买方代表协议惹争议 新移民担忧流落街头
发布 : 2022-10-27 来源 : 加拿大置业频道 用微信扫描二维码，分享至好友和朋友圈 | 加关注  明声网温哥华 微信公众号 |
一份买方代表协议，原意是保障经纪权益，岂料部分个案竟变成买家的「紧箍咒」，一至三年被「绑死」一个买方经纪，甚至整个大多区都成为「五指山」！
A女士原想在北约克区租用一个柏文单位，但根据协议内容，如果她15个月后在近百公里外的卡里冬镇买一间独立屋，她仍需向该经纪支付佣金。
当中的争议，除了涉及加港两地的地产文化差异，亦跟安省地产的一些「行规」息息相关。
租金屡创新高，加上新移民大量涌入，不少经纪亦转战租务市场。由于安省房地产市场与香港及内地大相径庭，文化差异往往令买家与经纪之间出现分歧甚至磨擦，而当中最「惹火」的，可能就是买方代表协议(Buyer representation agreements)(下称BRA)。
近日在网上讨论区，流传一位香港新移民(化名A女士)与经纪P的争论，及后本报陆续收到多位新移民反映安省租楼的手续繁琐且条例严苛，当中涉及很多条款内容，相信即使在本地居住多年的朋友，亦应多加留意。本报特访问了四位都是找经纪P租屋的当事人，尝试梳理当中的争议之处。
一、BRA的合约时间应有多长，才算合理保障双方权益？
整个事件中最具争议的，应该就是合约有效期的部分。事实上，A女士谈及事件时数度落泪，其中一个原因正是由于她与P的BRA签署了一年时间，加上120日的Hold over Period，令她被经纪P「绑死」了一段颇长的时间。
当她在九月时向经纪提出解约而未能达成共识时，意味着她们一家到多伦多租用air bnb的限期到了后，如果不接受P提供的租盘，她们便只能付出昂贵的租金继续找bnb或酒店，要么便可能流落街头。另一位B先生同样签订了一年的合约，他表示后来才知道，这代表他在这一年内，即使在大多区其他地方置业，仍然需要找P作代表。
签署合约年期最长的是C女士，她表示第一天在香港找P的时候，便已签署了BRA。来到多伦多后，有一次与P提及有意在一年后置业，P提醒下她才知道三年内P也是她唯一的代表经纪。 C女士表示当初知道后也有些愕然，但由于她一直都很满意P的表现，原来亦有打算继续找P负责相关事务，因此她也不觉得条文对她造成困扰。
在这事件中，同一位经纪，给不同的客人提供的合约年期也不同，有一位甚至不用签BRA，当中的标准到底是什么？可惜本报虽然三次联络，但仍未能找到P接受访问。
那么一年，甚至三年的有效期到底是否行内常规？
根据安省移民局资助的安省移民服务机构委员会(Ontario Council of Agencies Serving Immigrants)，经纪代表买家的有效期通常为90天，当然亦可以视乎情况加减，但一般不会超过六个月。而根据安省房地产协会(OREA)的文件说明，2002年房地产和商业经纪人法规定，如果合约时长超过半年，经纪必须向买家说明并要求买家签署核实，也就是说半年以上的合约是特殊情况。那么三年属于什么情况？留待大家判断。
事实上，楼市现在仍属活跃，不管是租还是买，相信大都可以在90天内完成，而三位透过P租屋的受访者均在两星期内找到安乐窝。
更重要的是，很难想像如果一位经纪用了半年时间仍未能帮我找到合适的地方，我仍有义务继续让他找罢！
当然，在一些特定情况下，签署长时间的合作协议是可以理解的。比如我跟经纪合作多年，大家相当有默契，或者我很满意经纪的表现，希望透过长期协议锁定大家的合作关系，让经纪更投入为我服务。在这一类情况下，长期协议或是双赢局面。
二、是否签署了，条文就一定有效？如经纪没详细解释，我却签名是否太笨？
笔者大部分签署的文件，其实都没看清楚，但有些重要的文件，强烈建议大家不要因为讲个「信」字就胡乱签名，这样的话其实你跟清兵一样是靠个「勇」字才对。
法律文务、房地产买卖合约等，如果有不清楚的地方，特别是涉及「时效」及「地点」等关键字，一定要向专业人士详细查询才签署，同时亦要作「最坏打算」，即问清楚签署后，最严重的后果可以是什么。例如在本次争议中，涉及的大约是半个月租金的佣金，即约一千元。
不过在BRA的争议中，双方签了名不代表一定有约束力！
