政府缺地要与地产商搏斗 市政府资深城规师：唐人街文化要保留
发布 : 2022-12-01 来源 : 加拿大置业频道 用微信扫描二维码，分享至好友和朋友圈 | 加关注  明声网温哥华 微信公众号 |
「多伦多一直都在增长，对比我12年前来这，已经看到很大的分别。过去10年，这城市的摩天大厦数目几乎是倍增的。你看看央街，几乎沿路每个街口都是高楼，有建好的，也有在兴建的。」多伦多市政府资深华裔城市规划师（Senior City Planner）Ran Chen指出。
Ran和两位同事包括同是资深城市规划师的Mladen Kukic，以及年资较浅的规划师Patricia Cho，三人均负责处理多市位于Spadina大道唐人街及周边地区的建筑规划申请，他们接受本刊访问，谈及未来人口估计大增下，唐人街以至其他市区发展过程面对的挑战，包括市政府在推动「可负担房屋」方面困难，坦言政府不拥有土地，难以推动公营房屋。
他们亦透露批覆发展计划书的过程，明言最不想见到要上庭跟发展商辩论何谓好的城市规划，当中需要磨合、听取各方持份者的意见，因此由接收申请至正式通过，历时年半至两年不等。
从硬件规划 避仕绅化
近年不少特色小区、例如位于Parkdale的「小西藏」都被指面临仕绅化（Gentrification）的问题，即原有地区重建后，租金上涨，原居民和小生意被迫迁走。 Ran和Mladen均承认，市政府不可能控制居民的去留，但可以在批覆建筑计划书的时候，尽量「创造条件，有利指定的群体。保留部分的独特性。」
其中一项有利小生意的条件，是确保零售铺位有细单位，「一些连锁店例如Starbucks都有最低限度的面积，如果我们跟发展商谈判，争取到一些细面积的单位，就可以有利一些小型的文化零售店。」
Mladen以一座在315 Spadina大道已获批准的的13层商住混用楼宇为例，过程经过社区人士的激烈意见反映，市府作出协调后，争取到发展商最后调整计划，包括增加22个可负担出租单位；原有地铺由4个大单位增至7个细单位；地面至天花的高度也减少，相信这样有助减低租金，吸引独立的小商户进驻，而不是连锁店。
商店面积向细发展合符社区人士预望，然而住宅单位却是相反。
协商过程 历时两年
根据发展商原初计划书，200多个出租住宅单位当中，有7成2是没间隔的Studios，经过几轮的工作小组会议之后，Studios的比例减至5成3，1至3房的单位有所增加。
至于22个可负担单位，根本市府的相关报告，当局要求业主不可以收取租户超于市价的8成租金，为期至少25年，一房单位平均面积最少达645平方呎。
「整个建筑申请过程涉及漫长的谈判。」Mladen表示，平均而言，批文通过耗时约年半至两年，建筑另外需时数年，「所以每次收到申请至落成，大约要5年时间。」
Ran分享另一个由市府协调下乐见的成果。多年前有发展商计划在Bathurst 街建一座大型超商Walmart，「非常接近Toronto Western Hospital 和Kensington Market，原初计划书就是建一个大盒状的结构，结果非常大争议，我们甚至要举办两次社区会议，因为许多人出席。他们担心影响附近唐人街和Kensington Market的小商户。
最后经过商议后，Walmart的计划搁置，原先灰沉的大旧建筑改成砖泥结构，配合附近的街道景观，地铺仍是小商户租用。 「这个正是多方面合作的成功例子，既采纳街坊的意见，又说服到发展商让步。」
Ran强调市府的角色是为申请作出「建议」，然后由市议会拍板通过。 「尽管我们可以不批准（发展计划书），但发展商可以将我们告上省法庭，然后我们就要上庭跟发展商辩论何谓好的城市规划。所以当我们审视一份计划书，往往不是简单的通过或拒绝。」
她强调，除非跟发展商有非常不同的意见，不怕上庭解决，「否则我会告诉他们哪里知道有问题，我们一起合作，这就是协商的过程。上到庭对双方都没有帮助。」
城规挑战：可负担房屋
随着近年的建筑工程此起彼落，到处大兴土木，Mladen坦言挑战不少，「社区的参与更加兴极，近年出现更多年轻的声音，跟从前在社区会议听见的意见有许大的分别。有特定人口可能更关心建筑物的大小；但在唐人街，我们听见的意见主要围绕区内的无形特色，例如保留商户的（文化）遗产、容许原居民留低、兴建可负担房屋等等。」
