导致市场竞争异常激烈。
另外，市场也得到了持续的历史低利率的帮助，这种低廉的借贷成本是整个冬季价格持续上涨的一个因素。
较早时，多伦多地区地产商会(TRREB)曾预测大多伦多地区2022年全年价格增长12%，但今年首两个月实际楼价升幅已经超过了15%的数字。
为确定这些预测，地产网站Zoocasa分析2011年至2021年期间2月至6月期间的销售额和价格，然后计算每年平均价格和销量的百分比差异，再将这些平均值应用于价格和销售数据，来预测2022年6月的平均价格和销售数据。还通过前五年和后五年的百分比的平均差异，并将其应用于2022年6月的数据，来计算高低范围。
在这范围的下限，预计价格将上涨0.21%至1,337,294元，销售额为11,538宗，下降15.3%。在这范围的上限，预计价格将上涨8.12%至1,442,955元，销量将增长13.3%至15,739元。
值得注意的是，这些趋势和估计，是受到2017年4月份市场调整的影响，当时由于省府实施公平住房计划，令房价在几个月内急挫了约20%。
根据Zoocasa的预测，房屋的价格虽然仍在上涨，但将从飞速步伐放缓至进入春季市场。大多伦多地区2月份房屋的平均价格环比上涨7%，从1,242,793元增至1,334,544元，在3月份，均价回落至1,299,894元，低于对上一个月，但比去年同期的1,097,351元有逾20万元的增长。
市场趋向平衡
随着库存的改善，市场趋于平衡的趋势，应该会为在严冬后感到疲倦的买家提供一些鼓励。
Zoocasa的地产经纪卡斯特罗(Claudio Castro)强调：「冬季市场如此兴旺，可以归因于买家知道我们的历史低利率时代即将结束。过去几个月的大部分需求，都是由买家锁定利率所驱动的。而且，正如加拿大银行早前宣布的那样，隔夜贷款利率已经提高了25个基点。所以我认为未来几个月，我们会看到人们会加息的反应。
「由于整个冬季的低库存和高价格，令到买家感到气馁，虽然我们不会在一夜之间看到新待售房源的大幅增长，而且现时仍然处于卖家市场，但我们开始看到一些库存流失，这应该会让那些买家松一口气，尽管我们距离买家市场还有很长的路要走，但我们已开始进入更平衡的状况。」
随着利率上升，价格不确定性，可能成为春季市场的一大特征，但数据显示，楼价在未来几个月将继续上涨，只是没有那么急速。在Zoocasa对2022年房地产市场的预测中，认为影响市场的关键因素是房价上涨以及利率上涨。
省府立法推4年大计遏楼价 改市政规划规则 增房屋供应
省长福特在推出新法案时说，「安省是最适合居住、创业和工作的地方，但只有所有辛勤工作的安省居民和他们的家人能找到需要和想要的家，我们才能在成功的基础上再接再厉。随着安省人口和经济的持续增长，建造更多房屋是我们降低全省家庭成本的另一种方式。」
这项名为《让更多人拥有家园法案》(The More Homes for Everyone Act)，省府将与市政当局合作打击囤地之类的土地投机活动，努力保护真正的购房者。
当开发商建造新房时如果表现出不道德行为，省府会考虑将罚款翻倍，并延长建筑许可证的停牌期限，甚至取消整个项目等。
省府还要更好地利用省级土地，更便于非营利性住房提供者建造更多的社区住房。为了保护现有的社区住房存量，并使之现代化，省府在社区住房更新战略下建立一个新的监管框架，鼓励住房提供者留在系统中，并帮助弱势的安省民众有立足之地。
省府正在考虑一系列措施，通过加快开发审批来提升房屋建设速度，为此市政当局将被要求，在审核分区规划、场地计划控制审查以及修改规划时，必须遵守严格的期限，否则就要逐步退还开发商的申请费。另外，法案将阻止开发商在消费者已经签署购买协议后提高预售房屋的价格。
对于工作小组提出的增加人口密度、控制开发延误的建议，并不是所有的居民都乐于接受。