去年四月，多伦多法院法院裁定的一个案件，即Sutton Group-Admiral Realty Inc. v. Taborovska案，表明BRA的双方都需要了解其中的义务和条款。案中，房地产集团的一名经纪人与被告（Taborovska女士）的父母合作，女儿签署了该物业的买卖协议和一份BRA，因为法院裁定经纪向买家歪曲了BRA的内容，告诉他们合约只与密西沙加的房产有关，而没有明确确认如果他们购买任何其他财产，会根据BRA向他提供佣金。
该案例强调了BRA的任何一方都需要了解其在BRA下的义务和一般合同条款，也就是说经纪理应将BRA的每一项条文加以解释说明，不能有意或无意作隐瞒，否则即使双方都在合约上签署，BRA仍有机会无效。
在本案中，法官根据双方电话通话时长判断经纪没有详尽说明。然而，一般情况下，经纪如何证明当初已有详尽说明？电话录音在什么情况下可作为庭上证据？这种情况下经纪似乎亦有其难处，很难证明自己已给予专业说明。
三位跟P签订了BRA的受访者，都明确表示在签署前，该经纪并没有详细解释当中的内容，包括合约年期、范围及Hold over Period等。由于租盘竞争激烈，P催促他们签署后才可马上替他们物色理想租盘。他们当中有两位是在找到租盘后，才知道相关的条约仍在一年及三年内生效。
至于A女士，则是在提出解约后，才了解该合约内容对她的种种限制，她亦明言自己当初太鲁莽，自己在事件上要负相当责任。
三、BRA一定要签？不签是否不能买屋租屋？
A女士质疑法例上是否必须要签署BRA，因为她后来发现很多人在没有签署BRA的情况下仍可找经纪代表谈判。
事实上，安省的法例并无规定买家「必须」签署协议。然而，按照安省房地产协会的指引，要求买家在买卖前签署该协议是既定程序之一，而且安省规定买家在同一时间内只可以有一位经纪代表。
因此，虽然法律上没有硬性规定，但经纪P要求买家签署协议并无不妥，完全是按地产协会的指引处事。
当然，经纪亦可以按不同情况决定是否提出该要求，毕竟条文主要是保障经纪，避免他们走到最后一步才「白做」。辛苦准备了文件及解说，最后买家却自行联络房东，经纪收不到分毫。事实上，在四位受访者中，有一位表示经纪P从没要求签署BRA，但P仍在两星期左右替他们找到合适的房子，交易亦顺利完成。
四、什么时候才需要签署BRA？在找房子前，还是在签署租约前？
这问题看似无聊，实际上是值得玩味的。
如果在签署租约前才签BRA，那么之前的阶段可算是经纪的「试用期」，买家可以看看经纪的表现是否理想，楼盘是否合适，才决定是否找其代表自己。这种方式较接近香港人「顾客是上帝」的思维；相反，如果在找房子前便签署，那么经纪确定买家只能找他作代表后，才开始找房子及看房等工作，可以保证自己所有功夫不会白费。
「如果在中途发现经纪服务不合适怎么办？」是背后真正的问题，也是A女士噩梦开始的地方。事实上，三位有跟经纪P签协议的受访者，全都是在暑假期间找租盘，他们全都是一开始便签约，换言之都是「先签约再服务」的形式。
其中A女士及B先生后来认为P的服务不太合适，而C女士则相当满意P的表现。最后，B先生虽然认为找房看房的安排太仓促，但由于签了协议，亦只能继续让P主导；而A女士则寻求与经纪P解除合作关系。
按照安大略省移民服务机构委员会及安大略省房地产委员会 (RECO)的资料，如果只是找经纪查看待售房屋，则没有义务签署任何文件。只有当买家准备好开始与经纪合作并准备提供报价时，才需要签署买方代表协议。然后，经纪将代表买家向业主提出报价。
五、BRA的条文内容会否太苛刻，对买家不利？
除了合约年期，合约涵盖的地区及Hold over Period(即合约完结但该段时期的买卖经纪仍可分成)也会影响合约是否平等。 A女士后来经友人提醒内容极不平等，她才发现当初签约时太粗心大意。
如前文所述，她在8月时托P在北约克区租用一个柏文单位，租金希望在2000元左右，但后来P提供的十一个租盘，最便宜的从2350元开始，而且须先付一年租金。 A认为不合适，便尝试解约并找其他经纪。过程中，她发现BRA的地理范围，竟包括多伦多市、皮尔区、约克区，而且不限柏文，而是所有住宅类。
条文的地理范围原意是保障经纪在相关的相类房屋中应拥有唯一代理权，但A、B、C三位受访者的合约竟不约而同涵盖大半个大多区域。