尤其是可负担房屋，除了最近省政府立法，要求建于公共交通要道的大型房屋计划，需要包括7-10%不等的可负担单位，以及少数由市府拥有的物业，当局可以控制兴建的楼宇类型之外，Mladen承认市府可做的事情有限。
「许多时靠发展商，但他们要赚钱，我们只能提供一些优惠，例如退税、发展费折扣等等。但我们都知道，很难靠私人发展商起可负担房屋。」
「跟香港不一样，政府会有部门兴建这类房屋（公屋），但这里主要依赖发展商，因为政府没有地。」Ran补充。两人均指，其实多伦多都有机构（Toronto Community Housing Corporation）推动公营房屋，「TCHC好积极做，但它们都缺乏资金。」
Ran举例指近年一个公私营合作称上「双赢」的例子。由TCHC拥有和管理「的公共屋村」Regent Park于40年代落成，一度是毒品、罪恶滋生的贫民窟。 2005年开始重建，TCHC为了筹资重建公营房屋，将部分地皮出售予发展商，资助后期社会房屋的兴建，预计重建后，人口增加1万至1.7万人。
「多伦多会继续一直『增高』和『加密』，毕竟加拿大一向都是个欢迎移民的地方，增长是不会消失的。」Ran直言。
Mladen表示，「至2051，多伦多预计会多大约70万人，市政府的角色就是一来容纳这些增长，但同时确保一个好像唐人街般的地方特色得以保留。」
他形容这波增长对唐人街而言，机遇也不少，「唐人街位置极佳，就在市中心，位处多伦多大学旁边，也非常接近Kensington Market这个主要的旅游景点。Spadina 大道是极有代表性的街道，不单止在多伦多。所以市府的角色是希望沿Spadina有空间可供发展，但不预期像Downtown其他地方一样，见到大型的高楼。」
Ran坦言，过去唐人街的人口、商业特色也是不断演化，「最简单的例子是，（唐人街）消失了一些食点心的地方，以及一些面包店。」「我们观察到，年长、操广东话的人口慢慢搬走，连带部分好有广东特色的商业活动都慢慢流失，取而代之，更多中国北方文化的商业出现。慢慢这股趋势将来亦可能有变。」
她还指，近年市内明显见到学生人口的增长，广东话人口在过去两三年都有明显增加。
Ran和两位同事包括同是资深城市规划师的Mladen Kukic，以及年资较浅的规划师Patricia Cho，三人均负责处理多市位于Spadina大道唐人街及周边地区的建筑规划申请，他们接受本刊访问，谈及未来人口估计大增下，唐人街以至其他市区发展过程面对的挑战，包括市政府在推动「可负担房屋」方面困难，坦言政府不拥有土地，难以推动公营房屋。
他们亦透露批覆发展计划书的过程，明言最不想见到要上庭跟发展商辩论何谓好的城市规划，当中需要磨合、听取各方持份者的意见，因此由接收申请至正式通过，历时年半至两年不等。
从硬件规划 避仕绅化
近年不少特色小区、例如位于Parkdale的「小西藏」都被指面临仕绅化（Gentrification）的问题，即原有地区重建后，租金上涨，原居民和小生意被迫迁走。 Ran和Mladen均承认，市政府不可能控制居民的去留，但可以在批覆建筑计划书的时候，尽量「创造条件，有利指定的群体。保留部分的独特性。」
其中一项有利小生意的条件，是确保零售铺位有细单位，「一些连锁店例如Starbucks都有最低限度的面积，如果我们跟发展商谈判，争取到一些细面积的单位，就可以有利一些小型的文化零售店。」
Mladen以一座在315 Spadina大道已获批准的的13层商住混用楼宇为例，过程经过社区人士的激烈意见反映，市府作出协调后，争取到发展商最后调整计划，包括增加22个可负担出租单位；原有地铺由4个大单位增至7个细单位；地面至天花的高度也减少，相信这样有助减低租金，吸引独立的小商户进驻，而不是连锁店。
商店面积向细发展合符社区人士预望，然而住宅单位却是相反。
协商过程 历时两年
根据发展商原初计划书，200多个出租住宅单位当中，有7成2是没间隔的Studios，经过几轮的工作小组会议之后，Studios的比例减至5成3，1至3房的单位有所增加。
