5月录得20年来最低销量 政府冷却楼市长线投资出手时机

发布 : 2022-6-23  来源 : 加拿大置业频道


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受加拿大央行连续加息影响,5月多伦多房产销售比去年同期大跌38.8%,均价则录得9.4%涨幅,但比今年1月至4月为低。有人形容这是2017年的翻版。

当年从1月到4月,楼价步步高升,买卖炽热,然后在4月中旬,安省的自由党政府推出公平住房政策,顿时冷却了楼市的势头。

有地产业人士认为,今年房产买卖将于6月回升,但价格不会上涨,市场更趋平衡,这发展将是新常态。



多伦多地区地产商会(TRREB)公布的大多区5月销售报告显示,905区的独立屋无论是价格还是销售量,下跌最严重。 905地区独立屋销量按年大跌42.6%,多伦多跌34.8%;905地区独立屋平均价5月比4月下跌9.3万元,多伦多跌3.3万元。

柏文单位方面,大多区5月柏文单位销量按年下降31.6%,平均价为77万元,按年比下降12.9%,按月计,5月比4月下跌1.9万元。

TRREB主席Kevin Crigger警告,考虑到不断上调的央行利率,房市下降趋势将进入今年夏季,现在房市上形成一个心理预期,买家都在等待市场见底。



TRREB首席市场分析师Jason Mercer表示,虽然比较3个月前,当前房市有利于买家,但是还不能说已进入「买方市场」,可能还需要几个月出现销量与上市挂牌房屋数量分离情况,才可得出结论。

今年5月,上市挂牌预售的活跃房产数量比去年5月增加26%,其中新上市预售房产数量与去年5月基本持平,说明买卖双方还在博弈,市场依然能消耗掉新上市的房源。

Mercer还表示,从大环境看,因为没有出现经济危机和依然维持的高就业率,所以不会出现卖家因为无力负担房贷而被迫卖房情况,与之相反,这是可能未来上市挂牌预售的房产数量会减少,因为潜在卖家如果看到市场价格没有达到他们的预期,会暂缓挂牌出售。

他说:「在今年首2个月和去年底,大量房产买家在加息前已入市,等于提前预支了市场的需求。而且我个人认为高利率不一定能阻挡人们购房需求,那些已计划好买房的购房者,面对调整的市场正是出手的好时机。」



楼价增幅不及2016年
地产公司Toronto Realty Group的持牌人David Fleming表示,在2016年秋季,平均楼价是$765,138。2017年省府推出16项冷却房市政策,当中包括征收外国买家税15%,楼价即由4月高峰的$920,791,跌至5月的$863,910,6月的$793,915。

来到2021年秋冬,平均价为$1,151,649,到了1月,均价冲破$120万,2月更是创纪录的$1,333,399,3月略为回落,4月各5月分别为$1,253,567及$1,212,806。

数字显示,今年首季「仅」比去年秋季增长了15.9%,远低于在2017年看到的20.3%的增幅。

2022年5月与2021年5月销量
按TRREB区域查看,比较2022年5月与2021年同期的销售额。

整个大多区跌幅是39.1%,当中以约克区的跌幅最大,高达49.8%。



2022年5月与4月的销量比较
按月计算,约克区的下降幅度为5.9%,这大约是杜咸、皮尔和多伦多的一半。

至于荷顿区,销售额可说根本没有变化。

看销售数据,可以告诉你有多少人在购买,房产售出的速度或效率,对卖家来说,这是很好的参考数摅。



2022年4月及5月各区平均价变化
由4月至5月,多伦多市的销量下降了10.3%,但平均价没有多大变化,仅下跌了0.7%。

在各地区之中,杜咸区的销量跌幅11.4%,而均价跌幅也是最大,比4月下跌7.4%。

尽管多伦多和皮尔的销售额也下降了逾10%,但人们关心的是价格变动!



2022年2月及5月平均价比较
2022年2月房价达到最高峰,之后回落。

各地区之中,杜咸区的平均房价下跌了19%。三个月内下降19%,跌幅不可说不大大!但如果看看从 2020年初到今年2月的「高峰」升值水平,这三个月的跌幅似乎看来平淡。

由2月至5月,平均价下跌了9.1%,但多伦多市期间则反而录得1.9%升幅。



2020年1月及2022年2月平均价比较
在各区之中,由2020年1月至2022年2月,多伦多「仅」上升了36.9%,同期间杜咸共上升了87.4%。这样看来,杜咸现回落19%并不算什么。