根据根据remax.ca的资料，BRA中的Hold over Period通常为90天，而他们三人签订的则为120天，较平常长三分一。
A女士原想在北约克区租用一个柏文单位，但根据协议内容，如果她15个月后在近百公里外的卡里冬镇买一间独立屋，她仍需向该经纪支付佣金。
当中的争议，除了涉及加港两地的地产文化差异，亦跟安省地产的一些「行规」息息相关。
租金屡创新高，加上新移民大量涌入，不少经纪亦转战租务市场。由于安省房地产市场与香港及内地大相径庭，文化差异往往令买家与经纪之间出现分歧甚至磨擦，而当中最「惹火」的，可能就是买方代表协议(Buyer representation agreements)(下称BRA)。
近日在网上讨论区，流传一位香港新移民(化名A女士)与经纪P的争论，及后本报陆续收到多位新移民反映安省租楼的手续繁琐且条例严苛，当中涉及很多条款内容，相信即使在本地居住多年的朋友，亦应多加留意。本报特访问了四位都是找经纪P租屋的当事人，尝试梳理当中的争议之处。
一、BRA的合约时间应有多长，才算合理保障双方权益？
整个事件中最具争议的，应该就是合约有效期的部分。事实上，A女士谈及事件时数度落泪，其中一个原因正是由于她与P的BRA签署了一年时间，加上120日的Hold over Period，令她被经纪P「绑死」了一段颇长的时间。
当她在九月时向经纪提出解约而未能达成共识时，意味着她们一家到多伦多租用air bnb的限期到了后，如果不接受P提供的租盘，她们便只能付出昂贵的租金继续找bnb或酒店，要么便可能流落街头。另一位B先生同样签订了一年的合约，他表示后来才知道，这代表他在这一年内，即使在大多区其他地方置业，仍然需要找P作代表。
签署合约年期最长的是C女士，她表示第一天在香港找P的时候，便已签署了BRA。来到多伦多后，有一次与P提及有意在一年后置业，P提醒下她才知道三年内P也是她唯一的代表经纪。 C女士表示当初知道后也有些愕然，但由于她一直都很满意P的表现，原来亦有打算继续找P负责相关事务，因此她也不觉得条文对她造成困扰。
在这事件中，同一位经纪，给不同的客人提供的合约年期也不同，有一位甚至不用签BRA，当中的标准到底是什么？可惜本报虽然三次联络，但仍未能找到P接受访问。
那么一年，甚至三年的有效期到底是否行内常规？
根据安省移民局资助的安省移民服务机构委员会(Ontario Council of Agencies Serving Immigrants)，经纪代表买家的有效期通常为90天，当然亦可以视乎情况加减，但一般不会超过六个月。而根据安省房地产协会(OREA)的文件说明，2002年房地产和商业经纪人法规定，如果合约时长超过半年，经纪必须向买家说明并要求买家签署核实，也就是说半年以上的合约是特殊情况。那么三年属于什么情况？留待大家判断。
事实上，楼市现在仍属活跃，不管是租还是买，相信大都可以在90天内完成，而三位透过P租屋的受访者均在两星期内找到安乐窝。
更重要的是，很难想像如果一位经纪用了半年时间仍未能帮我找到合适的地方，我仍有义务继续让他找罢！
当然，在一些特定情况下，签署长时间的合作协议是可以理解的。比如我跟经纪合作多年，大家相当有默契，或者我很满意经纪的表现，希望透过长期协议锁定大家的合作关系，让经纪更投入为我服务。在这一类情况下，长期协议或是双赢局面。
二、是否签署了，条文就一定有效？如经纪没详细解释，我却签名是否太笨？
笔者大部分签署的文件，其实都没看清楚，但有些重要的文件，强烈建议大家不要因为讲个「信」字就胡乱签名，这样的话其实你跟清兵一样是靠个「勇」字才对。
法律文务、房地产买卖合约等，如果有不清楚的地方，特别是涉及「时效」及「地点」等关键字，一定要向专业人士详细查询才签署，同时亦要作「最坏打算」，即问清楚签署后，最严重的后果可以是什么。例如在本次争议中，涉及的大约是半个月租金的佣金，即约一千元。
不过在BRA的争议中，双方签了名不代表一定有约束力！
