AirBnB收入是月租三倍 业主怕尝新怕麻烦 情愿选传统租客

发布 : 2022-6-02  来源 : 加拿大置业频道


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在房地产买卖放缓之际,住宅出租却十分兴旺,甚至出现租盘抢柯化现象。

作为投资者房东,当然很高兴,他们当中,有些是把单位作AirBnB出租,认为收入更加理想。

但是,如果租客是把单位用作短租,作为业主,又是什么想法呢﹖



据地产公司Toronto Realty Boutique的持牌人David Fleming说,他有一位客户最高峰时曾拥有超过20个柏文单位,全用作AirBnB出租用途,他表示回报是十分理想。想像一个单位,通常每月租金为2,200元,但通过在AirBnb每晚出租,他的总收入有可能增加三倍以上。

他这位客户最高峰时拥有20个用作AirBnB出租的单位,(现时已几乎全部卖掉……),所以需要一个物业经理替他打理。一般来说,物业管理公司通常会收取租金的20%,而他们中的大多数人什么都不用做。但这位客户的物业经理亲力亲为、人脉广泛、能妥善解决问题,令这客户舒舒服服享受 AirBnB的租金投资回报。

长租短租均有问题租客
去年某个时候,Fleming替这位客户挂牌出售一个单位,但发现有20,000元的「水浸损失」保险索赔悬而未决。

当Fleming向该物业经理询问时,他笑着说,「哦,是的,一些青少年在单位开派对,可能踩到了一些屎,他们试图把所有纸巾扔进马桶冲走,但却堵塞造成水淹!」

他觉得这很有趣,但Fleming认为这最糟糕的噩梦。

Fleming说,根据他多年来的统计,指「租户比业主住得更混乱」这说法他向来是不以为然的,但他为一个1,700平方呎的大柏文单位翻新时,发觉这单位被3个外国学生租客糟质不堪,十分恐怖。 「试想象,洗漱盆布满刷牙的牙膏渍,但从来未开过水喉以的,更不用说马桶了。」

因此,对于如AirBn模式的,与长租的租客比较,大家会期望那个更好,还是更糟?

只要上谷歌Google搜寻「短租平台」,然后选择任何词句:「问题、事件、噩梦、警察、派对、死亡、谋杀」等等,相信不会缺少相关新闻报道。

「作为客人,你会喜欢 AirBnB,还有VRBO。我的妻子使用这两个平台找到了我们在马斯科卡、桑伯里、爱德华王子县甚至佛罗里达州的度假房产。」Fleming说。



A级租客被拒租
作为投资者,你会选择传统的长租或是用平台短租?

如果你的物业给AirBnB的经营者看中,你愿意租给对方吗?

换句话说,如果你在多伦多市中心拥有一套柏文单位,有位租客想将其当作AirBnB出租,怎么办?

Fleming说,上个月他挂牌的1个租盘收到柯化,对方没有来看这单位,而出价高于标价。这听起来有点难以置信,虽然租赁市场很火爆,但这是一个大面积而且昂贵的单位。

对方完全坦白自己的意图,没有企图瞒骗,清楚声称计划经营短期出租。这位租客提供了标准的租赁申请和信用检查,以及个人T4以及他的一家公司的纳税申报表。

对方透露目前工作是投资银行家,年薪为200,000元,并提供了一份工作证明以供核对,以及来自他的AirBnB出租公司、物业管理公司和清洁公司的350,000元收入。

对方的经纪妥善处理他的工作,给Fleming发了一封很长的电子邮件,其中包含所需的所有文件,以及租客的Facebook、Instagram和所有公司网站的链接。



该经纪补充说:出租给传统租户,业主有可能会遭受损失,但我的客户有以下三层保险保障,当物业发生任何损毁,全部由保险支付﹕

1. Airbnb的AirCover保险计划,1,000,000元的责任保险和损害赔偿。 https://www.airbnb.ca/aircover

2. 租户将支付一份涵盖短期租金的新房东责任保险单,一名专门的保险代理会直接向业主签发此保险单(此电子邮件附有示例),这是一项非常全面的保险。

3.商业经营者保险。如果其他不适用,租户的商业保险将涵盖客人的潜在损失。

Fleming表示,总而言之,这名租客的财务状况良好,有极佳的信用、稳定的工作和第二收入来源,有能力每月支付4,000元的租金,而且,有很多推荐书,证明他的成功。

至于业主,Fleming的客户,将可获得多重保险的保障。

但,结果如何?