长线持有始终升值
Fleming说,在2019年、2020年或2021年在杜咸区买房的人会说:『我不会很快搬家,所以我不在乎过去两个月房价是否下跌,因为房价早前的上涨幅度很大』,这是一个正确的观点。

那些在今年2月份在杜咸购买房产的人,可能有以下两种想法:

1)我不敢相信我的物业在帐面上下跌了19%。

2)我很喜欢我的房子,我从来没有打算在两个月内卖掉,等我7年后拿出来卖,我就会赚钱了。

这是事实,没有人会在买入房产一两天便转售。



大涨小回乃属正常
过去四分一世纪以来,市场几乎每年都在上涨。

「自1996年以来每年都在上涨,除了在2018年,多伦多的平均房价小幅下跌,」Fleming又说:「但人们被宠坏了,人们预计房价会上涨,不仅仅是每年,而是每个月,我们忘记了真正的市场是有波动的,所有市场均是如此。」

Fleming透露,周前他和父亲前往多伦多体育卡博览会,无意中听到一位经销商与一位打算出售他的1986-87年Patrick Roy rookie card的客户交谈,该卡评级为「Gem-Mint 10/10」。

经销商告诉顾客:「Patrick Roy跌了很多,情况不太好。」

他没有错。

去年,评级为「10」的卡片售价超过10,000元,但现在交易价格在7至8,000元之间。

但可知道在大流行前,这卡价值是3,000元。

因此,如果该卖家拥有这张卡超过几年,当年买入价1,500元,现在他的卖价是8000元,虽然不是10,000元,但赚价也很可观了。



买家的负担能力没受影响
Fleming说,当我们看到大多伦多地区房地产市场在1月和2月环比上涨7.6%和7.7%时,我们都说它不会持续下去,我们都知道市场会恢复正常。

加拿大央行已在3月、4月和5月将利率分别提高0.25%、0.50%和0.50%。无论央行在7月是否进一步加息,市场已经作出了反应。

「老实说,我并不认为买家的负担能力受到影响,只是当货币政策和或政府政策发生重大变化,市场就会放缓。」

Fleming表示,在5月份看到新上市房源少于3月份,销量下降,但库存并未飙升。

他估计6月销量会比5月有所增长,库存将基本保持不变,因此销售与新上市的比率将会增加,这意味着6月份的市场比5月份更加紧张,他预计这种趋势将持续到夏季。然而,这并不意味着价格会上涨,这意味着市场将平衡发展。



不同地区荣辱互见 豪宅区房价升
虽然大多区房市出现冷却迹象,但数据显示今年5月不同地区房价是荣辱互见局面。

具体看多伦多房市,一些地区房价不降反升,一些地区则明显下降。北约克Bridle Path社区,5月销售房价比4月增长12%,而中城区西部(West Midtown)即圣卡拉路夹艾灵顿路和德化林街夹央街地区,房价大跌超过30%。

导致房价有涨有跌的一个主要原因是房产买家的借贷程度,如果一个买家向银行借贷金额巨大,那么对当前的央行加息就十分敏感。 Bridle Path社区属于豪宅区,均价350万元,买家借贷成本相较于房价占比很少。反之中城区西部房屋均价170万元,在加息前许多买家都是大量借贷购房。

Bspole房地产公司地产经纪Brendan Powell说:「不管是多伦多还是大多区其他地区,当前的房价是不同地区有不同表现,从去年秋季到今年2、3月,房价升至到最高值,然后快速回落,现今进入再平衡状态。」

疫情是导致不同地区房价表现不同的另一个原因,Powell续说:「疫情期间人们选择离开多伦多到郊区购房置业,推高了多伦多周边地区的房价,疫情后随着人们返回市中心办公和央行连续加息,郊区房价失去支撑,比如905地区的独立屋,均价5月比4月跌了9.4万元。最典型的是杜咸区,几个月前均价达130万元,试想想,现时这个价格可以在多伦多购房,谁还去远郊区?所以我们看到杜咸区房价最近大幅下跌。」

大多区涨幅明显的社区有:多伦多St. Andrews-Bridle Path-York Mills地区,5月销售均价比4月增长12.71%,从303万元上涨到340万元,Rosedale-Moore Park地区,5月比4月增长11.48%,从230万元上涨到260万元。

Bradford West Gwillimbury镇5月销售均价比4月增长12%,从116万元上涨到130万元。

跌幅明显的社区有:多伦多湖滨西区包括Roncesvalle-High Park-Swansea社区,5月销售均价比4月大跌21.36%,从170万元下跌到130万元,中城区西部大跌31.15%,房价从260万元下跌到177万元。伯灵顿市(Burlington)5月房价比4月跌14.75%,从130万元下跌到110万元。