至于22个可负担单位，根本市府的相关报告，当局要求业主不可以收取租户超于市价的8成租金，为期至少25年，一房单位平均面积最少达645平方呎。
「整个建筑申请过程涉及漫长的谈判。」Mladen表示，平均而言，批文通过耗时约年半至两年，建筑另外需时数年，「所以每次收到申请至落成，大约要5年时间。」
Ran分享另一个由市府协调下乐见的成果。多年前有发展商计划在Bathurst 街建一座大型超商Walmart，「非常接近Toronto Western Hospital 和Kensington Market，原初计划书就是建一个大盒状的结构，结果非常大争议，我们甚至要举办两次社区会议，因为许多人出席。他们担心影响附近唐人街和Kensington Market的小商户。
最后经过商议后，Walmart的计划搁置，原先灰沉的大旧建筑改成砖泥结构，配合附近的街道景观，地铺仍是小商户租用。 「这个正是多方面合作的成功例子，既采纳街坊的意见，又说服到发展商让步。」
Ran强调市府的角色是为申请作出「建议」，然后由市议会拍板通过。 「尽管我们可以不批准（发展计划书），但发展商可以将我们告上省法庭，然后我们就要上庭跟发展商辩论何谓好的城市规划。所以当我们审视一份计划书，往往不是简单的通过或拒绝。」
她强调，除非跟发展商有非常不同的意见，不怕上庭解决，「否则我会告诉他们哪里知道有问题，我们一起合作，这就是协商的过程。上到庭对双方都没有帮助。」
城规挑战：可负担房屋
随着近年的建筑工程此起彼落，到处大兴土木，Mladen坦言挑战不少，「社区的参与更加兴极，近年出现更多年轻的声音，跟从前在社区会议听见的意见有许大的分别。有特定人口可能更关心建筑物的大小；但在唐人街，我们听见的意见主要围绕区内的无形特色，例如保留商户的（文化）遗产、容许原居民留低、兴建可负担房屋等等。」
尤其是可负担房屋，除了最近省政府立法，要求建于公共交通要道的大型房屋计划，需要包括7-10%不等的可负担单位，以及少数由市府拥有的物业，当局可以控制兴建的楼宇类型之外，Mladen承认市府可做的事情有限。
「许多时靠发展商，但他们要赚钱，我们只能提供一些优惠，例如退税、发展费折扣等等。但我们都知道，很难靠私人发展商起可负担房屋。」
「跟香港不一样，政府会有部门兴建这类房屋（公屋），但这里主要依赖发展商，因为政府没有地。」Ran补充。两人均指，其实多伦多都有机构（Toronto Community Housing Corporation）推动公营房屋，「TCHC好积极做，但它们都缺乏资金。」
Ran举例指近年一个公私营合作称上「双赢」的例子。由TCHC拥有和管理「的公共屋村」Regent Park于40年代落成，一度是毒品、罪恶滋生的贫民窟。 2005年开始重建，TCHC为了筹资重建公营房屋，将部分地皮出售予发展商，资助后期社会房屋的兴建，预计重建后，人口增加1万至1.7万人。
「多伦多会继续一直『增高』和『加密』，毕竟加拿大一向都是个欢迎移民的地方，增长是不会消失的。」Ran直言。
Mladen表示，「至2051，多伦多预计会多大约70万人，市政府的角色就是一来容纳这些增长，但同时确保一个好像唐人街般的地方特色得以保留。」
他形容这波增长对唐人街而言，机遇也不少，「唐人街位置极佳，就在市中心，位处多伦多大学旁边，也非常接近Kensington Market这个主要的旅游景点。Spadina 大道是极有代表性的街道，不单止在多伦多。所以市府的角色是希望沿Spadina有空间可供发展，但不预期像Downtown其他地方一样，见到大型的高楼。」
Ran坦言，过去唐人街的人口、商业特色也是不断演化，「最简单的例子是，（唐人街）消失了一些食点心的地方，以及一些面包店。」「我们观察到，年长、操广东话的人口慢慢搬走，连带部分好有广东特色的商业活动都慢慢流失，取而代之，更多中国北方文化的商业出现。慢慢这股趋势将来亦可能有变。」
她还指，近年市内明显见到学生人口的增长，广东话人口在过去两三年都有明显增加。