「我的客户没接受这个柯化,而且我认为城中的许多业主也会这样选择。为什么呢?不想负上责任?潜在的损害或冲突?还是我们不喜欢有人以9,000元的价格出租我们4,000元的单位?这笔账是怎样计算的。」

假设「二房东」能够有效地管理物业,假设只有15%的空置率,每月平均有25晚租金收入,每晚为300元。总收入为7,500元。

管理和清洁费用大概要花费20%,那是1,500元。因此,每月的净收入为6,000元。

「二房东」的利润有多少?以每月4,000元的价格租一套单位,然后获得6,000元的净收入,是否值得?

也许「二房东」有20多间其他这类单位。

在这种情况下,「二房东」很可能拥有自己的管理和清洁公司,这可以降低成本。



业主不喜欢物业短期出租
对这柏文的业主来说,为什么作这样的决定呢?

一方面,业主其实并不关心租用该单位的个人或公司的财务状况。

另一方面,他们担心如果该项目的收入未如理想,那么租户可能有机会违约或寻求提前终止租约。

「基于与我的业主客户和同事的对话,大多数业主根本不喜欢在他们的房产作短期出租,如果你向他们提出『为什么』,他们可能会给你一个『因为…』的答案。

因为我不希望晚晚有不同的人睡在我的单位里。

因为我不希望我的物业变成聚会场所。

因为我不信任「二房东」。

因为我不信任租客。

因为我想租给「普通」租户。

因为我只想用传统方式出租物业。



也许最后一点就是这里的真实答案。也许这是人们害怕尝试新事物的一个例子。

如果这个单位月租为4,000元,可以每月5,000元的价格出租给 AirBnb房东呢?

如果「新事物」对业主来说意味着更多的钱呢?

那么,这只是一个经典的风险回报方程,业主可自行权衡利弊。

重点是选可靠租客
Fleming说回开始时提到的例子,在一年多前,1间3房3浴室大柏文单位挂牌出租,但久久未租出。当时业主的经纪建议租给3个外国留学生,总好过让单住空置。

业主有两个选择:

1) 以每月3,495元的月租,将单位出租给3名在本地学习一年,年龄在18至20岁的学生。

2) 租金3,595元或降到3,495元,让单位留在市场等待「合适的租客」。

最终,业主听取了经纪的建议,将房产租给了3个留学生。



两年后,单位状态变得很不堪。

当Fleming进入单位为厨房被毁坏的炉灶量度(以作更换)时,炉灶一片狼藉,堆积四周是厚厚棕色污渍,因为这炉子使用了近两年但从未清理过。 Fleming形容他的手指也传来恶心的感觉,卷尺也沾上污物,所以只好把卷尺扔掉了。

「这不是每个租户,也不是每个学生都是如此。但重点是:如果不仔细选择租户,业主最终可能会遭受财物损坏、拖欠租金或他们的行为对他人造成身体或经济伤害。无论是你的租客是『传统租户』还是经营『AirBnB二房东』,出租总会存在风险回报等式。

「虽然我们知道更高的风险伴随着更高的回报,但我还没有找到愿意将物业出租给专业的AirBnB二房东。」

「作为一种商业模式,这似乎正在兴起,我又接到了3个类似经营短租平台的租客电话,那是因为这座建筑允许短期出租,这是多市为数不多的允许短期出租的建筑之一。哪里有经济利益的机会,哪里就会有寻求利益的人。」他说。