去年四月，多伦多法院法院裁定的一个案件，即Sutton Group-Admiral Realty Inc. v. Taborovska案，表明BRA的双方都需要了解其中的义务和条款。案中，房地产集团的一名经纪人与被告（Taborovska女士）的父母合作，女儿签署了该物业的买卖协议和一份BRA，因为法院裁定经纪向买家歪曲了BRA的内容，告诉他们合约只与密西沙加的房产有关，而没有明确确认如果他们购买任何其他财产，会根据BRA向他提供佣金。
该案例强调了BRA的任何一方都需要了解其在BRA下的义务和一般合同条款，也就是说经纪理应将BRA的每一项条文加以解释说明，不能有意或无意作隐瞒，否则即使双方都在合约上签署，BRA仍有机会无效。
在本案中，法官根据双方电话通话时长判断经纪没有详尽说明。然而，一般情况下，经纪如何证明当初已有详尽说明？电话录音在什么情况下可作为庭上证据？这种情况下经纪似乎亦有其难处，很难证明自己已给予专业说明。
三位跟P签订了BRA的受访者，都明确表示在签署前，该经纪并没有详细解释当中的内容，包括合约年期、范围及Hold over Period等。由于租盘竞争激烈，P催促他们签署后才可马上替他们物色理想租盘。他们当中有两位是在找到租盘后，才知道相关的条约仍在一年及三年内生效。
至于A女士，则是在提出解约后，才了解该合约内容对她的种种限制，她亦明言自己当初太鲁莽，自己在事件上要负相当责任。
三、BRA一定要签？不签是否不能买屋租屋？
A女士质疑法例上是否必须要签署BRA，因为她后来发现很多人在没有签署BRA的情况下仍可找经纪代表谈判。
事实上，安省的法例并无规定买家「必须」签署协议。然而，按照安省房地产协会的指引，要求买家在买卖前签署该协议是既定程序之一，而且安省规定买家在同一时间内只可以有一位经纪代表。
因此，虽然法律上没有硬性规定，但经纪P要求买家签署协议并无不妥，完全是按地产协会的指引处事。
当然，经纪亦可以按不同情况决定是否提出该要求，毕竟条文主要是保障经纪，避免他们走到最后一步才「白做」。辛苦准备了文件及解说，最后买家却自行联络房东，经纪收不到分毫。事实上，在四位受访者中，有一位表示经纪P从没要求签署BRA，但P仍在两星期左右替他们找到合适的房子，交易亦顺利完成。
四、什么时候才需要签署BRA？在找房子前，还是在签署租约前？
这问题看似无聊，实际上是值得玩味的。
如果在签署租约前才签BRA，那么之前的阶段可算是经纪的「试用期」，买家可以看看经纪的表现是否理想，楼盘是否合适，才决定是否找其代表自己。这种方式较接近香港人「顾客是上帝」的思维；相反，如果在找房子前便签署，那么经纪确定买家只能找他作代表后，才开始找房子及看房等工作，可以保证自己所有功夫不会白费。
「如果在中途发现经纪服务不合适怎么办？」是背后真正的问题，也是A女士噩梦开始的地方。事实上，三位有跟经纪P签协议的受访者，全都是在暑假期间找租盘，他们全都是一开始便签约，换言之都是「先签约再服务」的形式。
其中A女士及B先生后来认为P的服务不太合适，而C女士则相当满意P的表现。最后，B先生虽然认为找房看房的安排太仓促，但由于签了协议，亦只能继续让P主导；而A女士则寻求与经纪P解除合作关系。
按照安大略省移民服务机构委员会及安大略省房地产委员会 (RECO)的资料，如果只是找经纪查看待售房屋，则没有义务签署任何文件。只有当买家准备好开始与经纪合作并准备提供报价时，才需要签署买方代表协议。然后，经纪将代表买家向业主提出报价。
五、BRA的条文内容会否太苛刻，对买家不利？
除了合约年期，合约涵盖的地区及Hold over Period(即合约完结但该段时期的买卖经纪仍可分成)也会影响合约是否平等。 A女士后来经友人提醒内容极不平等，她才发现当初签约时太粗心大意。
如前文所述，她在8月时托P在北约克区租用一个柏文单位，租金希望在2000元左右，但后来P提供的十一个租盘，最便宜的从2350元开始，而且须先付一年租金。 A认为不合适，便尝试解约并找其他经纪。过程中，她发现BRA的地理范围，竟包括多伦多市、皮尔区、约克区，而且不限柏文，而是所有住宅类。
条文的地理范围原意是保障经纪在相关的相类房屋中应拥有唯一代理权，但A、B、C三位受访者的合约竟不约而同涵盖大半个大多区域。
根据根据remax.ca的资料，BRA中的Hold over Period通常为90天，而他们三人签订的则为120天，较平常长三分一。